Giá nhà tăng, nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường nửa đầu 2025

Kinh tế vĩ mô ổn định - bệ đỡ cho thị trường Bất động sản

Tại sự kiện, Batdongsan.com.vn đã công bố nhiều dữ liệu và phân tích chuyên sâu, góp phần làm rõ các chuyển động chủ đạo của thị trường, đồng thời cung cấp góc nhìn thực tiễn để người mua, nhà đầu tư và giới kinh doanh đưa ra quyết định phù hợp trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn định hình lại sau thời kỳ biến động.

6 tháng đầu năm 2025 được đánh giá là giai đoạn có nhiều biến chuyển quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu tiếp tục đối mặt với các rủi ro địa chính trị và biến động thương mại, kinh tế vĩ mô trong nước vẫn giữ được nhịp độ ổn định tương đối nhờ sự điều hành chủ động của Chính phủ. Lãi suất duy trì ở mức thấp, tín dụng dần được khơi thông đặc biệt trong lĩnh vực mua nhà và sản xuất kinh doanh, trở thành lực đỡ quan trọng kích thích tiêu dùng – đầu tư.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công được cải thiện, các định hướng quy hoạch mới hậu sáp nhập hành chính, cùng chính sách tháo gỡ pháp lý thông qua Nghị định 151 và Công điện 78 đã tạo ra nền tảng vững chắc giúp thị trường bất động sản thoát khỏi trạng thái “phòng thủ” và dần bước vào chu kỳ điều chỉnh mang tính ổn định và thực chất hơn.

Một điểm sáng nổi bật trong nửa đầu năm nay là sự hình thành rõ nét của các cực tăng trưởng mới tại khu vực phía Nam, đặc biệt là sự liên kết giữa TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu. Mỗi địa phương đảm nhận vai trò khác nhau trong chuỗi giá trị phát triển: TP. Hồ Chí Minh trở thành trung tâm tài chính và điều phối, Bình Dương đóng vai trò hạt nhân công nghiệp - công nghệ cao, còn Bà Rịa - Vũng Tàu giữ vị trí đầu mối logistics và cảng biển quốc tế.

Mô hình phát triển đa cực không chỉ tạo động lực tăng trưởng riêng biệt cho từng khu vực, mà còn mở ra triển vọng hình thành đại đô thị lớn nhất Việt Nam về quy mô dân số, diện tích và đóng góp kinh tế. Cùng với đó, các trung tâm công nghiệp và du lịch mới cũng được hình thành sau sáp nhập như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai, Đà Nẵng – Quảng Nam và Khánh Hòa, làm gia tăng sự lan tỏa và tính liên kết vùng, tạo điều kiện cho bất động sản phát triển đồng đều và bền vững hơn.

Dưới tác động của các yếu tố vĩ mô tích cực, thị trường bất động sản quý 2/2025 ghi nhận xu hướng giá bán tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở để bán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tại nhiều khu vực nhích lên khi dòng tiền đầu tư bắt đầu được khơi thông, phản ánh kỳ vọng phục hồi thị trường.

Tuy nhiên, mức độ quan tâm (MĐQT) bất động sản bán lại có sự giảm nhẹ so với quý trước, cho thấy tâm lý thị trường vẫn đang trong trạng thái thận trọng, quan sát. Đáng chú ý, vào cuối quý 2, sau kỳ nghỉ lễ dài và thông tin tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ, MĐQT bắt đầu phục hồi rõ rệt. Thị trường cho thuê giữ được sự ổn định tương đối, giá thuê không biến động mạnh, MĐQT tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội duy trì ổn định, chỉ giảm nhẹ 4% và 1%.

Xét theo khu vực, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thể hiện sức bật mạnh mẽ. Khu vực TP. Hồ Chí Minh mới (bao gồm phần lãnh thổ sáp nhập từ Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) ghi nhận MĐQT tăng 6% so với quý trước, trong khi TP. Hồ Chí Minh cũ cũng tăng tương tự. Ngược lại, Hà Nội giảm 16%, cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Đáng chú ý, chung cư là loại hình dẫn đầu về MĐQT trong quý 2 với mức tăng 8%, chiếm tới 29% tổng lượt tìm kiếm, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Dữ liệu cũng cho thấy lượng tin đăng bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh mới và cũ tăng lần lượt 12%, phản ánh nguồn cung đang dần hồi phục theo nhu cầu.

Căn hộ dẫn dắt thị trường - tín hiệu tích cực từ nhu cầu ở thực

Khảo sát từ 502 môi giới cho thấy sự dịch chuyển rõ ràng của hành vi người mua: 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch; 57% nhận định khách mua để cho thuê cũng chiếm hơn 40%, trong khi chỉ có 15% môi giới ghi nhận giao dịch tăng so với quý 1 và 30% cho biết giao dịch giảm. Chỉ 46% cho biết nhà đầu tư “lướt sóng” chiếm dưới 20%, điều này cho thấy tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang suy yếu, thay vào đó là chiến lược đầu tư dài hạn, hướng đến dòng tiền ổn định.

Dòng tiền đầu tư có xu hướng chuyển dịch mạnh về phía Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh. Trong quý 2, lượng tìm kiếm căn hộ từ người dùng tại TP. Hồ Chí Minh chiếm tới 73%, trong khi dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh từ 44% (Q2/2024) lên 61% (Q2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP. Hồ Chí Minh, khiến các nhà đầu tư phía Bắc chuyển hướng tìm kiếm những khu vực còn dư địa tăng giá. Ngoài TP. Hồ Chí Minh, các địa phương vùng ven như Bình Dương và Đồng Nai đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ tỷ suất cho thuê cao (4,1% và 4,4% so với 2,8% tại TP. Hồ Chí Minh cũ) và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn (38 triệu/m² tại Bình Dương, 33 triệu/m² tại Đồng Nai so với 61 triệu/m² tại TP. Hồ Chí Minh).

Trái ngược với phân khúc căn hộ, thị trường đất nền bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng đầu năm. MĐQT đất nền giảm rõ rệt kể từ tháng 4, đặc biệt là trong tháng 6, TP. Hồ Chí Minh cũ giảm tới 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng sụt giảm với lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP. Hồ Chí Minh giảm 9%. Tâm lý thị trường cho thấy cả người mua và người bán đang thận trọng hơn trong bối cảnh chính sách đánh thuế bất động sản và chi phí nắm giữ gia tăng.

Tuy nhiên, thị trường đất nền vẫn ghi nhận sự phân hóa rõ rệt theo vùng: miền Bắc vẫn là tâm điểm tăng giá với các tỉnh như Hòa Bình tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, trong khi miền Nam giữ nhịp độ ổn định hơn với Bình Dương tăng 25%, Long An tăng 36%, một số nơi như Bình Phước và Tây Ninh gần như không thay đổi. Mức giá trung bình đất nền tại miền Bắc hiện cao hơn so với miền Nam. Tại miền Bắc, Bắc Ninh đang có giá khoảng 36 triệu/m², Hưng Yên 35 triệu/m², trong khi miền Nam ghi nhận mức giá chỉ khoảng 31 triệu/m² ở Bình Dương, và dưới 30 triệu/m² tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang.