Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam: Khơi dậy các nguồn lực, tăng giá trị cho đất đai

2019-06-12 16:21:15 admin

Bất động sản nông nghiệp là “miếng bánh thơm” có thể thu thêm về cho Việt Nam hàng tỷ USD nếu như biết cách thoát khỏi những trở ngại, phát huy các nguồn lực để nâng giá trị.


Nguồn lực phát triển nông nghiệp vẫn thiếu và yếu

Để tái cơ cấu ngành nông nghiệp, tạo ra bước đột phá về năng suất, chất lượng nông sản thì đòi hỏi việc tổ chức sản xuất nông nghiệp phải được thực hiện trên quy mô tương đối lớn và đầu tư tương xứng về mặt hạ tầng, công nghệ sản xuất với số vốn lớn và nhân công có chất lượng. Tuy nhiên, trên thực tế, đầu tư vào nông nghiệp hiện nay vẫn gặp phải không ít thách thức từ việc tiếp cận đất đai, nguồn vốn, phát triển thị trường cho sản phẩm... Cụ thể, sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao cần có quỹ đất lớn, có vị trí thuận lợi cho lưu thông để đầu tư hạ tầng phục vụ sản xuất đồng bộ, nhưng đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện bị phân tán thành nhiều thửa với diện tích rất nhỏ. Cả nước hiện có hơn 11 triệu ha đất sản xuất nông nghiệp với 78 triệu mảnh ruộng và trên 8,5 triệu nông hộ. Trong đó, có hơn 70% số hộ có diện tổng diện tích dưới 0,5ha, chỉ có 3,4% số hộ có diện tích trên 3ha. Bên cạnh đó, quá trình tích tụ và tập trung đất đai còn khó khăn do quy định hạn điền và thời gian sử dụng đất còn nhiều bất cập. Những quy định trong Luật Đất đai hiện tại chưa tạo được động lực thu hút các nhà đầu tư, thủ tục thuê, chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phiền hà. Đa số các doanh nghiệp cho rằng tiếp cận đất đai là rào cản lớn nhất trong việc đầu tư vào nông nghiệp. Đây cũng là nguyên nhân khiến lĩnh vực nông nghiệp ở Việt Nam khó thu hút đầu tư từ nước ngoài.

Mặc dù có rất nhiều chính sách khuyến khích, thu hút đầu tư vào nông nghiệp nhưng trên thực tế các doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp trong nông nghiệp rất khó tìm được quỹ đất sản xuất phù hợp. Trong khi đó, ở các tỉnh có thế mạnh về nông nghiệp hiện nay chưa có quy hoạch cụ thể các vùng nguyên liệu sản xuất, xuất khẩu. Ngoài đất đai, thiếu hụt vốn cũng đang là rào cản lớn trong phát triển nông nghiệp vì đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn, hiện đại và theo chuỗi thì thường đòi hỏi nguồn vốn rất lớn để xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư sản xuất giống cây trồng vật nuôi, đào tạo nhân lực, tiêu thụ sản phẩm và nhập thiết bị nhưng hiện nay dòng vốn đầu tư trực tiếp vào nông nghiệp rất thấp. Số liệu của Tổng cục thống kê cho thấy, năm 2018 sản xuất nông nghiệp đóng góp 14,57% GDP nhưng đầu tư cho nông nghiệp chỉ đạt 5 - 6% GDP. Hơn nữa, doanh nghiệp cũng rất khó tiếp cận các nguồn vốn vay ngân hàng. Doanh nghiệp đầu tư một khoản lớn vào thuê đất, xây dựng hạ tầng sản xuất nhưng khi vay vốn ngân hàng thì những tài sản hình thành trên đất không được tính vào giá trị tài sản thế chấp.

Bất động sản nông nghiệp là “miếng bánh thơm”

Theo chia sẻ từ một doanh nghiệp, để có 1ha đất đầu tư xây dựng nhà lưới cho rau sạch ít nhất tốn từ 4 - 5 tỷ đồng nhưng khi muốn thế chấp vay vốn thì chỉ được định giá theo giá đất nông nghiệp thông thường khoảng vài trăm triệu/ha. Với khoản vay đó, doanh nghiệp không đủ để tổ chức sản xuất, thuê nhân công và tìm kiếm thị trường phân phối.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để doanh nghiệp hào hứng đầu tư vào nông nghiệp, giúp ngành mở rộng tăng trưởng, tăng GDP? Giới phân tích cho rằng, nông dân không thể trụ vững nếu không có doanh nghiệp. Nhưng doanh nghiệp không thể đứng vững nếu không có trợ giúp từ Nhà nước.

Khơi thông các nguồn lực bằng cách nào?

Trước những thách thức ảnh hưởng đến sự phát triển ngành nông nghiệp, giải pháp cấp bách được ưu tiên thực hiện đầu tiên là chính sách. Hiện, nông nghiệp là một trong những lĩnh vực đang được hưởng nhiều chính sách ưu đãi đầu tư, có thể kể đến hàng loạt quyết định, nghị định như: Quyết định 62/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về chính sách khuyến khích phát triển hợp tác, liên kết sản xuất gắn với tiêu thụ nông sản, xây dựng cánh đồng mẫu lớn; Nghị định 118/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư; trong đó, quy định các lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi gia súc gia cầm, bảo quản chế biến nông sản... là những lĩnh vực được ưu đãi đầu tư.

Ngoài ra, Nghị định 55/2015/NĐ-CP thay thế NĐ 41/2010/NĐ-CP về tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp với nhiều chính sách ưu đãi như doanh nghiệp được vay không có tài sản bảo đảm 70 - 80% giá trị dự án theo mô hình liên kết với hình thức cho vay linh hoạt, giảm lãi suất cho vay 0,2%/năm nếu mua bảo hiểm...

Gần đây nhất, Nghị định 57/2018/NĐ-CP của Chính phủ về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn đã có nhiều thay đổi về cơ chế hỗ trợ, từ hỗ trợ trực tiếp bằng tiền sang hình thức miễn tiền thuê đất, cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ đào tạo...

Doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp còn "khiêm tốn"

Thực tế, đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Tuy nhiên, những ưu đãi này chưa đủ sức hấp dẫn, nên hiệu quả thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp còn "khiêm tốn". Theo đó, cần hoàn thiện cơ chế chính sách sao cho sát với thực tế, tạo điều kiện để không chỉ doanh nghiệp mà ngay cả hộ sản xuất cũng được tiếp sức.

Đối với chính sách vay vốn, cần đơn giản hóa thủ tục cho vay vốn, cả thế chấp và tín chấp; hoàn thiện chính sách đất đai thuận lợi cho tích tụ, tập trung ruộng đất để hợp tác, sản xuất lớn. Hơn nữa, cần tăng khả năng tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp và nông dân thông qua cho vay theo chuỗi ngành hàng, các ngành hàng có tiềm năng thị trường, có vùng nguyên liệu…

Bên cạnh đó, thị trường xuất khẩu không ngừng được mở rộng với các Hiệp định thương mại tự do thế hệ mới. Xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, cách mạng công nghiệp 4.0 đòi hỏi ngành nông nghiệp phải đổi mới tư duy, cập nhật tri thức, người dân và doanh nghiệp mạnh dạn ứng dụng khoa học công nghệ để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả sản xuất nông nghiệp.

Theo GS. Đặng Hùng Võ: “Hiện nay, Nhà nước đang có chủ trương công nghiệp hóa nông nghiệp, đầu tư công nghệ cao. Muốn như vậy phải chính thức hóa một thị trường bất động sản nông nghiệp. Có thể bắt đầu bằng cách miễn thuế giao dịch (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất), chỉ tính phí trước bạ ở mức thấp 0,1 - 0,2%”.

Cũng theo ông Võ, văn phòng đăng ký đất đai có thể triển khai đến tận thôn để thực hiện trình tự thủ tục rõ ràng, nhanh chóng. Đồng thời, tạo ra các chính sách ưu đãi cho các sàn giao dịch đối với bất động sản nông nghiệp để dễ dàng tích tụ đất nông nghiệp. Trong thời gian tới, phân khúc này có thể phát triển rất tốt. Tuy nhiên, vì không chính quy nên có thể dẫn đến nhiều rủi ro, nên phải có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Cùng với các giải pháp trên, các chuyên gia cho rằng, cơ bản nhất làgiai đoạn tới cần sớm điều chỉnh chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 để hoàn thiện các nội dung bất cập trên góc độ thị trường, như công tác quy hoạch, hình thức giao đất, thuê đất; thời hạn và hạn mức sử dụng đất; hoàn thiện hạ tầng thông tin đất đai. Có như vậy, mới phát huy hết vai trò của bất động sản nông nghiệp trong tương lai.

Nguồn: http://reatimes.vn/khoi-day-cac-nguon-luc-tang-gia-tri-cho-dat-dai-36513.html

Theo Tạp Chí Điện Tử Reatimes

Tags