Quỹ bảo trì chung cư: Mầm mống của những tranh chấp, khiếu kiện

2019-04-25 11:24:43 admin

Do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ, sử dụng quỹ bảo trì không công khai, minh bạch, chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài ở rất nhiều chung cư trên cả nước.


Ngày 24/04, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức phiên giải trình việc quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, qua tổng hợp số liệu của 40 địa phương, đến thời điểm ngày 31/03, có 11 địa phương còn tranh chấp, khiếu nại trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP. HCM.

quy bao tri chung cu mam mong cua nhung tranh chap khieu kien

Liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, Hà Nội có 39 tòa, còn tại TP HCM là 15 tòa có tranh chấp.

Nguyên nhân theo Bộ trưởng, do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng. Vì thế họ không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% và đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của mình.

Sau khi bán căn hộ lại tìm lý do để trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị, hoặc khi thành lập được ban quản trị thì tìm cách thoái thác trong việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì này cho ban quản trị. Thậm chí chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) cho biết, liên quan đến phí bảo trì 2%, đang có hai luồng ý kiến.

Ý kiến thứ nhất cho rằng nên bỏ việc thu phí bảo trì 2% sau 5 năm tòa chung cư đi vào hoạt động thì mới thu quỹ này. Lí do luồng ý kiến này đưa ra là trong 5 năm đầu, toàn nhà có hỏng hóc thì đã có phí bảo hành, bảo dưỡng chi trả trong thời hạn 5 năm đầu. Sau thời gian bảo hành thì mới nên thu quỹ bảo trì cho chung cư.

Ý kiến thứ hai cho rằng nên duy trì phí bảo trì 2% ngay từ đầu, tuy nhiên cần có cách quản lí, sử dụng hợp lí, tránh tình trạng quỹ bảo trì bị chủ đầu tư “om” lại hoặc bị Ban quản trị tòa chung cư sử dụng không đúng mục đích, thất thoát.

Ông cũng cho biết, Quan điểm của Bộ Xây dựng đồng tình với ý kiến thứ hai. Cần duy trì quỹ bảo trì ngay từ đầu, tuy nhiên cần có cách quản lí hiệu quả.

Vậy chủ đầu tư thu một lần của người dân trong 20 năm đầu đã hợp lý chưa? Việc này có tạo gánh nặng cho người dân khi mua nhà hay không?

Giải trình về vấn đề này, Bộ trưởng Hà cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế, mức kinh phí bảo trì thường vào khoảng 0,08 - 0,1%/năm để nhà chung cư vận hành bình thường, an toàn. Trên cơ sở đó, mức tính thu trong 20 năm là 2%. Quy định thu một lần cũng kế thừa kinh nghiệm thực hiện ở nhiều nước, còn sau 20 năm nếu thấy cần thiết thì thu thêm.

Tuy nhiên, trước ý kiến này, Bộ sẽ ghi nhận, tính toán hợp lý hơn và có thể xem xét, giảm mức thu xuống 10 - 15 năm. Còn lý do giao cho chủ đầu tư thu, theo Bộ trưởng Hà, điều này sẽ thuận tiện hơn.

Theo đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thêm hai mô hình: Chủ đầu tư tự thực hiện bảo trì, vận hành và thành lập BQT chuyên nghiệp. Tại hội nghị nhà chung cư lần đầu, người dân sẽ quyết định lựa chọn theo mô hình nào.

Cũng liên quan đến quỹ bảo trì, đại biểu Ngô Trung Thành (Ðắk Lắk) băn khoăn trước tình trạng tranh chấp phức tạp, kéo dài, tiềm ẩn nhiều điểm nóng về vấn đề an ninh trật tự, nhiều nơi người dân còn căng băng rôn khẩu hiệu. Ðặc biệt các tranh chấp thường xảy ra ở những nơi có quỹ bảo trì lớn, thậm chí có nơi lên đến 160 tỷ đồng.

“Chung cư Carina tại TP. HCM vừa qua cháy có việc chủ đầu tư còn nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì, chưa bàn giao cho BQT. Vậy số tiền nợ đó có ảnh hướng tới việc đảm bảo an toàn phòng cháy hay không? Trách nhiệm của chủ đầu tư về khoản nợ này thế nào?”, ông Thành nêu.

Giải trình, Bộ trưởng Hà cũng cho rằng, mức thu 2% ở một số chung cư không hề nhỏ và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có số thu lớn. Do vậy, phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Với việc phòng cháy chữa cháy, theo ông Hà, ở những nơi trong thời hạn bảo hành 5 năm thì không sao, còn sau 5 năm mà không có quỹ bảo trì thì sẽ “có vấn đề”.

Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này. Mỗi dự án sẽ có mức quỹ bảo trì khác nhau, từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng. Và chính số tiền quỹ bảo trì lớn như vậy đã trở thành nguyên nhân của hàng loạt các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như ban quản trị các chung cư trong thời gian qua. Có những chủ đầu tư thu hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì chung cư thế nhưng khi phải thực hiện trách nhiệm bàn giao cho ban quản trị thì lại “nhỏ giọt” chỉ vài tỷ đồng.

Về phía BQT khi đã nhận bàn giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư nhưng lại sử dụng quỹ một cách mập mờ... Và cư dân thì hoàn toàn không biết tiền của mình đang “đi đâu, về đâu” được sử dụng như thế nào…

Sự thiếu minh bạch cứ thế tiếp tục kéo dài năm này qua năm khác và diễn ra ở hầu hết các chung cư dẫn đến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như BQT chung cư ngày càng gia tăng.

Theo Văn Thắng/TBCKVN

 

Tags