Thứ ba, 22/09/2020, 17:48

Tranh cãi khi mua chung cư: Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh?

Gần đây, một số khách hàng mua nhà chung cư do không hiểu rõ khía cạnh pháp lý của việc mua nhà đối với những dự án hình thành trong tương lai nên dẫn đến khiếu kiện ngân hàng. Trên thực tế, mấu chốt vấn đề nằm ở chỗ khách hàng mua nhà đã không (hoặc chưa) hoàn thành đúng các thủ tục đề nghị phát hành bảo lãnh căn hộ, trong khi lại kéo đến ngân hàng yêu cầu giải quyết vấn đề của chủ đầu tư.

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

tranh cai khi mua chung cu khi nao ngan hang phat sinh nghia vu bao lanh

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: (1) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (2) NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; và sau đó (3) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Thực tế là trong quá trình chào hàng tới khách hàng mua căn hộ, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các NH chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc NH đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý

Trước đó, trả lời báo chí, Luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến nghị: Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua.

Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Từ các vấn đề phân tích ở trên, người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Chỉ khi ngân hàng (NH) hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ trong dự án thì mới có cơ sở để xác định việc phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của NH đối với các khách hàng đã mua căn hộ thuộc dự án trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ đúng theo tiến độ đã cam kết. Khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai nên chú ý điều này để có lựa chọn chính xác.

 

 

 

Theo Trang Nhi

TBCKVN

Cùng chuyên mục

10 lời khuyên quý hơn vàng từ ‘sói già’ bất động sản

10 lời khuyên quý hơn vàng từ ‘sói già’ bất động sản

Bất động sản được biết đến là kênh đầu tư với cơ hội sinh lời rất lớn. Do vậy, khi bạn có ý tưởng đầu tư vào bất động sản, bạn cần chuẩn bị kỹ càng và tham khảo lời khuyên của các chuyên gia.
Doanh nghiệp có thể tạm ngừng kinh doanh trước khi phá sản

Doanh nghiệp có thể tạm ngừng kinh doanh trước khi phá sản

Doanh nghiệp được tạm dừng kinh doanh trong một tháng, sau đó mới vận dụng đến các phương án giải thể, làm thủ tục phá sản.
Giá điện tăng, chuyên gia bày cách sử dụng điều hoà vô cùng tiết kiệm

Giá điện tăng, chuyên gia bày cách sử dụng điều hoà vô cùng tiết...

Giá điện trung bình đã được điều chỉnh tăng thêm 8,36%. Do vậy, trong những ngày hè nóng bức, cần có những cách sử dụng điều hoà đúng cách và tiết kiệm tiền điện hiệu quả.
Giàu sang phú quý đến mấy mà "yêu con" theo 4 cách sai lầm này cũng sẽ phá hủy sự phát triển của trẻ: Dừng lại ngay để không hối tiếc về sau!

Giàu sang phú quý đến mấy mà "yêu con" theo 4 cách sai lầm này cũng sẽ...

Yêu thương con sai cách sẽ ảnh hưởng tới cả quá trình phát triển sau này của trẻ.
6 dấu hiệu công ty nên tuyển thêm nhân viên mới

6 dấu hiệu công ty nên tuyển thêm nhân viên mới

Tuyển dụng là một khoản đầu tư tốn kém. Cho nên trước khi ra quyết định quan trọng này, bạn phải xem xét tất cả các lựa chọn của mình và cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm thời điểm thích hợp để tuyển dụng. Nếu bạn không chắc liệu đây có phải là lúc tuyển nhân viên mới hay chưa thì 6 dấu hiệu dưới đây cho thấy đã đến lúc công ty bạn cần thêm nhân sự.
Làm thế nào để chứng tỏ mình là sếp lớn trong ngày đầu nhậm chức?

Làm thế nào để chứng tỏ mình là sếp lớn trong ngày đầu nhậm chức?

Một CEO mới bước vào công ty sẽ thực sự có một cuộc chiến ngay từ ngày đầu tiên để chứng tỏ quyền lực của mình với cấp dưới, những người chưa một ngày làm việc với bạn.
Những câu nói “không bao giờ” được nói với sếp

Những câu nói “không bao giờ” được nói với sếp

Không phải mọi suy nghĩ đều nên biểu đạt đúng bằng lời nói, với sếp bạn nên biết những gì nên nói và có những câu nói “không bào giờ” được nói với sếp.
Condotel mắc cạn, chuyên gia chỉ hướng đầu tư mới

Condotel mắc cạn, chuyên gia chỉ hướng đầu tư mới

Trong khi khung pháp lý sản phẩm condotel chưa hoàn thiện và bị chững lại thời gian qua, nhiều chuyên gia và chủ đầu tư nhận định, việc đầu tư sang dòng sản phẩm như Shophouse, Shopvilla, Biệt thự… sẽ thuận lợi và có khả năng sinh lời tốt hơn.

Có thể bạn quan tâm

Tin tức mới nhất