Bất động sản có thể đã qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng triển vọng phục hồi sớm vẫn còn là dấu hỏi

Theo DXS – FERI nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức khi nguồn cung được dự báo chưa được khơi thông, sức cầu được dự báo hồi phục chậm, doanh nghiệp chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn... Tuy nhiên, các chuyên gia cũng dự báo, thị trường bất động sản 2024 sẽ đón những chuyển biến khởi sắc từ nền tảng tích lũy từ 2023. 

Theo báo cáo "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam - Nhìn lại năm 2023 & Dự báo năm 2024 – cơ hội cho ai?" mà DXS - FERI vừa công bố ngày 4/1/2024, để ngành bất động sản phát triển một cách bền vững và minh bạch, thị trường cần đáp ứng đủ nhiều yếu tố khác nhau từ kinh tế vĩ mô đến các vấn đề liên quan đến hành lang pháp lý, cơ chế chính sách, cấu trúc dân cư cũng như các điều kiện về cơ sở hạ tầng và năng lực tài chính, khả năng hoạch định và năng lực triển khai của các bên, từ cơ quan nhà nước đến các doanh nghiệp và cả khách hàng mua bất động sản.

Từ bối cảnh các năm trước đây, có thể thấy hầu hết các yếu tố cần thiết cho sự phục hồi thị trường bất động sản vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện dần. Năm 2024, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện tốt hơn để sớm đạt được đến điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản sẽ được đáp ứng.

DXS - FERI cho rằng, các yếu tố quan trọng tác động thị trường bất động sản trong năm 2024 bao gồm: kinh tế vĩ mô, chính sách và thị trường.

Trong phạm vi kinh tế vĩ mô, tình hình kinh tế thế giới và trong nước, khả năng kiểm soát lạm phát của Chính phủ cùng tốc độ phục hồi của ngành sản xuất đều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường lao động và nhu cầu nhà ở.

Các yếu tố chính sách, như khó khăn pháp lý chưa được khai thông, cơ chế, và quy định mới theo luật, cũng như cuộc thanh tra và xét xử sai phạm vẫn còn tiếp tục và có thể sẽ gây ảnh hưởng đến niềm tin thị trường.

Trong khi đó thị trường mở ra nhiều cơ hội từ thị trường M&A với nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh các tác động của tiến độ triển khai cơ sở hạ tầng và xu hướng mua/ thuê bất động sản của khách hàng đang có sự dịch chuyển.

Bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với rất nhiều những vấn đề nội tại. Để đón đầu cơ hội trong năm mới, doanh nghiệp phải giải quyết vấn đề nguồn vốn và tính thanh khoản dòng tiền cũng như áp lực từ nợ xấu, nợ trái phiếu. 

Song song đó, cần chuẩn bị quỹ đất đa dạng để đón đầu sự dịch chuyển thị trường, xây dựng phương án khai thác tài sản, nguồn lực hiện hữu. Đồng thời, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp cũng cần tập trung đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, bộ máy nhân sự ổn định nhằm hoạch định chiến lược và thế mạnh cạnh tranh trong bối cảnh mới, ứng dụng công nghệ cao trong quản trị và vận hành bộ máy cũng như nâng cao năng lực xử lý khủng hoảng, ổn định nhằm duy trì sức khỏe thương hiệu.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng DXS- FERI; CEO Công ty tài chính FINA nhận định, cơ hội thị trường bất động sản năm 2024 đến từ sự kết hợp của nhiều yếu tố.

Ông Khôi phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 vẫn còn nhiều cơ hội. Với dự báo tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và dân số đô thị ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục là điểm nổi bật.

Việt Nam cũng đặt mục tiêu phát triển thêm 30 khu kinh tế dọc các cửa khẩu, 19 khu kinh tế biển trải dài từ Bắc xuống Nam và nhiều thành phố đang được định hướng sẽ trở thành đô thị quốc tế. Dự kiến khi nền kinh tế dần khôi phục, lượng người lao động quay về các đô thị lớn, đặc biệt là các đô thị công nghiệp như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa -Vũng Tàu sẽ tăng nhanh kéo theo nhu cầu nhà ở tại các địa phương này.

Đồng thời, các đặc khu kinh tế đang triển khai sẽ tạo đà cho sự phát triển của bất động sản ở các tỉnh như Quảng Ninh, Nghệ An, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa -Vũng Tàu và Long An. Điều này dự báo sẽ tạo ra sự đón đầu mạnh mẽ trong các phân khúc nhà ở, công nghiệp và logistic.

Năm 2024 hứa hẹn nhiều cơ hội trong thị trường bất động sản từ những phân khúc được chú trọng phát triển. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền, dưới 2,5 tỷ/căn, phân khúc này hấp dẫn với chi phí đầu vào thấp, tốc độ triển khai nhanh và đa dạng đối tượng tiếp cận. Loại hình chung cư mini đang nhận được sự quan tâm lớn từ các chủ đầu tư và sự quan tâm của Nhà nước trong việc xây dựng khung pháp lý riêng cho loại hình này. Nhu cầu về loại hình nhà ở này rất lớn tại các đô thị, đặc biệt từ nhóm Gen Z, người độc thân và gia đình 1 thế hệ.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp, văn phòng thương mại và xu hướng bất động sản "xanh" tiếp tục duy trì sức hút với các nhà đầu tư. Đây là những phân khúc tiềm năng trong thị trường bất động sản năm 2024.

Cũng theo ông Khôi, thị trường bất động sản năm 2024, cơ hội đang mở ra cho từng nhóm đối tượng. Đối với chủ đầu tư, năm này là thời điểm có lợi thế cho những chủ đầu tư có nguồn nhân lực và vốn tài chính mạnh mẽ, sở hữu sản phẩm có pháp lý sạch và chuẩn bị công nghệ hiện đại. Thương hiệu uy tín, thượng tôn pháp luật cũng là yếu tố quan trọng giúp họ nắm bắt nhiều lợi thế trong cuộc đua này.

Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới nào đang sở hữu nguồn nhân lực, vốn tài chính ổn định và tham gia đa dạng sản phẩm sẽ có nhiều cơ hội để phát triển. Môi giới cá nhân cũng được đánh giá cao khi có kỹ năng và kinh nghiệm, sự linh hoạt và đặc biệt là đam mê với nghề.

Với người mua, thị trường cung cấp cơ hội cho những khách hàng có tài chính ổn định, hiểu rõ về thị trường và có khả năng đưa ra quyết định thông minh, kịp thời. Tổng thể, năm 2024 là năm của cơ hội với từng đối tượng tham gia thị trường bất động sản.

Để tận dụng cơ hội trong thị trường bất động sản năm 2024, doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện những biện pháp cụ thể. Tái cấu trúc chiến lược, sẵn sàng nguồn lực và linh hoạt trong cơ cấu vốn, sản phẩm là những yếu tố quan trọng. Đồng thời, việc đa dạng hóa loại hình kinh doanh, đón đầu xu hướng công nghệ mới cũng cần được chú trọng. Tương tác tích cực với chính quyền và cơ quan chức năng để góp phần đưa ra các giải pháp và chính sách phù hợp.

Đối với khách hàng, việc nắm bắt thông tin thị trường và chuẩn bị tài chính một cách cẩn trọng là quan trọng. Hạn chế đầu cơ theo phong trào và lựa chọn sản phẩm từ các đơn vị uy tín sẽ giúp họ tận dụng tốt nhất cơ hội trong thị trường đầy biến động này. 

Thị trường có thể đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng triển vọng về sự phục hồi sớm vẫn còn là dấu hỏi. Đây là thời điểm mà cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cần duy trì tâm lý thận trọng, không quá cực đoan trước những thông tin chưa tích cực và không quá lạc quan trước các tín hiệu tích cực “ảo”.

DXS - FERI cũng đưa ra dự báo giai đoạn từ năm 2024 - 2025 thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị, kinh tế vĩ mô dần cải thiện, lạm phát và lãi suất được kiểm soát hơn, đồng thời, các hành lang pháp lý bất động sản đang dần hoàn thiện, tạo điều kiện cho thị trường trở nên minh bạch hơn. 

Các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026 khi nền kinh tế dần phục hồi, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản ngày càng tăng.