Cải tạo chung cư cũ: Cần nguồn lực xã hội hóa

Theo đánh giá, “nút thắt” của vấn đề nằm ở việc chính quyền - người dân - DN chưa tìm được tiếng nói chung.

Nhiều vướng mắc

Bà Lê Thị Tám - trú tại Khu tập thể Quỳnh Mai (phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, hai vợ chồng bà là công nhân Nhà máy cơ khí Mai Động cũ, đã sống tại khu nhà chung cư này từ đầu thập niên 70 của thế kỷ 20. Mặc dù cả khối nhà đã xuống cấp sau gần 50 năm sử dụng, song gia đình vẫn muốn gắn bó với nơi đây.

“Khu vực này là trung tâm, gần chợ, gần trường học, bệnh viện tiện lợi cho mọi sinh hoạt hàng ngày. Nhà đã bị xuống cấp nhưng chúng tôi vẫn muốn ở lại nơi đây vì mọi sinh hoạt đều tiện lợi” - bà Tám nói. Và đây có lẽ là tâm tư của rất nhiều hộ đang sống tại các khu tập thể cũ đã xuống cấp trên địa bàn TP.

Chung cư cũ D2 Trung Tự. Ảnh: Phạm Hùng

Theo KTS Trần Huy Dũng - Hội KTS Việt Nam, đa phần các khối nhà chung cư cũ đều nằm tại khu vực trung tâm của TP Hà Nội, nơi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã ổn định từ nhiều năm. Bên cạnh đó, những gia đình sống tại những khối nhà chung cư cũ phần lớn đều là cán bộ công chức, viên chức, người lao động trong các cơ quan, xí nghiệp quốc doanh trước đây đang nghỉ hưu, nên tâm lý không muốn di dời đi đến nơi khác.

Đối với chủ đầu tư, ngoài những khu vực được coi là “đất vàng”, DN nhìn vào đó thấy lợi nhuận sẽ sẵn sàng, có khi tranh nhau xin đầu tư xây dựng. Nhưng có những khu như Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân hay Thanh Xuân... diện tích cơi nới lấn chiếm rất lớn, rất khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, đền bù, nếu đáp ứng chỉ tiêu quy hoạch sẽ bị lỗ. Cùng với đó, giá đất tại khu vực trung tâm cũng cao hơn nhiều so với khu vực ngoại vi nên chủ đầu tư cũng không thực sự mặn mà.

Ngoài ra, vấn đề liên quan đến cơ chế cũng có ảnh hưởng nhất định đến tiến độ triển khai cải tạo các khối nhà chung cư cũ. Theo quy định mới nhất được Chính phủ ban hành về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 TP lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. “Nếu không tăng chiều cao, DN sẽ không khai thác được mặt bằng, không mang lại lợi nhuận, khi không có lợi nhuận thì không thể nào có thể thu hút được họ tham gia đầu tư” - KTS Trần Huy Dũng cho hay.

Cần nguồn xã hội hóa

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, trên địa bàn TP Hà Nội hiện có gần 1.600 khối nhà chung cư cũ, trong đó có đa phần đã rơi vào tình trạng xuống cấp, một số khối nhà đã xuống cấp ở mức nguy hiểm cần phải tổ chức phương án di dời.

Tính đến hết năm 2018, sau khoảng 10 năm triển khai thực hiện chương trình cải tạo, xây mới các khối nhà chung cư cũ, kết quả đạt được vẫn rất khiêm tốn - mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng; 5 chung cư cũ được phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Chung cư cũ Thành Công. Ảnh: Công Hùng

KTS Bùi Minh Tiến - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, với một lượng chung cư cũ lớn như vậy, TP không thể bố trí nguồn ngân sách để phục vụ cho việc cải tạo, xây dựng mới, kể cả có sự hỗ trợ kinh phí từ Chính phủ. “Giải pháp căn cơ nhất hiện nay là cần nguồn vốn đầu tư từ xã hội hóa và để có thể thu hút được nguồn vốn từ DN, cần phải sớm có sự sửa đổi, bổ sung về luật” - ông Tiến nói.

Tại phiên trả lời chất vấn, kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV (ngày 4 - 5/6) vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã thẳng thẳn thừa nhận, việc cải tạo chung cư cũ đang gặp rất nhiều khó khăn do không đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và của người dân khi DN tham gia cải tạo chung cư cũ. DN bị hạn chế theo quy hoạch về tầng cao, về diện tích ở và dân số ở khu vực đó. Bộ xây dựng cũng cam kết sẽ có những đề xuất trong thời gian tới, để có bổ sung chính sách về việc này.

Bộ trưởng cũng đề nghị các địa phương quan tâm, khẩn trương hoàn thành việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ và chỉ đạo các tổ chức lập, phê duyệt công bố quy hoạch, kế hoạch cải tạo xây dựng lại chung cư trên địa bàn và đề xuất các cơ chế chính sách đặc thù phù hợp với từng địa phương.

Theo các chuyên gia, việc xây dựng và cải tạo chung cư cũ cần thời gian và nguồn lực lớn, bài học nhãn tiền từ TP Montreal (Canada), việc cải tạo, phục hồi chung cư cũ đã làm cho tiền thuê nhà trung bình tăng 51,1%, người thuê nhà ra đi vì sự lộn xộn diễn ra trong quá trình cải tạo, vì tiền thuê nhà cao. Hậu quả của việc cải tạo chung cư cũ là người thu nhập thấp bị gạt bỏ và đẩy dần ra ngoại ô.

“Tại Trung Quốc, Chính phủ áp dụng các biện pháp cải tạo tương đối mạnh mẽ, phá bỏ các khu chung cư cũ tại trung tâm các TP lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến..., xây dựng các khu nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị đất đai đô thị. Mỹ cũng là nước phá bỏ triệt để những khu chung cư cũ đã xuống cấp để giải phóng đất đai tái phát triển đô thị, dành quỹ đất để phát triển thương mại nhà ở” - KTS Bùi Minh Tiến cho biết thêm.

"Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với TP Hà Nội xây dựng một số cơ chế thí điểm chính sách đặc thù đối với cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, sẽ xây dựng mở rộng ra không chỉ địa điểm chung cư đó mà cải tạo các khu vực xung quanh để tạo thành khu đô thị phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ cũng như tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư, để nhà đầu tư có điều kiện tham gia tích cực vào việc này." - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà "Các khu chung cư cũ sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến trước đây, mà có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, với điều kiện bảo toàn được các lô đất công như trường mẫu giáo, trường học, trạm y tế, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước vốn có trước đây." - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS. KTS Trương Văn Quảng

Theo Báo KTĐT