Chung cư mini được cấp sổ hồng từ ngày 1/8

- Thưa luật sư, ông có thể chia sẻ khía cạnh pháp lý và thực tế việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini thời gian qua? 

Thực tế thời gian qua, số lượng các chung cư mini trên cả nước được cấp sổ cho từng căn hộ chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Để đơn giản các thủ tục hành chính, các cá nhân đứng ra xin giấy phép xây dựng căn hộ nhiều tầng, nhiều phòng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ. 

Trong hồ sơ, tòa nhà thiết kế cao tối đa 6 tầng để không phải làm các thủ tục thẩm duyệt, nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) (trước ngày 15/5/2024 chỉ các nhà chung cư, tập thể từ 7 tầng trở lên khi xây dựng phải thẩm định thiết kế, nghiệm thu PCCC.

Để tăng lợi nhuận, các công trình thường xây sai phép về: Nâng tầng, hệ thống PCCC thiếu và không bảo đảm tiêu chuẩn quy định... Điều này khiến các chung cư mini đã xây dựng và đưa vào sử dụng trước đây phần lớn không được cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Bất cập về PCCC khi thiết kế xây dựng, vận hành chung cư mini cũng là nguyên nhân dẫn đến các vụ cháy hậu quả thảm khốc thời gian qua. 

Như vậy, có thể thấy rằng việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini theo các quy định trước đây đã có và thậm chí khá “thoáng”. Song, nhiều căn hộ chung cư mini đã xây dựng, nhưng không được cấp sổ hồng chủ yếu do chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, PCCC…  

Ở góc độ pháp lý, Việt Nam chỉ quy định về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, không có khái niệm “chung cư mini”. Chung cư mini là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trên thực tế. Đây là một loại hình sản phẩm bất động sản không phải mới, đã được đề cập trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ. Đến Luật Nhà ở 2014 vẫn thừa loại hình sản phẩm này và đã nâng cấp địa vị pháp lý bằng cách “luật hóa” những quy định liên quan. Từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đến Luật Nhà ở năm 2014 (khoản 2 Điều 46) đều có quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini (sổ hồng). Chung cư mini có thể được cấp sổ hồng và được giao dịch không khác gì căn hộ chung cư thương mại thông thường.

Vậy thời gian qua, việc giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư mini đang diễn ra như thế nào, thưa ông?

Giao dịch căn hộ chung cư mini trong thời gian qua khá phong phú. Chung cư mini được chia thành 2 loại: Loại có sổ hồng cho từng căn và loại không có sổ hồng riêng. 

Việc giao dịch với loại hình sản phẩm này cũng chia làm 2 phương thức tương ứng với hình thức pháp lý của sổ hồng. Với căn hộ chung cư mini có sổ hồng riêng từng căn hộ, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán công chứng và sang tên cho người mua. Với căn hộ không sổ hồng (chiếm đa số), người mua chỉ còn cách ký làm hợp đồng mua bán với bên bán và có thể được đứng chung tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu cả lô đất và công trình chung cư mini. 

Ngoài ra, một số trường hợp giao dịch theo kiểu ký hợp đồng mua bán có thể “viết tay” bởi các bên, không thực hiện thêm thủ tục, nếu những căn hộ chung cư này thuộc loại xây dựng sai phép... 

Vậy, thưa ông, những bất cập trên đã được khắc phục chưa và sau ngày 1/8/2024, khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, việc cấp sổ hồng cho chung cư mini sẽ diễn ra theo xu hướng nào?

Luật Nhà ở 2023 vẫn kế thừa quy định cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini trong một số điều kiện nhất định. Tuy nhiên, để khắc phục những bất cập trong việc phát triển loại sản phẩm này, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ điều kiện trong việc đầu tư, phát triển loại hình căn hộ này.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định: Chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính…). 

Với toà nhà chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật mới quy định không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng, đáp ứng điều kiện về PCCC áp dụng với chung cư mini,  đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận, lối thoát hiểm... 

Bên cạnh đó, để khắc phục tình trạng các chung cư mini sau khi bán không ai quản lý kiểu “đem con bỏ chợ” như đã từng diễn ra trước đây, Luật mới cũng quy định việc quản lý vận hành chung cư mini phải tuân thủ theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Đây được kỳ vọng sẽ là một trong những căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này theo hướng an toàn, bền vững hơn.

Đối với việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, Điều 57 khoản 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Căn hộ chung cư mini “được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản”. 

Tuy nhiên, khi “siết chặt” các điều kiện đầu tư, xây dựng mới các chung cư mini theo quy định của Luật nhà ở 2023 như đã nêu ở trên, tới đây số lượng các khu chung cư mini mới được đầu tư sẽ không nhiều. Việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini vì thế cũng không dễ. 

Xét về tổng thể, việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini xây mới thời gian tới gần như tương đương về điều kiện, thủ tục cấp sổ hồng cho các chung cư thương mại do doanh nghiệp đầu tư. Mặt khác, với những khu chung cư mini đã xây dựng và đi và hoạt động, việc đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn xây dựng, PCCC như các dự án xây dựng mới xây khó khả thi. Nhiều dự án đã đi vào sử dụng không thể khắc phục được triệt để các tồn tại về PCCC, việc sửa chữa cải tạo chỉ mang tính chất tạm thời. Bởi vậy, để hiện thực việc cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ đã đi vào hoạt động sẽ khó hơn.