Thứ năm, 27/01/2022, 02:56

Phát triển thương hiệu Bất động sản

Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân, vay ngân hàng để mua BĐS sẽ rất chủ động, lãi suất thấp, ổn định, có kế hoạch rõ ràng nhưng vay ngân hàng đầu tư BĐS không phải chỉ toàn màu hồng.

Vị chuyên gia này cho rằng, không thiếu những trường hợp NĐT chỉ vay ngân hàng mua bán BĐS mà không tính kỹ, có khi cũng lỗ mất tiền tỷ; hay có NĐT hối hận phải chi biết tính toán để lựa chọn những sản phẩm tín dụng phù hợp với mục đích mua bán BĐS của mình thì tốt quá…

Chia sẻ xung quanh câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên, một NĐT kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, sẽ phụ thuộc chủ yếu vào dòng tiền có thể trả ngân hàng hàng tháng, và khả năng thanh khoản của BĐS phải khớp với thời hạn đáo hạn khoản vay (đặc biệt với các khoản vay ngắn hạn 6 tháng đến 2-3 năm).

Ví dụ với khoản vay 3 tỉ đồng, dự trù tài sản có thể bán được trong vài tháng nên mình chọn kỳ hạn vay là ngắn hạn một năm, thì mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng khoảng 25 triệu. Trong thời điểm kinh tế bình thường, có thể dùng tiền tích lũy có sẵn, hoặc khoản thu nhập khác từ lương/hoạt động kinh doanh để trả khoản lãi này, hoặc có thể bán nhanh tài sản chỉ trong vài tháng để trả cả gốc và lãi ngân hàng.

Nhưng trong giai đoạn kinh tế khó khăn, khi đã sử dụng hết số tiền tích lũy để đóng lãi, và thu nhập từ lương/hoạt động kinh doanh khác bị sụt giảm, sẽ bắt đầu bị hụt dòng tiền 25 triệu đóng hàng tháng cho ngân hàng. Nghiêm trọng hơn, đến thời hạn đáo hạn ngân hàng, nếu BĐS đầu tư vẫn chưa bán được thì không có 3 tỉ trả ngân hàng.

Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản? - Ảnh 1.

Tương tự, NĐT này phân tích, với các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi hàng tháng khoảng 40 – 50 triệu đồng. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng tịch thu tài sản xử lý nợ.

"Trong tình hình kinh tế sẽ còn khó khăn kéo dài này, thu nhập khác từ hoạt động kinh doanh và lương của các NĐT rất bấp bênh. Thu nhập khác từ sản xuất kinh doanh và lượng sụt giảm, cộng với ít tiền tích lũy, trong khi dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư BĐS khiến nhiều NĐT gặp khó", ông Kiên nhấn mạnh.

Mặc dù vay ngân hàng để đầu tư BĐS mang lại nhiều lợi ích cho người mua, chủ động về dòng tiền nhưng không ít trường hợp gặp rủi ro khi vay ngân hàng nhưng không tính toán kỹ càng.

Theo cách phân tích của các chuyên gia, rủi ro đầu tiên là ngân hàng cũng chính là "con dao hai lưỡi". Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là "đánh nhanh thắng nhanh". Trong trường hợp NĐT tính toán sai lệch về đầu tư BĐS sẽ khiến cho việc mua bán BĐS đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các NĐT không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Bên cạnh đó, nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

Một rủi ro mà khá nhiều NĐT BĐS dùng đòn bẩy tài chính gặp phải đó là, thị trường BĐS nhiều biến động không lường trước được. Có thể thấy thị trường BĐS ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.

Theo các chuyên gia, sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh BĐS để sinh lời là việc hết sức bình thường, thế nhưng việc này có thể làm thị trường xuất hiện thêm nhiều đại gia BĐS mới, nhưng ngược lại cũng nhiều NĐT điêu đứng vì vay ngân hàng để đầu tư BĐS. Vì thế, các NĐT cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận bền vững.

Hạ Vy

 

Theo Trí thức trẻ

Cùng chuyên mục

Quảng Nam cho Công ty Đạt Phương thuê hơn 30ha đất rừng làm khu nghỉ dưỡng

Quảng Nam cho Công ty Đạt Phương thuê hơn 30ha đất rừng làm khu nghỉ...

UBND tỉnh Quảng Nam vừa có quyết định về việc thu hồi đất, cho Công ty Cổ phần Đạt Phương thuê đất để thực hiện dự án Khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương tại xã Bình Dương, huyện Thăng Bình đợt 1.
Đề xuất miễn tiền thuê nhà trong thời gian phong tỏa, giãn cách

Đề xuất miễn tiền thuê nhà trong thời gian phong tỏa, giãn cách

DNTH: Để hạn chế khó khăn, giúp người dân yên tâm ở lại cách ly phòng dịch COVID-19, đại biểu Quốc hội đề nghị kêu gọi, vận động người cho thuê nhà miễn tiền trong thời gian phong tỏa phòng dịch.
Tháo gỡ ách tắc trong việc tách thửa đất tại TP.HCM

Tháo gỡ ách tắc trong việc tách thửa đất tại TP.HCM

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quyết định 60 của UBND TP.HCM về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu” phân lô bán nền trái phép. Nhưng lại làm ách tắc hoạt động tách thửa đất tại một số khu vực, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều cá nhân, hộ gia đình.
Dòng tiền sẽ đổ về đâu sau cơn sốt đất?

Dòng tiền sẽ đổ về đâu sau cơn sốt đất?

DNTH: Theo các chuyên gia, sau cơn sốt đất nhà đầu tư (NĐT) sẽ “bình tĩnh” hơn khi vào thị trường, họ sẽ cân đối lại dòng tiền và tìm phân khúc an toàn để “xuống tiền”. Vậy, phân khúc nào sẽ tiếp tục được NĐT quan tâm trong thời gian tới?
Chuyên gia chia sẻ bí quyết tránh rủi ro trong đầu tư bất động sản

Chuyên gia chia sẻ bí quyết tránh rủi ro trong đầu tư bất động sản

Với nghịch lý thị trường bất động sản “nóng sốt” trong bối cảnh dịch bệnh Covid 19 tàn phá nền kinh tế, việc đầu tư BĐS trở nên khó khăn, tốn nhiều công sức hơn và tiềm ẩn rủi ro. Nhiều nhà đầu tư đã chọn cách giao dịch mua bán nhà đất qua nhà tư vấn đầu tư BĐS chuyên nghiệp như là một “trợ thủ”
Bộ Xây dựng đề nghị hai phương án “giải cứu” nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đề nghị hai phương án “giải cứu” nhà ở xã hội

Do Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 100) còn nhiều bất cập nên Bộ Xây dựng trình Chính phủ hai phương án liên quan đến quy định về quy mô dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất nhà ở xã hội.
Bất động sản cho thuê nào đang sinh lời cao?

Bất động sản cho thuê nào đang sinh lời cao?

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, BĐS cho thuê trong các thị trường ngách như chung cư, ký túc xá và viện dưỡng lão cũng đang phát triển khi bất động sản với mức sinh lời cao đang dần chiếm ưu thế.
Cơ hội mua nhà với ưu đãi “khủng” tại dự án Eurowindow River Park trong ngày vàng Golden Friday

Cơ hội mua nhà với ưu đãi “khủng” tại dự án Eurowindow River Park...

DNTH: Hòa chung không khí của Ngày hội mua sắm lớn nhất thế giới Black Friday, Eurowindow Holding chính thức tung chính sách “Golden Friday- Thứ 6 ngày vàng, ngập tràn quà tặng” cho dự án Eurowindow River Park với ưu đãi lên tới 14,5% GTCH duy nhất trong ngày 27/11/2020.