Kiến nghị chính sách phát triển thị trường bất động sản ổn định

Tháo gỡ khó khăn để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản

Bản kiến nghị nêu rõ: cần tập trung tháo gỡ các khó khăn khi tiếp cận về đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản tại các địa phương.

Hiện nay, nhiều dự án vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, khó khăn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Bởi vậy, các giải pháp cần hướng đến việc giải quyết những vướng mắc cụ thể của doanh nghiệp như: hoàn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu, giao đất theo quy định mới của Luật, để đảm bảo các dự án đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đủ điều kiện về mặt pháp lý có thể triển khai theo đúng quy định; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất theo tinh thần Luật mới nhưng cần đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư để các doanh nghiệp có căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, các cơ quan quản lý có cơ sở phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, tạo điều kiện chuyển nhượng dự án đối với các dự án không đủ năng lực tài chính theo yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; cho phép điều chỉnh và hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách.

Chính phủ cũng cần nghiên cứu, xem xét thí điểm thực hiện việc phân cấp, thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho UBND các tỉnh, thành phố nhằm đẩy mạnh quá trình thực hiện cơ cấu hàng hóa bất động sản trên thị trường.

Huy động nguồn vốn dài hạn và bền vững cho thị trường bất động sản

Hiện nay, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam đến chủ yếu từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân kiến nghị, cần triển khai một số giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Nhằm phát triển dòng vốn từ trái phiếu bất động sản, các chuyên gia tư vấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, Bộ Tài chính cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó khăn nhằm hỗ trợ, theo dõi các biện pháp thực hiện các nghĩa vụ nợ trong thời gian tới. Với trái phiếu bất động sản đăng ký phát hành mới, các cơ quan quản lý giám sát cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp có liên quan phát hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn.

Bên cạnh đó, cần thúc đẩy và thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, tái cấu trúc nguồn vốn, khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường bất động sản thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư để đa dạng hóa các kênh huy động vốn, nhằm giảm dần sự  phụ thuộc vào nguồn  vốn  huy  động  từ  các tổ chức tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai

Cùng với đó, nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (các doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch). Hình thành trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản do Nhà nước thành lập nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường. Đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản với mục tiêu kiểm soát và đánh giá được giao dịch, đồng thời cũng là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, phục vụ mục tiêu xây dựng, ban hành chỉ số giá bất động sản và các chỉ số đánh giá thị trường.

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân kiến nghị hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống của sàn giao dịch bất động sản do khu vực tư nhân cung cấp; bổ sung về điều kiện và tiêu chuẩn của sàn giao dịch bất động sản; hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch này.

Hiện nay, Quốc hội đã thông qua 3 đạo luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật đất đai 2024. Các Luật này cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã chính thức có hiệu lực và đi vào thực hiện từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó). Theo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, để 3 đạo Luật này đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu cho phát triển thị trường bất động sản ổn định bền vững, lành mạnh, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế thì vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia trên thị trường hết sức quan trọng.

Ngoài ra, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh và đem lại lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường cũng như các sàn giao dịch đòi hỏi sự chặt chẽ, minh bạch của các quy định pháp lý. Đó là lý do tại sao các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự công bằng, an toàn và ổn định, thu hút được nhiều sự quan tâm của các chủ thể tham gia trên thị trường.