'Mua cổ phiếu bất động sản đừng chỉ nhìn vào lợi nhuận doanh nghiệp'

"Đầu tư cổ phiếu bất động sản có khác biệt nào so với mua bán bất động sản, cơ hội và rủi ro cho nửa cuối năm ra sao?" là câu hỏi mở đầu cho chương trình tư vấn “Cổ phiếu ngành bất động sản - Đầu tư thế nào?” vừa được VTV Digital và SSI Research tổ chức.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc NovaGroup, cho biết đầu tư cổ phiếu và đầu tư bất động sản thực chất là 2 kênh bổ trợ và mang tính chất tương hỗ nhau, tùy thuộc khẩu vị của các nhà đầu tư. Việc giãn cách xã hội tạo ra sự trở ngại khi nhà đầu tư tiếp cận chủ đầu tư, do đó thị trường bất động sản có chững lại từ khoảng tháng 5.

Tuy nhiên, lãnh đạo NovaGroup kỳ vọng ngành bất động sản sẽ quay trở lại sau khi dịch bệnh dần được kiểm soát và dòng tiền sẽ sớm được cân bằng. Quý III ngành bất động sản bị tác động bởi giãn cách xã hội nhưng điều này không ảnh hưởng đến dài hạn.

Cổ phiếu bất động sản có định giá cao?

“Bản thân các doanh nghiệp cũng chuẩn bị kế hoạch chi tiết 3 tháng cuối năm để bù lại những tháng không đạt KPI, kế hoạch tung sản phẩm mới để chống chọi với đại dịch. Các doanh nghiệp phải gồng mình chạy cuối năm vì không muốn bỏ lỡ cơ hội hồi phục cuối năm”, ông Phiên dự báo.

Ông Vũ Ngọc Quang - chuyên viên phân tích bất động sản SSI Research - cho rằng mua cổ phiếu bất động sản tương tự như đầu tư nhà đất. Trước khi quyết định “xuống tiền” thì nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ quỹ đất của doanh nghiệp và khả năng triển khai các dự án.

Một điều quan trọng khác là nhà đầu tư cần chú ý đến yếu tố ban lãnh đạo nếu quá trình đầu tư lâu dài 3-5 năm, cần lựa chọn doanh nghiệp có thể nắm bắt rõ cách quản trị và ban lãnh đạo giữ được các cam kết.

Thống kê từ 48 doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy doanh thu nửa đầu năm đạt hơn 86.400 tỷ đồng và lãi ròng trên 24.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 42% và 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Bất động sản đang là nhóm ngành có vốn hóa lớn thứ 2 thị trường và ghi nhận mức tăng khoảng 30% từ đầu năm, tương đương với mức tăng của VN-Index.

Ông Vũ Ngọc Quang tính toán định giá P/B của nhóm ngành này hiện ở mức 2,5-2,6 lần, tức cao hơn 10-15% so với khi thị trường chứng khoán đạt đỉnh năm 2018. Tuy nhiên vị chuyên gia tin rằng quy mô thị trường bất động sản đã khác trước và quỹ đất doanh nghiệp cần đánh giá lại để thể hiện đúng giá trị. Nhà đầu tư cần định giá lại nhóm này và chọn lọc cổ phiếu có định giá vừa phải.

Ông Hoàng Văn Thọ - chuyên gia phân tích bất động sản của Dragon Capital - bổ sung một số cổ phiếu bất động sản vẫn tăng mạnh, do đó đầu tư ngành này phải tập trung vào vấn đề riêng như chu kỳ tăng vốn, chu kỳ ghi nhận lợi nhuận và bán hàng.

Ông đánh giá mức P/B hiện tại là do tác động của một số mã lớn chứng khoán. Do đó đó cần nhìn nhận từng cổ phiếu hơn là gộp lại cả thị trường, chú ý đến từng chu kỳ, so sánh giá quá khứ và tiềm năng của từng doanh nghiệp.

Nhu cầu thị trường vẫn lớn

Chuyên gia Dragon Capital nói thêm quý III giãn cách xã hội sẽ có tác động đến doanh số bán hàng bởi ngành này rất ít người mua online. Tuy nhiên doanh nghiệp không bán được hàng vẫn có thể có được lợi nhuận tốt.

Ông Hoàng Văn Thọ lý giải do doanh nghiệp bất động sản dù đã bán được sản phẩm nhưng chỉ ghi nhận lợi nhuận đến khi bàn giao cho khách hàng. Do vậy một số doanh nghiệp trong quý III vẫn có thể ghi nhận lợi nhuận đã được bàn giao trong năm ngoái và đầu năm nay.

Vị chuyên gia tin rằng không nên nhìn vào lợi nhuận một quý mà phải nhìn rộng ra cả năm, nhà đầu tư cổ phiếu nên nhìn thêm vào tốc độ bán hàng và triển vọng năm sau, đây là những yếu tố quan trọng.

Nói về triển vọng ngành, ông Vũ Ngọc Quang cho hay yếu tố tác động đến ngành bất động sản trong thời gian tới bên cạnh lãi suất còn phải kể đến là yếu tố dòng tiền. Dòng tiền từ gián đoạn kinh doanh và kiều hối cần sản phẩm đầu tư. Trong đó chứng khoán là kênh an toàn cho đồng vốn và nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn ở đó.

Nhu cầu thực tế về nhà ở rất cao, các thống kê cho thấy để đáp ứng hết nhu cầu của người dân thì khối lượng cần khoảng 100.000-140.000 căn hộ, nhưng nguồn cung thực tế chỉ dao động khoảng 20.000 căn do các vấn đề pháp lý.

Ngoài ra, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng giúp thị trường phát triển dài hạn hơn thời gian tới như việc quy hoạch các đô thị bên bờ sông Hồng, các tuyến metro tại TP.HCM, quy hoạch hạ tầng TP Thủ Đức, sân bay Long Thành…

"Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn nhiều, bản thân các ngân hàng cho vay và Chính phủ cũng có các biện pháp kiểm soát giúp cho thị trường không tăng nóng, đảm bảo tăng trưởng bền vững hơn”, chuyên gia SSI nhìn nhận.

Lãnh đạo Novaland nhận định thị trường chung vẫn trong chu kỳ tăng trưởng tốt, khó khăn của Covid-19 chỉ là giới hạn nhất thời và sẽ vượt qua đơn giản khi hoàn thành tiêm chủng vaccine. Những khó ngắn hạn không làm giới hạn khả năng phát triển các dự án trong nhiều năm tới.