Thứ ba, 05/07/2022, 23:19

tapchidoanhnghiepvathuonghieu@gmail.com

024.6657.6928 / 0988.009.916

© Chỉ được phát hành lại thông tin khi có sự đồng ý bằng văn bản của
Tạp chí Doanh nghiệp và Thương hiệu nông thôn

Phát triển thương hiệu Bất động sản

Mua đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro

Trào lưu mua đất vườn, ruộng làm nhà vườn sốt sùng sục ở Hà Nội, tuy nhiên người mua có thể gặp rủi ro khi mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ có thể bị phạt tới 40 triệu

Hiện có xu hướng nhiều người có tiền đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn , khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ. Tuy nhiên, có nhiều người mua những mảnh đất rộng từ vài nghìn đến cả chục héc ta nhưng giao dịch chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.

Liệu việc mua bán đất như vậy có đúng quy định pháp luật, người mua sẽ đối mặt với những rủi ro nào? Để giúp độc giả hiểu rõ hơn những vấn đề này, PV Infonet đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

- PV: Thưa luật sư, theo quy định, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng hay không?

LS Nguyễn Thanh Hà: Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước gia trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Mua đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro

- PV: Vậy khi người dân mua những mảnh đất không được cấp giấy có sổ đỏ, theo luật sư, người mua sẽ gặp những rủi ro gì?

LS Nguyễn Thanh Hà: Theo Khoản 1, Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 5 điều gồm: Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ); Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, nếu có giấy chứng nhận nhưng người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác;

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có sổ).

Khi mua những mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua có thể gặp những rủi ro như:

Khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.

Khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm... Do vậy, sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Một điều quan trọng nhất đó là mảnh đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

Yếu tố rủi ro nữa là khó bán lại mảnh đất đã mua. Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ còn có thể bị phạt tới 40 triệu đồng. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.

Mua đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro - Ảnh 1.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

- PV: Nếu sau khi mua đất, người sở hữu có nhu cầu chuyển một phần từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì có khó khăn không và chi phí sẽ phải bỏ ra theo quy định gồm những chi phí gì, thưa Luật sư?

LS Nguyễn Thanh Hà: Theo quy định, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất ở thì phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương.

Cụ thể, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân có đơn xin chuyển.

Và khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân sẽ phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua sẽ phải xin cấp, sau đó mới có thể tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Về lệ phí và các khoản thuế phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Đối với tiền sử dụng đất, phải nộp theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp.

Còn lệ phí trước bạ, theo quy định, khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng, nếu đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định.

Cá nhân, tổ chức sau khi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng mới có đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá tính của UBND cấp tỉnh ban hành.

Xin cảm ơn luật sư!

 Nguyễn Lê (thực hiện)

Theo Infonet

Cùng chuyên mục

Ra mắt Sun Tropical Village - " ngôi làng nhiệt đới" tại Nam Phú Quốc

Ra mắt Sun Tropical Village - " ngôi làng nhiệt đới" tại Nam Phú Quốc

DNTH: Tháng 9/2021, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) chính thức ra mắt dự án Sun Tropical Village – khu đô thị nghỉ dưỡng phong cách nhiệt đới kiểu mẫu đầu tiên thuộc hệ sinh thái tỷ đô Nam Phú Quốc. Tiên phong phát triển mô hình wellness second home (ngôi nhà thứ hai phục vụ chăm sóc sức khỏe), Sun Tropical Village như viên ngọc quý được Sun Group kỳ công kiến tạo giữa đảo Ngọc, mang đến trải nghiệm sống, nghỉ dưỡng chú trọng chăm sóc sức khỏe thể chất, tinh thần toàn diện, đề cao cá nhân hóa.
Doanh nghiệp địa ốc ‘mắc cạn’ ở biển

Doanh nghiệp địa ốc ‘mắc cạn’ ở biển

DNTH: Từ năm 2020 tới nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự biển phía Nam liên tục được các doanh nghiệp lớn triển khai mở bán. Thế nhưng, nhìn vào số liệu mà DKRA Vietnam đưa ra cho thấy các doanh nghiệp này lại đang “mắc cạn” ở biển khi lượng hàng bán ra lớn mà sản phẩm tiêu thụ lại rất nhỏ.
Chủ tịch Tp.HCM chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho 61 dự án BĐS

Chủ tịch Tp.HCM chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho 61 dự án BĐS

Văn phòng UBND Tp.HCM vừa phát đi công văn số 132/TB-VP về kết luận của Chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Thành Phong liên quan đến việc chỉ đạo các Sở, ngành tháo gỡ khó khăn cho 61 dự án trên địa bàn thành phố.
Hưng Yên điều chỉnh quy hoạch dự án 10.000 tỉ của đại gia Tô Dũng

Hưng Yên điều chỉnh quy hoạch dự án 10.000 tỉ của đại gia Tô Dũng

Đó là dự án Khu đô thị sinh thái Văn Giang có quy mô 198,4 ha, được thực hiện trên khu vực vùng bãi ngoài đê sông Hồng, thuộc địa phận thị trấn Văn Giang, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
Cần Thơ công bố 8 doanh nghiệp bất động sản nợ thuế

Cần Thơ công bố 8 doanh nghiệp bất động sản nợ thuế

DNTH: Cục Thuế TP Cần Thơ tiếp tục công khai thông tin các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn nợ tiền thuế đến ngày 5/10/2021. Trong danh sách 8 doanh nghiệp như Công ty TNHH Xây dựng Ngân Thuận; Công ty TNHH Thiên Lộc; Công ty CP Đầu tư – Địa ốc Hoàng Quân Cần Thơ; Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ; Công ty TNHH Long Thịnh; Công ty CP Đầu tư Cadif; Công ty CP Tập đoàn đầu tư Mekong...
Tp.HCM: Xử lý 1.386 hồ sơ sai phạm đất đai tại Hóc Môn

Tp.HCM: Xử lý 1.386 hồ sơ sai phạm đất đai tại Hóc Môn

Ngày 27/11, Thanh tra Tp.HCM tổ chức họp báo thông tin về kết quả kiểm tra đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở trên địa bàn huyện Hóc Môn từ năm 2015 đến tháng 7-2016.
Thuế bất động sản: cần nhất là chính sách khuyến khích kê khai đúng giá nhà, đất

Thuế bất động sản: cần nhất là chính sách khuyến khích kê khai đúng...

DNTH: Trên thực tế hiện nay, các bên tham gia chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thường có xu hướng sử dụng giá giao dịch trên hợp đồng gần tương đương giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để kê khai và tính thuế chuyển nhượng, điều này làm xói mòn cơ sở tính thuế trong chuyển nhượng BĐS.
9 tháng: Thị trường Condotel gần như đóng băng

9 tháng: Thị trường Condotel gần như đóng băng

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến hết tháng 9/2020 cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm Condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường Condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.