Muốn thị trường bất động sản phát triển tốt cần tính đến Luật Đất đai
13:25 | 15/07/2022
DNTH: Tham luận tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai.
Nhà nước phải đứng ra thu hồi đất
Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do đó, chính sách pháp luật đất đai là vấn đề cần nghiên cứu. Muốn thị trường bất động sản phát triển tốt cần tính đến Luật Đất đai.
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản nổi lên các vấn đề lớn như sau: đó là quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư bất động sản, sau đó là việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Hiện nay đang có 2 phương thức tiếp cận: một là cho phép nhà đầu tư thỏa thuận, giao phó hoàn toàn cho thị trường. Tức là nhà nước không can thiệp mà thị trường tự quyết định. Thứ hai là nhà nước thu hồi xong giao cho các dự án. Tức là dùng biện pháp hành chính để thay đổi quan hệ thị trường.
Tuy nhiên, 2 phương thức này đều xảy ra mâu thuẫn vì khi thay đổi mục đích sử dụng đất thì ngay lập tức giá trị thị trường thay đổi… theo đó, GT.TS Hoàng Văn Cường đề nghị đối với bất động sản, kể cả luật pháp hiện nay đang quy định những dự án thuộc an ninh, quốc phòng, quốc gia công cộng bị thu hồi.
Nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước, toàn dân thì bất kể các dự án nào nhà nước phê duyệt, quyết định đầu tư (kể cả công cộng hay kinh doanh) thì nhà nước đều chịu trách nhiệm đứng ra thu hồi đất, thực hiện cơ chế thị trường trong việc lựa chọn đầu tư. Như vậy nhà nước sẽ thực hiện được vai trò điều tiết.
Chúng ta cần phải kiên định - đất thương mại, dịch vụ cần phải có thời hạn
Liên quan đến thời hạn sử dụng đất, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ: sự khác nhau về thời hạn sử dụng gắn với mục đích sử dụng đất có thể không làm thay đổi giá trị sử dụng và công năng của bất động sản nhưng lại làm thay đổi về bản chất yếu tố pháp lý của bất động sản dẫn đến làm thay đổi căn bản giá trị bất động sản.
Cùng một công trình bất động sản có công dụng như nhau nhưng được xây dựng trên các loại đất có thời hạn và mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá trị của mỗi công trình rất khác nhau.
Điển hình như các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng sẽ có giá tăng lên khi chỉ cần được pháp luật cho phép thay đổi tên gọi loại đất mà các bất động sản đó đang tọa lạc từ đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn sang đất ở không hình thành đơn vị ở không xác định thời hạn.
Đó là lý do các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mong muốn được pháp luật thừa nhận khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để hợp pháp hóa cho các bất động sản đã bán cho các nhà đầu tư cá nhân với hứa hẹn sẽ được cấp sổ đỏ với quyền sử dụng đất lâu dài.
Một quyết định pháp luật về thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch từ thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.
GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: Chúng ta cần phải kiên định. Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần phải có thời hạn và những công trình sử dụng, xây dựng trên đó (kể cả khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng…) là tài sản trên đất được cấp quyền sở hữu có tài sản về đất. Như vậy sẽ không còn tình trạng đầu cơ, đội giá.
Thậm chí hiện nay Bộ Xây dựng có dự thảo là nhà chung cư cấp có thời hạn. Rõ ràng việc này sẽ khắc phục được nhiều vấn đề. Nếu nhà chung cư có thời hạn sẽ chỉ để ở không còn mục tiêu là tài sản để lại cho con cháu nữa và giá ngay lập tức sẽ đúng với luồng thu nhập của người dân với nhà chung cư, không bị thổi giá cao nữa.
Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình.
Sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai
Về vấn đề đầu cơ bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: "Rõ ràng ở đây là việc mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây không phải là do tăng giá bất động sản công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó. Đương nhiên, việc thay đổi vị thế, vị trí… thì làm giá bất động sản tăng.
Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai.
Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ".
Về vấn đề quy hoạch, "rõ ràng nhìn thấy giá trị tương lai phụ thuộc vào quy hoạch", GS.TS Hoàng Văn Cường nêu vấn đề và phân tích: "Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ nguồn lực đất đai cho các mục tiêu phát việc phân bổ nguồn lực đất đai cho các mục tiêu phát triển.
Khi quy hoạch đất đai được công bố cũng đồng nghĩa với việc phát triển các công trình bất động sản trên các vùng đất đai đã quy hoạch hoặc triển vọng tạo lập các công trình hạ tầng mang lại vị thế và giá trị tương lai cho các công trình bất động sản.
Do vậy, sự thay đổi quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng đồng thời làm thay đổi các điều kiện vị thế tiềm năng của bất động sản và tất yếu tạo ra sự biến động của thị trường bất động sản khu vực có liên quan".
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng: Đi liền với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển bất động sản và kế hoạch thực hiện như thế nào. Đây là vấn đề quan trọng và có lẽ đây là công cụ quan trọng nhất của nhà nước trong việc quản lý thị trường, định hướng cho thị trường phát triển.
Đồng thời với việc công khai quy hoạch cũng cần quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi điều chỉnh làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực, điều này sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản, nhất là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn.
Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch
Liên quan đến mua bán bất động sản trao tay, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng "nếu đất đai chúng ta chưa đăng ký thì đương nhiên việc mua bán là trao tay".
Do đó, cần đăng ký đất đai và thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.
Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.
Kiểm soát được các nhà đầu tư bất động sản
Ngoài ra, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, còn có 2 vấn đề nữa ngoài chính sách đất đai. Thứ nhất là, kiểm soát được các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực.
Ít nhất nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.
Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh.
Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.
Thứ hai là, liên quan đến nguồn vốn tín dụng, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần khuyến khích nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đầu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.
Đồng thời, cần xem lại điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp./.
T/H
Cùng chuyên mục
- Tags:
- luật đất đai /
- thị trường bất động sản /
- bất động sản /
- Chia sẻ:
- Bình luận (0)
Thành phố Vinh mở rộng, tổ hợp căn hộ cao cấp Pearl Residence tại Cửa Lò được săn đón
DNTH: Việc mở rộng địa giới TP. Vinh được giới chuyên gia đánh giá sẽ giúp thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp tại Cửa Lò vẫn còn hạn chế, tổ hợp căn hộ cao...
The Continental tạo nhiệt cho thị trường Đông Bắc Hà Nội
DNTH: Cuối năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến làn sóng chuyển dịch mạnh mẽ nguồn cung căn hộ từ khu vực Đông, Tây sang Đông Bắc. Đặc biệt, sự xuất hiện của những chủ đầu tư uy tín như MIK Group với nguồn...
BĐS Phú Quốc trở lại đường đua khi du lịch phục hồi gần như hoàn toàn
DNTH: Với lượng khách năm 2024 dự kiến vượt mốc trước đại dịch COVID-19, du lịch Phú Quốc được kỳ vọng sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn bứt phá ngoạn mục. Đây cũng là tín hiệu tích cực cho thấy, đảo ngọc đang dần quay trở...
Hàng nghìn tỉ đồng đổ vào hạ tầng, khu Đông TP HCM trở thành bức tranh “sáng” của thị trường BĐS
DNTH: Giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch Tp.HCM, Tp.Thủ Đức (thuộc khu Đông Tp.HCM) định hướng phát triển thành đô thị sáng tạo và tương tác cao. Nơi đây sẽ là cửa ngõ kết nối Tp.HCM...
Sapa - thị trường Bất động sản đang nóng lên từng ngày
DNTH: Sapa là địa phương duy nhất của các tỉnh vùng núi phía Bắc có thể tạo dòng khách du lịch 4 mùa. Song song với lợi thế đó, Sapa đang chuyển mình mạnh mẽ ở các loại hình bất động sản. Đây được xem là lợi thế tiếp theo của...
Tập đoàn Bcons ra mắt dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp tại Bình Dương
DNTH: Ngày 26/11, tại tỉnh Bình Dương, Tập đoàn Bcons phối hợp cùng Tập đoàn Tân Đông Hiệp chính thức ra mắt dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp. Với mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân, dự án hướng đến đối...
Đọc nhiều
Đô thị cuộc sống
-
Hà Nội: Nắm bắt kịp thời tình hình tiền lương, thưởng dịp Tết
-
Vẻ đẹp của đồng muối Sa Huỳnh
-
Sẽ chất vấn về ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông tại Hà Nội
-
Bắc Giang phấn đấu hoàn thành mức cao nhất các chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2024
-
Công an TP Hà Nội: truy quét tội phạm, đảm bảo trật tự Tết 2025
-
Đề xuất phát hành 100.000 tỷ đồng trái phiếu để cho vay mua nhà ở xã hội
Sống khỏe
-
Hành trình “vượt biển tìm con” của các gia đình hiếm muộn nơi hải đảo
-
Hismart đồng hành cùng những trái tim kiên cường miền Trung
-
Nhiều chính sách đãi ngộ, thu hút và đào tạo bác sĩ tại Gia Lai
-
Công bố kết quả Hành trình Thầy thuốc trẻ làm theo lời Bác
-
Tháng mười yêu thương cùng Starmed và Dr.Wet chăm sóc sức khỏe phụ nữ
Thị trường
-
Ô tô cũ ế ẩm, giới buôn “có lời là bán”
-
"Lướt sóng" bất động sản thời điểm này 90% là thất bại
-
Ninh Thuận bứt phá ngoạn mục, trở thành “mỏ vàng” trong mắt nhà đầu tư
-
Bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài
-
M&A bất động sản phía Nam nhộn nhịp trong mùa dịch
-
Ô tô giảm giá “chạy” tháng ngâu
Ý kiến bạn đọc...