Nhiều “kẽ hở” trong quy hoạch tại dự án chung cư Trinity Tower 145 Mễ Trì của Hợp tác xã Thành Công

“Hô biến” đất quốc phòng thành chung cư cao cấp

Dự án chung cư Trinity Tower 145 Mễ Trì (hiện nay) trước kia có địa chỉ là số 145 đường Hồ Mễ Trì - khu Gò Ba xã, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Tại Quyết định số 112/1999/QĐ-UB phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Thanh Xuân tỉ lệ 1/2000, khu đất nằm trong ô quy hoạch số 23, chức năng sử dụng đất được xác định là đất quốc phòng và giao thông khu vực.

Năm 2005, HTX Thành Công có các văn bản xin thuê đất để triển khai hoạt động kinh doanh, xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.

Ngày 4/6/2008, UBND thành phố Hà Nội có quyết định thu hồi 2.758 m2 đất (chủ yếu là đất nông nghiệp do UBND phường quản lý, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp) với mục đích cho HTX Thành Công thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch, theo dự án đầu tư được cấp giấy chứng nhận đầu tư 01121000100 ngày 5/11/2007.

Trong quyết định nêu rõ: “sau 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất ngoài thực địa, nếu HTX Thành Công không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và sử dụng đất không đúng nội dung thì Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất đã giao” thế nhưng cho đến năm 2014, hiện trạng khu đất mới chỉ có một phần được sử dụng làm nhà xưởng và nhà sàn.

Sau đó, UBND thành phố Hà Nội lại có Quyết định số 4021 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất, từ chức năng văn phòng làm việc sang chức năng văn phòng, dịch vụ thương mại kết hợp phòng ở tập thể thay ca và khách đến giao dịch với Hợp tác xã. Tới ngày 14/3/2016, thành phố Hà Nội có Quyết định số 1219/QĐ-UBND Quyết định chủ trương đầu tư dự án tòa nhà hợp tác xã Thành Công.

Điều đáng nói, tại Quyết định điều chỉnh cục bộ chức năng khu đất và Quyết định chủ trương đầu tư nói trên đều nêu rõ công trình tại khu đất này là “chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ”.

Thế nhưng, ngày 04/10/2018, ông Nguyễn Thế Hùng - Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội khi đó (người mới bị kỷ luật vào tháng 10/2021) lại ký Quyết định số 5295/QĐ-UBND điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Mục tiêu dự án từ dịch vụ, văn phòng, nhà ở thay ca, nhà bếp ăn tập thể đã biến thành dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở và nhà trẻ với 117 căn hộ ở từ tầng 13 - 25, dân số 300 người; từ tầng 5 - 12 là văn phòng “có lưu trú”. Không chỉ thay đổi chức năng khu đất, số tầng cao của công trình cũng được “gia tăng” từ 14 tầng (1 tầng hầm) lên 25 tầng (3 tầng hầm). Mật độ xây dựng tăng từ 46,8% lên xấp xỉ 50%. Trong khi đó, diện tích đất cây xanh thì lại vô cùng “ít ỏi” chỉ có vỏn vẹn 25 m2.

“Kẽ hở” trong điều chỉnh quy hoạch dự án chung cư Trinity Tower 145 Mễ Trì

Ngày 5/11/2007, HTX Thành Công được cấp giấy chứng nhận đầu tư số 01121000100 thực hiện dự án đầu tư xây dựng Văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch.

Ngày 4/6/2008, UBND thành phố Hà Nội có quyết định thu hồi 2.758 m2 đất (chủ yếu là đất nông nghiệp do UBND phường quản lý, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp) với mục đích cho HTX Thành Công thuê để thực hiện dự án nói trên.

Theo quy định, sau 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất ngoài thực địa, nếu HTX Thành Công không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và sử dụng đất không đúng nội dung thì Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất đã giao.

Trường hợp dự án đăng ký đầu tư và được cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 nhưng không thực hiện thì Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố phải kiểm tra và đề nghị UBND thành phố xử lý vi phạm, trong đó sẽ phải thu hồi giấy chứng nhận đầu tư năm 2007 theo khoản 2 Điều 64 Luật Đầu tư 2005 và điểm g, khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 (nếu sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định).

Thế nhưng, ngày 14/3/2016 (sau 8 năm từ khi có Quyết định thu hồi đất), Hà Nội lại ban hành Quyết định Chủ trương đầu tư dự án tòa nhà HTX Thành Công. Mục tiêu đầu tư được xác định là: xây dựng công trình dịch vụ thương mại, kết hợp văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch với HTX Thành Công. Lưu ý: “chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ”.

Như vậy có thể thấy, dù có những thay đổi, bổ sung chức năng cho công trình nhưng tại quyết định chấp thuận điều chỉnh chức năng khu đất (năm 2014) và quyết định chủ trương đầu tư (năm 2016) đều thống nhất là việc xây dựng tòa nhà HTX Thành Công “không có lưu trú, không có căn hộ ở”.

Tại Quyết định chủ trương đầu tư số 1219/QĐ-UBND ngày 14/3/2016 của UBND thành phố có nội dung thực hiện chức năng văn phòng, dịch vụ thương mại, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ và khách giao dịch với HTX (chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ) dựa trên Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/7/2014 của UBND thành phố về điều chỉnh quy hoạch.

Tuy nhiên Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 5295/QĐ-UBND ngày 04/10/2018 của UBND thành phố chuyển mục tiêu dự án, chuyển mục đích sang đất ở là không đúng với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Quyết định này mặt khác căn cứ vào văn bản số 2702/QHKT-TMB-PAKT (KHTH) ngày 14/05/2018 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án là lấy công văn của sở có hiệu lực cao hơn cả quyết định về phê duyệt quy hoạch của UBND thành phố.

Cần phải nói thêm rằng, Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 5295/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 nhưng HTX Thành Công không có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên không đủ điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại, do đó việc quyết định điều chỉnh mục tiêu dự án này là trái Luật Nhà ở 2014 cần phải được hủy bỏ.

Qua đó có thể thấy việc điều chỉnh cục bộ không được nghiên cứu một cách đồng bộ trong quy hoạch phân khu, dẫn đến quy hoạch phân khu bị phá vỡ, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị không đảm bảo, đặc biệt là khu vực đô thị trung tâm. Mặc dù cho đến nay các quy định của pháp luật trong việc quy hoạch - điều chỉnh quy hoạch, đầu tư – điều chỉnh đầu tư, đất đai… đã khá đầy đủ và chặt chẽ. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều bất cập, những tồn tại này dễ trở thành “kẻ hở”, tạo “cơ hội” trục lợi chính sách, dẫn đến phá vỡ quy hoạch và thất thoát ngân sách Nhà nước.

Đề nghị UBND thành phố Hà Nội và Thanh tra Chính phủ cần vào cuộc thanh kiểm tra, làm rõ và xử lý những “kẽ hở” trong quy hoạch tại dự án chung cư Trinity Tower 145 Mễ Trì của HTX Thành Công để đảm bảo thủ tục đầu tư và trật tự quy hoạch đã được phê duyệt, cần loại bỏ các hình thức “đầu cơ” đất để trục lợi chính sách trong lĩnh vực bất động sản.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin!