Sớm gỡ điểm nghẽn tín dụng, trái phiếu để phát triển vốn cho bất động sản

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy: số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động, bình quân là gần 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Thị trường bất động sản trầm lắng, tiêu thụ khó khăn nên tình cảnh doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau nhiều hơn và kỳ hạn dài hơn (phổ biến từ 3-4 tháng, thậm chí 5-6 tháng tạo)... Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn.

Trong khi đó, hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý 2/2022... đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Đánh giá về dòng vốn bất động sản, tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, đa dạng sản phẩm nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh hoặc đất nền. Hai thị trường này có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của người mua nhà đất và trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được các nhu cầu cấp bách trong quá trình triển khai dự án.

Hơn nữa, thị trường còn thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản, tiêu thụ gặp khó nên thiếu dòng tiền nghiêm trọng...

Hiện tại, vấn đề nghiêm trọng là dòng vốn cho bất động sản đang bị đình trệ do ngân hàng siết chặt tín dụng, kênh trái phiếu trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống đáng ngại, thị trường chứng khoán kém sắc.

“Theo dự đoán, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn. Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nói.

Cùng chia sẻ khó khăn về vốn, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital nhận định “trong 2 tháng tới hoặc hơn thế nữa, doanh nghiệp nào cũng sẽ cảm nhận được ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ. Các ngân hàng Trung ương ở hầu hết những nền kinh tế đứng đầu thế giới đã và đang tăng lãi suất. Hiện tại, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó”.

Còn theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc FiinGroup cho biết, sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, chậm/dừng cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng... dẫn tới việc triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này dẫn đến số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng ở mức đáng báo động, lên đến gần 1.500 ngày vào thời điểm cuối tháng 6/2022. Với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý 2/2022 thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng được lượng hàng tồn kho này.

Ông Nguyễn Quang Thuân chỉ ra điểm nghẽn chính sách có thể ảnh hưởng đến cầu trái phiếu doanh nghiệp là Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Với những quy định về việc Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản. Quy định này sẽ hạn chế việc doanh nghiệp huy động vốn từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, mà nguồn vốn này chiếm tới 51% tổng cơ cấu nguồn vốn nợ, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền nhận trước từ khách mua nhà.

Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định không được mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích phát hành thuộc các trường hợp cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác; tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp phát hành. Quy định này hạn chế khả năng đảo nợ giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu, bao gồm việc Ngân hàng Thương mại bơm tiền ra để giúp doanh nghiệp trả nợ trái chủ của họ.

Những điểm nghẽn về chính sách tín dụng, rào cản pháp lý đầu tư dự án bất động sản, theo các chuyên gia, rất cần tháo gỡ sớm và có giải pháp thiết thực. Có như vậy, dòng vốn cho bất động sản mới được khơi thông, cũng như thu hút thêm nguồn lực mới.