Tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên tới 50%

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Việc nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp để ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi, rồi sau đó bỏ cọc. Đồng thời quy định việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nhằm ngăn chặn các hành vi trục lợi, đặc biệt là tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, Nghị quyết quy định tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Trong khi đó, quy định hiện hành chỉ yêu cầu mức đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm.

Bên cạnh việc nâng mức tiền đặt trước, Nghị quyết cũng quy định cụ thể các biện pháp xử lý đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính.

Theo đó, người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến việc hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở từ 2 đến 5 năm. Trường hợp nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá, thời gian cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng là cơ quan quyết định việc cấm tham gia đấu giá. Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá, cơ quan này phải xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá theo quy định.

Các chuyên gia nhận định quy định mới khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt ảo từ đấu giá đất.

LS Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng việc nâng trần tiền đặt trước tối đa lên 50% buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, việc quy định biên độ khá rộng, cho nên các địa phương có thể có xu hướng lựa chọn mức cao nhất để "an toàn", từ đó vô tình tạo thêm rào cản cho người dân.

Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 6/1/2026 đến hết ngày 28/2/2027. Trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực, nếu có quy định khác với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thì thực hiện theo quy định tại Nghị quyết này.