The Fusion đã thi công hạ tầng đạt 70%, Hưng Vượng Sài Gòn được toàn quyền ký các hợp đồng

Làm xiếc trên hợp đồng

Dự án The Fusion đang được Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Hưng Vượng Sài Gòn (Công ty Hưng Vượng Sài Gòn) quảng cáo rao bán rầm rộ trên các diễn đàn mạng xã hội. Doanh nghiệp này cũng vừa công bố mở bán dự án The Fusion với số lượng sản phẩm được tung ra thị trường cho đợt 1 là 250 nền đất.

Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Hưng Vượng Sài Gòn có địa chỉ tại 52-54 Trương Văn Bang, khu phố 1, phường Bình Trưng Tây, TP. Thủ Đức. Người đại diện là ông Phạm Việt Anh, kiêm Giám đốc công ty.

Theo nhân viên môi giới của Công ty Hưng Vượng Sài Gòn, doanh nghiệp này là đơn vị phát triển dự án, cùng với 25 sàn môi giới tham gia bán The Fusion nên số lượng người booking đặt chỗ rất đông.

Dự án The Fusion còn có tên gọi khác là khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (7B) do Công ty TNHH MTV Lan Anh làm chủ đầu tư. Công ty Lan Anh có trụ sở tại số 1 Khu dân cư Lan Anh 1, đường Võ Văn Kiệt, ấp Tây, xã Hoà Long, Thành phố Bà Rịa - Vũng Tàu. Người đại diện pháp luật kiêm Tổng Giám đốc công ty là bà Nguyễn Thị Kim (sinh năm 1965) hay còn có tên gọi khác là Nguyễn Nam Phương.

Công ty Lan Anh là doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng tại Bà Rịa - Vũng Tàu với hàng loạt dự án có quy mô lớn, nhiều khu đất có vị trí vàng được cấp phép đầu tư xây dựng. Điểm nổi bật của các dự án mà Công ty Lan Anh đầu tư xây dựng là luôn được chính quyền tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hết lòng ủng hộ, thủ tục pháp lý về đất đai và đầu tư đều phê duyệt nhanh chóng.

Dự án Lan Anh 7 mở rộng có quy mô hơn 13,1ha, tại xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với quy mô dân số khoảng 2.250 người.

Trong đó đất ở có diện tích hơn 73000m2 chiếm 55,8% diện tích đất dự án bao gồm 430 căn biệt thự vườn, nhà ở xã hội 97 căn và khu chung cư cao 7 tầng có tổng 68 căn hộ. Diện tích còn lại dành cho đất giao thông, công viên cây xanh.

Mục tiêu của dự án này là xây dựng khu dân cư nông thôn đáp ứng đầy đủ tiện nghi và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.

Theo tìm hiểu của phóng viên thì dự án Lan Anh 7 mở rộng đã được UBND huyện Châu Đức phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 30/11/2020; UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 17/2/2021; UBND huyện Châu Đức cấp giấy phép xây dựng ngày 20/5/2021.

Theo công bố của Công ty Hưng Vượng Sài Gòn hiện nay dự án The Fusion đã đầu tư xây dựng được khoảng 70% tiến độ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ngày 30/9, Công ty Lan Anh cũng đã có văn bản gửi Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn để thực hiện xây nhà ở dự án.

Sau đó, Sở Xây dựng đã có phản hồi cho biết, dự án Lan Anh 7 mở rộng đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất hợp pháp của Công ty Lan Anh.

Tuy nhiên, theo dữ liệu mà phóng viên có được hiện nay Công ty Hưng Vượng Sài Gòn lại đang tiến hành ký hợp đồng mua bán thu tiền của khách hàng thông qua 2 loại hợp đồng gồm: "Hợp đồng đặt mua" và "Hợp đồng chỉ định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Cụ thể: khi khách hàng ký "Hợp đồng đặt mua" thì Công ty Hưng Vượng Sài Gòn sẽ tìm kiếm và giới thiệu sản phẩm đáp ứng yêu cầu của khách hàng với các sản phẩm đất nền tại dự án The Fusion.

Phương thức cam kết mua, khách hàng sẽ đặt trước số tiền 100 triệu đồng cho Công ty Hưng Vượng sài Gòn làm phương thức cam kết ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc các hợp đồng khác nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng các điều kiện đã đặt mua theo ghi nhận tại hợp đồng này do Công ty Hưng Vượng Sài Gòn thông báo.

Nếu trong 24 giờ kể từ lúc ký "Hợp đồng đặt mua" khách hàng chưa đặt trước đủ số tiền 100 triệu đồng thì mặc nhiên khách hàng sẽ mất số tiền đã đặt mua.

Đối với "Hợp đồng chỉ định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Công ty Hưng Vượng Sài Gòn là đơn vị được toàn quyền ký kết tất cả các hợp đồng: đặt cọc, thỏa thuận, nguyên tắc... để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án Lan Anh 7 mở rộng. Đồng thời, Công ty Hưng Vượng Sài Gòn sẽ chỉ định khách hàng đứng tên ký hợp đồng mua bán với Công ty TNHH MTV Lan Anh để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án Lan Anh 7 mở rộng.

Ký kết hợp đồng trái luật?

Dù chỉ là đơn vị bán sản phẩm dự án nhưng không hiểu sao Công ty Hưng Vượng Sài Gòn lại được toàn quyền đứng ra ký kết các hợp đồng, chỉ định khách hàng ký hợp đồng mua bán với Công ty Lan Anh.

Qua tìm hiểu, được biết giữa Công ty Hưng Vượng Sài Gòn và Công ty Lan Anh đã có ký kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/3/2020. Theo hợp đồng này, Công ty Hưng Vượng Sài Gòn sẽ chuyển cho Công ty Lan Anh với số tiền 39 tỷ đồng để đảm bảo các cam kết trong hợp đồng mà hai bên đã ký.

Theo Luật sư Đặng Thị Thuý Huyền, Công ty Luật HPL và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, pháp luật quy định về hợp đồng mua bán đất nền dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đạt đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ – CP sửa đổi một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Cụ thể: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh phải có đủ các điều kiện trên mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hợp đồng giao kết giữa các bên có giá trị pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng theo Luật sư Huyền, việc đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật. Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.