Thị trường bất động sản 'tăng nhiệt' sát theo hành lang pháp lý

Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2024

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý III/2024 và 9 tháng năm 2024 cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt là các bộ Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định đã và đang góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường, mở ra chu kỳ mới phát triển các phân khúc BĐS, từ nhà ở thương mại tới BĐS công nghiệp... với nhiều dự án mới được triển khai.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, thị trường BĐS trong quý III/2024 đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt". Câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận xếp hàng để được tham dự. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ chung cư, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Tuy nhiên, do nguồn cung các phân khúc BĐS đều khan hiếm, thị trường BĐS cũng đã xuất hiện những dấu hiệu đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý...

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea), quý III/2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý II, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III cho thấy sự “tăng trưởng” khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai, giúp thị trường trở sôi động hơn.

Dữ liệu của Vnrea cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9/2024 đã ghi nhận sự quan tâm và xuống tiền cọc của nhiều nhà đầu tư. 

Về giá bán, theo rà soát của Vnrea, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục giữ ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang gia tăng. Trong quý III, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. 

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng "kỷ lục", với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ. Tại TP Hồ Chí Minh, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. 

Còn theo các chuyên gia Vnrea, thị trường BĐS Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng. Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào". Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%. Thách thức của phân khúc này hiện nay là vấn đề "xanh hoá" các khu công nghiệp...

Riêng đối với phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, trong quý III, thị trường ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý II và tương đương cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung trong quý III gần như không có sản phẩm mở bán mới.

Thị trường dự báo tiếp tục "tăng nhiệt"

Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được từ quý III, Vnrea dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong quý IV và đầu năm 2025, giai đoạn hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường.

Đáng chú ý, các phân khúc BĐS sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: Căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. BĐS công nghiệp tăng trưởng, BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ...

Tuy nhiên, trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, Vnrea yêu cầu các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới BĐS cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới; điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.

Vnrea đề xuất các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của số đông người dân. Các sàn giao dịch BĐS phải nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối trên thị trường. Ngoài ra, các chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS nên tập trung vào thúc đẩy thị trường, lấy thị trường chung làm trọng yếu, để xay dựng thương hiệu và uy tín đối với khách hàng và nhà đầu tư mới. 

Quan trọng nhất là các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng... thể hiện sự đồng hành của Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp BĐS với nhà đầu tư.