Trái phiếu bất động sản: Nhà đầu tư nào cũng có cơ hội

Doanh nghiệp có vốn, nhà đầu tư có lời 

Không phải ngẫu nhiên mà trái phiếu doanh nghiệp lại nhận được sự quan tâm đặc biệt trên thị trường tài chính, nhất là trong hoàn cảnh hiện nay, thị trường chứng khoán chưa có tín hiệu bứt phá, lãi suất tiền gửi ngân hàng dưới 10%, chưa kể loại hình còn bị đánh giá là đang rủi ro khi đây là khái niệm và kênh đầu tư mới tại Việt Nam. 

Tuy nhiên, như đã phân tích, những rủi ro của thị trường trái phiếu là những loại rủi ro dễ nhận biết và có thể kiểm soát trước. Để làm được điều này, cần sự chung tay của các bên. Trong đó, bản thân nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và kỹ năng đầy đủ khi tìm hiểu thông tin doanh nghiệp trước khi mua trái phiếu; bên phát hành cần minh bạch thông tin, làm thực chất và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Đặc biệt, phía cơ quan quản lý cần có những chế tài làm sao vừa tạo cơ hội cho thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, vừa kiểm soát được chu trình vận hành của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu làm được những điều này, khi thị trường minh bạch, trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạo thêm cho thị trường vốn một mảnh đất màu mỡ cho cả 3 bên là doanh nghiệp – tổ chức tài chính – trái chủ.

Đầu tư trái phiếu giúp doanh nghiệp chủ động và huy động được vốn hiệu quả hơn. Đối với thị trường bất động sản, loại hình này còn thể hiện đúng vai trò trái phiếu đầu tư là dùng đất gián tiếp để huy động vốn. Bên cạnh đó, vừa mang lại phí hoa hồng cao cho đơn vị tư vấn như công ty bảo hiểm, công ty tư vấn... Còn trái chủ thì được hưởng mức lãi suất cao so với mặt bằng lãi suất ngân hàng.

Ảnh minh họa

Trong những đợt phát hành gần đây, mức lãi suất phổ biến của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là từ 11 - 14%, cao gần gấp đôi so với mức lãi suất của các ngân hàng thương mại. Khi đến tay nhà đầu tư cá nhân, mức lãi suất thấp hơn 1 - 2 %, nhưng vẫn hời hơn khi so sánh với những kênh đầu tư khác ở thời điểm này.

Thêm vào đó, lãi suất ở các ngân hàng nhỏ tuy cao hơn mặt bằng lãi suất của các ngân hàng lớn từ 0,5 - 1%/năm, nhưng sau những sai phạm xảy ra ở một số ngân hàng, không ít nhà đầu tư e ngại gửi tiền ở các ngân hàng nhỏ. Đây cũng là lý do khiến giới này tăng phân bổ dòng tiền vào trái phiếu doanh nghiệp.

Lý giải nguyên nhân ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân rót tiền mạnh hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị TCBS cho rằng, đó là bởi trái phiếu doanh nghiệp hầu như không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường giống như cổ phiếu, nhờ đó mà tính bảo toàn vốn cao.

Lãi suất trái phiếu cao hơn lãi suất tiền gửi cùng kỳ hạn, được trả định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm/lần tùy loại trái phiếu, nên giúp nhà đầu tư có dòng tiền đều đặn và có thể sinh lời kép trên số tiền lãi định kỳ nhận được. Đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm, đồng thời ít đối mặt với rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu.

Một điểm hạn chế của kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp khiến trước đây nhà đầu tư lo ngại là tính thanh khoản, thì đến nay vấn đề này đã được khắc phục, thông qua việc trái phiếu được niêm yết trên sàn chứng khoán.

Nhiều ý kiến cho rằng, với những khoản lãi mà kênh trái phiếu doanh nghiệp mang lại đã được kiểm chứng theo thời gian, sức hút của kênh đầu tư này với nhà đầu tư cá nhân trong thời gian tới sẽ còn gia tăng. Nhất là trong bối cảnh "luật chơi" mới cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có hiệu lực tại Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng không khác gì phát hành cổ phiếu sẽ tạo thuận lợi cho nhà đầu tư cá nhân tiếp cận sản phẩm trái phiếu. Điều này sẽ giúp bên mua và bên bán dễ gặp nhau hơn, qua đó kỳ vọng trong tương lai gần, thị trường trái phiếu sẽ sôi động và chuyên nghiệp hơn.

TS. LS Bùi Quang Tín

Nói về “cái được” khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, TS. LS Bùi Quang Tín - Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho hay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp có nhiều cái lợi cho doanh nghiệp. Bởi từ trước tới nay, trên 70% vốn trung chuyển của nền kinh tế tập trung trên “đôi vai” ngân hàng. Trong khi chủ yếu nguồn vốn của ngân hàng là dòng vốn ngắn hạn. Nếu các doanh nghiệp huy động vốn từ hệ thống ngân hàng thì chỉ là dòng vốn ngắn hạn chứ không thể đáp ứng cho nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp được. Nếu có thì cũng chỉ là đáp ứng tạm thời chứ không phải là dòng vốn bền vững. Cho nên, các doanh nghiệp thay vì huy động vốn từ hệ thống ngân hàng thì họ nên phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thủ tục lại đơn giản, dễ dàng hơn. 

Biết cách đầu tư trái phiếu bất động sản: Lựa chọn an toàn, lợi nhuận hấp dẫn

Trong dòng chảy chung, thời gian gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu và được sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy vậy, loại hình này vẫn còn khá mới mẻ so với thị trường huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.

Vì vậy, các chuyên gia tài chính ngân hàng khuyến cáo, đối với nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, lãi suất cao là quan tâm hàng đầu và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với lãi suất vượt trội cũng là một kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng cần cẩn trọng khi đầu tư, nên lựa chọn các doanh nghiệp uy tín, có năng lực... 

Báo cáo của MBS cho hay, bất động sản là lĩnh vực có mức sinh lời cao, cũng là nhóm ngành có mức lãi suất cao nhất, phổ biến trên 10%/năm. Trái phiếu doanh nghiệp của nhóm này thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có thời hạn từ 1 năm đến 10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm. Trong đó quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo được cho là “mắt nhìn thấy” và dễ kiểm chứng cho nhà đầu tư. 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa qua cũng khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn, nhưng cũng khuyến cáo doanh nghiệp phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư trái phiếu.

Ảnh minh họa

Đối với đơn vị phát hành, dù mức lãi suất trái phiếu cao hơn ngân hàng nhưng thực tế giá vốn vay chưa hẳn đã đắt. Bởi đơn vị phát hành không mất thời gian, chi phí vay, thủ tục phức tạp như vay ngân hàng. Trong khi dòng tiền vẫn ổn định.

Chẳng vậy mà ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị PDR cho rằng, lãi suất 14,45% mà công ty này đưa ra chưa phải là cao. Việc phát hành trái phiếu giúp dòng tiền của Công ty quay nhanh, không phức tạp như vay ngân hàng, trong khi hiệu quả đầu tư cao hơn.

Đặc biệt, theo ghi nhận của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), kênh đầu tư trái phiếu đã không còn là cuộc chơi của các tổ chức chuyên nghiệp mà nhà đầu tư cá nhân đều có thể tham gia thông qua các quỹ trái phiếu.

Nguồn tiền tiết kiệm trong dân rất lớn, khi kênh đầu tư trái phiếu địa ốc tiếp tục khẳng định được ưu thế về khả năng sinh lời so với kênh gửi tiết kiệm, đồng thời chứng minh được tính an toàn và thanh khoản tốt, thì sức cầu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian tới sẽ gia tăng mạnh.

Tất nhiên, các nhà đầu tư muốn việc đầu tư trở nên chuyên nghiệp thì trước khi tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cần đọc kỹ bản cáo bạch phát hành trái phiếu. Vấn đề cần quan tâm đầu tiên là "soi" xem doanh nghiệp phát hành trái phiếu, có được ngân hàng bảo lãnh thanh toán hay không.

Tìm hiểu về doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư ngoài việc tìm hiểu về lãnh đạo và uy tín, tình hình tài chính; cần phải đặc biệt quan tâm đến mục đích phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đó. Việc tìm hiểu về dự án đầu tư của doanh nghiệp cũng là thông tin quan trọng để xác định độ an toàn của trái phiếu đầu tư.

Chẳng hạn, đơn vị phát hành là các nhà doanh nghiệp lớn, có uy tín, có năng lực sẽ là một điểm yên tâm cho nhà đầu tư. Dự án dự định đầu tư sau phát hành trái phiếu là dự án khả thi, đã xong các thủ tục pháp lý, các điều kiện về tài chính khác cũng cơ bản cũng sẽ giảm đi một rủi ro cho trái phiếu. Tiếp đến là mảng đầu tư đó là dự án nhà ở, khu công nghiệp,…nằm trong nhóm nhu cầu người tiêu dùng đang quan tâm. Tránh nhóm dự án mạo hiểm như đất phân lô bán nền.

Trái phiếu có dễ rủi ro đến thế? 

Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cho đến nay được cho là chưa cao đến mức có thể đem lại rủi ro. Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai cho hay, lãi suất của trái phiếu doanh nghiệp 7 tháng năm 2019 cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Việc áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng với ngành bất động sản cũng là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn trên thị trường với mức lãi suất cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái và so với các ngành khác.

Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp của ngành xây dựng cũng phổ biến mức 10%, cao hơn đáng kể so với lãi suất một số ngân hàng như Vietcombank, Vietinbank, BIDV dao động trong khoảng từ 6,8 - 7%; các ngân hàng nhỏ hơn khoảng 8 - 8,7%. 

Bà Mai cho biết, qua rà soát và thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đã rà soát đánh giá mức huy động lãi suất như hiện nay chưa có xu hướng biến động đáng ngại.

"Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn phải tiếp tục theo dõi, đánh giá phân tích thường xuyên, nếu có bất thường liên quan đến thị trường tài chính, ảnh hưởng sẽ có giải pháp phù hợp". 

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Về lo ngại nhà đầu tư dễ mắc "bẫy" đầu tư trái phiếu của các doanh nghiệp yếu kém, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, không phải doanh nghiệp nào làm ăn kém cũng dễ phát hành trái phiếu để “ăn không” tiền của nhà đầu tư. Bởi theo ông, việc phát hành trái phiếu là không dễ. 

“Quy định phát hành trái phiếu rất chặt chẽ, doanh nghiệp phải đáp ứng rất nhiều chỉ số tài chính để được Ủy ban chứng khoán cho phép phát hành trái phiếu. Ngoài ra, thị trường ai mua trái phiếu doanh nghiệp cũng là vấn đề vì nhà đầu tư cũng rất thận trọng”, ông Hiếu cho biết. 

 

Một trong những điểm khiến nhà đầu tư an tâm nữa là đã có những thành công nhất định về trái phiếu nhà ở trong khu vực: Trái phiếu nhà ở - trái phiếu xanh. Mới đây, Báo cáo Giám sát Trái phiếu Châu Á của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) công bố rằng, việc phát triển thị trường trái phiếu nhà ở sẽ làm tăng khả năng tiếp cận các khoản cho vay mua nhà tại thời điểm nhu cầu đang gia tăng và đa dạng hóa nguồn tài chính cho nhà ở, vốn trước đây được cung cấp bởi các ngân hàng thương mại. Theo đó, việc cung cấp nguồn tài chính cho nhà ở có thể sẽ giảm rủi ro mất cân đối về kỳ hạn giữa việc các chủ sở hữu nhà thường vay dài hạn với việc cho vay ngắn hạn của các ngân hàng. Đồng thời, sự phát triển của thị trường trái phiếu xanh Châu Á đang giúp khu vực tài trợ cho những dự án giảm thiểu và thích nghi biến đổi khí hậu. Ông Giles T. Cooper, đồng Giám đốc Công ty Luật Duane Morris Việt Nam cho hay, hiện Việt Nam đang cần đến khoảng 50 tỷ USD vốn cho xây dựng, chuyển giao công nghệ cho các dự án liên quan đến bảo vệ môi trường, nên chắc chắn đang có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước mong muốn được tham gia vào thị trường trái phiếu xanh.

 

Theo Vy Thương - Khánh Linh/Reatimes