Thứ sáu, 03/02/2023, 20:50

tapchidoanhnghiepvathuonghieu@gmail.com

024.6657.6928 / 0988.009.916

© Chỉ được phát hành lại thông tin khi có sự đồng ý bằng văn bản của
Tạp chí Doanh nghiệp và Thương hiệu nông thôn

Phát triển thương hiệu Bất động sản

Từ khủng hoảng của Tập đoàn China Evergrande: Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

DNTH: Mấy ngày qua, những rắc rối của Tập đoàn China Evergrande liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy tín dụng quá cao khi cố gắng tạo ra lợi nhuận lớn hơn trên tài sản mà doanh nghiệp có, đang gây rúng động dư luận quốc tế.
Từ khủng hoảng của Tập đoàn China Evergrande: Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

Trao đổi với PV xoay quanh sự việc này, chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang nhận định nhiều doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam cũng đang áp dụng phương thức phát hành trái phiếu được cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro.

- Có ý kiến cho rằng, dù ngấp nghé bờ vực sụp đổ, Tập đoàn China Evergrande vẫn sẽ vượt qua khó khăn vì có sự trợ giúp từ chính quyền. Ông đánh giá sao về nhận định này?

Ông Trần Khánh Quang: Có rất nhiều nguyên nhân khiến Tập đoàn China Evergrande lâm vào cuộc khủng hoảng thanh khoản, trở thành nhà phát triển BĐS nợ nhiều nhất toàn cầu. Trong đó, đáng chú ý, có 3 nguyên nhân sau: Thứ nhất, Evergrande kinh doanh theo cách vay mượn số lượng tiền lớn để làm các dự án BĐS hay còn gọi là “tay không bắt giặc”. Thứ hai, hoạt động đầu tư đa ngành thiếu tập trung, khi vừa sở hữu ngân hàng, đội bóng đá, công ty xe điện, thực phẩm, truyền thông, âm nhạc... song nguồn tài chính giúp Evergrande mở rộng sang các lĩnh vực này đều đến từ các khoản vay.

Thứ ba, cũng giống đại đa số các doanh nghiệp khác, hoạt động kinh doanh của Evergrande chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Vì vậy, khi nhận diện được tình hình tài chính khó khăn với tích lũy khối nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD, nhiều nhà đầu tư đã bán tháo cổ phiếu của Evergrande. Đây là “cú đấm” mạnh nhất, đẩy Evergrande đến gần hơn bờ vực phá sản. Vì vậy, nếu chính quyền Trung Quốc có can thiệp thì cũng chỉ dừng lại ở mức khắc phục hậu quả, chứ khó mà thay đổi hậu quả và sự đổ vỡ của Evergrande là tất yếu.

- Nếu Evergrande thật sự phá sản thì những đối tượng nào sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, thưa ông?

Những rắc rối của Evergrande xuất phát từ việc doanh nghiệp này ôm đồm nhiều lĩnh vực bằng nguồn vốn vay lớn. Vì điều này, cú sốc về "bom nợ" của Evergrande sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến 3 nhóm đối tượng có liên quan, gồm khách hàng mua BĐS; hệ thống tài chính (quỹ đầu tư, ngân hàng…) và cổ đông.

Nếu như khách hàng mua BĐS chới với không biết dự án sẽ đi về đâu, thì hệ thống tài chính, những quỹ đầu tư vốn, ngân hàng cho vay… đứng trước nguy cơ khó thu hồi vốn. Đặc biệt, cổ đông là nhóm đối tượng chịu nguy cơ thiệt hại nặng nề nhất vì tài sản có thể về 0 đồng bất cứ lúc nào.

- Theo ông, thông qua sự kiện Evergrande có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm nào cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Việt Nam?

Xét về bản chất, BĐS là ngành kinh doanh nặng vốn, để tồn tại và phát triển buộc các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này phải linh động, thậm chí đôi chút liều lĩnh cho bài toán mang tên “vốn”. Thực tế cho thấy, giống như chiến lược vốn của Evergrande, nhiều doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong đó, đáng lo ngại nhất chính là tình trạng phát hành trái phiếu nở rộ, hoạt động này đang cạnh tranh gay gắt với công tác huy động vốn của các ngân hàng. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp theo tôi đánh giá hoạt động kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn huy động vốn theo phong trào, điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho chính doanh nghiệp và nhà đầu tư mua trái phiếu từ doanh nghiệp.

Cụ thể, khi một doanh nghiệp phá sản, tài sản bảo đảm của doanh nghiệp sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… và cuối cùng mới đến người mua trái phiếu. Vì vậy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu BĐS (trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu không có tài sản đảm bảo) đều đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Do đó, về mặt tài chính, theo tôi, các doanh nghiệp BĐS cần xây dựng cơ cấu tài chính lành mạnh, cân đối giữa nợ và vốn cho hợp lý. Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng theo tỷ lệ 1:1 (vốn cố định tương đương với vốn vay) hoặc tỷ lệ 1:2 (vốn cố định (1), vốn vay (2)); không nên sử dụng tỷ lệ 1:3, 1:4, 1:5… vì khi đòn bẩy quá lớn, sẽ tạo ra rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Về mặt thị trường, các doanh nghiệp BĐS nên tập trung vào các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, tránh các sản phẩm xa hoa, sang trọng... chỉ phục vụ tình trạng đầu cơ.

Xin cảm ơn ông!

Nhà nước cần dành nhiều sự quan tâm cho các doanh nghiệp lớn. Đặc biệt, cần phải có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng BĐS, giảm bớt tình trạng đầu cơ và đầu tư tràn lan có khả năng dẫn đến mất kiểm soát, hạn chế các khoản cho vay dưới chuẩn. Từ đó, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Theo Báo Kinh tế Đô thị

Cùng chuyên mục

Bỏ túi tới gần 600 triệu giữa mùa dịch với căn hộ cho thuê tại Vinhomes Ocean Park

Bỏ túi tới gần 600 triệu giữa mùa dịch với căn hộ cho thuê tại...

DNTH: Đầu tư mùa dịch chưa bao giờ an toàn và an tâm đến thế với các chủ sở hữu căn hộ tại Vinhomes Ocean Park khi tham gia chương trình “Tổ ấm an vui” của chính Chủ đầu tư triển khai.
Tổng giám đốc Công ty QCGL “kêu cứu” tại dự án Phước Kiển

Tổng giám đốc Công ty QCGL “kêu cứu” tại dự án Phước Kiển

DNTH: Bà Nguyễn Như Loan (Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai ) gửi đơn “cầu cứu” đến Văn phòng Trung ương Đảng, Văn phòng Chính phủ, lãnh đạo bí thư thành ủy, Giám đốc Công an Thành phố Hồ Chí Minh, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) lên tiếng về những trở ngại, vướng mắc tại dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh)
Ngấm đòn COVID-19, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng "cắt lỗ"

Ngấm đòn COVID-19, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng...

DNTH: Giữa tâm bão đợt bùng phát thứ tư của đại dịch COVID-19 trên thị trường đang xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ ở một số phân khúc như căn hộ, condotel, thậm chí cả đất nền.
Cơ chế đấu giá đất đang quá “chiều chuộng” các nhà đầu tư?

Cơ chế đấu giá đất đang quá “chiều chuộng” các nhà đầu tư?

DNTH: Việc cho phép đơn vị vốn pháp định thấp nhưng lại trúng giá đất giá trị gấp gần nhiều lần, nhiều người cho rằng cơ chế đấu giá hiện đang quá "chiều chuộng" các nhà đầu tư.
Mô hình farmstay vẫn còn nhiều ‘lỗ hổng’ pháp lý

Mô hình farmstay vẫn còn nhiều ‘lỗ hổng’ pháp lý

DNTH: Những năm gần đây, loại hình kinh doanh trang trại kết hợp du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ ở nhiều nơi trên cả nước. Tuy nhiên, khung pháp lý liên quan loại hình bất động sản này vẫn chưa rõ ràng nên hoạt động đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ba tác dụng khiến nguồn khoáng đắt giá xứ Kim Bôi được ví như "thần dược"

Ba tác dụng khiến nguồn khoáng đắt giá xứ Kim Bôi được ví như...

DNTH: Kim Bôi từ lâu đã nổi danh khắp đất Việt vì sở hữu nguồn khoáng nóng quý giá bậc nhất, được ví như “món quà trời ban”. Không dừng lại ở những lời truyền miệng, lợi ích sức khỏe về xương khớp, da liễu, tiêu hóa,... từ nước khoáng Kim Bôi đã được chứng minh bởi khoa học hiện đại.
Viết tiếp giấc mơ về những căn biệt thự phong cách sống đẳng cấp trên bán đảo Hải Giang

Viết tiếp giấc mơ về những căn biệt thự phong cách sống đẳng cấp...

DNTH: Phú Quốc của 10 năm trước chỉ là hòn đảo hoang sơ, mà thời ấy, chẳng ai nghĩ rằng sẽ đến nơi đây để mua biệt thự. Phú Quốc của hiện tại đã khác! Nơi đã được mệnh danh là điểm du lịch cùng những căn biệt thự trải dài dưới nắng ấm dọc bờ biển. Quy Nhơn đang bước vào lộ trình phát triển như Phú Quốc. Giấc mơ về không gian trải nghiệm cho du khách cao cấp đang dần được hình thành khi những căn biệt thự mang lại trải nghiệm độc bản đã hiện hữu, đặt nền móng cho ngành du lịch cao cấp nơi đây. Quy Nhơn của tương lai sẽ trở thành điểm đến mới của châu Á.
Cộng đồng văn minh: Tinh hoa của khu căn hộ 9X Quy Nhơn

Cộng đồng văn minh: Tinh hoa của khu căn hộ 9X Quy Nhơn

DNTH: Tọa lạc ngay trung tâm phố biển, căn hộ 9X Quy Nhơn do Hưng Thịnh Land phát triển có quy hoạch hạ tầng hiện đại, dễ dàng kết nối đến trường học, trung tâm khoa học, công nghệ. Dự án tạo nên một cộng đồng cư dân thế hệ trẻ văn minh, yêu thích “gu” sống tích cực và đầy màu sắc.