126 dự án nhà ở tại TP. HCM ách tắc, HoREA ước tính nhà nước thất thu 17.600 tỷ

HoREA vừa có góp ý đối với quy định tại khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Điều khoản này quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có đất khác nhưng “dính” với đất ở, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác, thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, kể cả trường hợp nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm hecta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng có “dính” theo vài chục mét vuông đất ở, thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Còn lại, tất cả các nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác” nhưng không “dính” với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, thì không được.

Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định lựa chọn chủ đầu tư trong các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, như sau:

“2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;

c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

HoREA cho rằng quy định của Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nói trên có thể tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, nhất là tiêu chí công bằng, bình đẳng, bảo vệ nhà đầu tư.

Đồng thời, hiệp hội này cũng quan ngại quy định nói trên sẽ tiếp tục làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần” (không “dính” với đất ở) do khoản 5, Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Theo HoREA, tại TP. HCM, chỉ riêng năm 2020 đã có 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do “vướng mắc” một số quy định pháp luật cũ. Trong đó, phần lớn là các dự án sử dụng đất nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án chỉ có đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, hoặc đất trồng cây lâu năm…), hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án sử dụng đất nhà xưởng, trụ sở cơ quan, đất thương mại, dịch vụ…) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch.

Tính chung trong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 9/2018, đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP. HCM bị “ách tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở.

Thực trạng này đã gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua.

HoREA tính toán việc không giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với 126 dự án nhà ở có thể đã khiến nhà nước thất thu 17.600 tỷ đồng.

Cụ thể, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án lên đến 126.000 tỷ đồng, thì nhà nước có thể thất thu thuế GTGT (10%) là 12.600 tỷ đồng.

Nếu 126 dự án này có lãi 20% với lợi nhuận 25.200 tỷ đồng thì nhà nước có thể thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) hơn 5.000 tỷ đồng, chưa tính các nguồn thu khác sau dự án.

Nếu chủ đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm thì đã phải trả chi phí lãi vay trong 5 năm qua lên đến khoảng 44.100 tỷ đồng, chưa tính các khoản tăng chi phí đầu tư, chi phí quản lý doanh nghiệp, bị đọng vốn, lại bị mất doanh thu, mất cơ hội kinh doanh và ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Theo HoREA, điểm c, khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) quy định nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, đã không giải quyết được “vướng mắc” pháp luật do quy định dự án phải có “đất ở”, dẫn đến “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở do nhà đầu tư không có 100% đất ở, hoặc không có quyền sử dụng đất khác “dính” với đất ở.

Các quy định tại khoản 1, khoản 4, Điều 23 Luật Nhà ở 2014; khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng mâu thuẫn với một số quy định của Luật Đất đai 2013.

Nguyên do là điểm b, khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai cho phép “tổ chức kinh tế (…) được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này”;

Và khoản 2, Điều 191 Luật Đất đai cũng quy định "tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

HoREA đã miệt mài kiến nghị sửa đổi trong nhiều năm nhưng đến nay các kiến nghị này vẫn chưa được xử lý thấu đáo.

Do đó, HoREA đề xuất giải pháp "chữa cháy" tạm thời là bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” vào cuối điểm b, khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, như sau:

“b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở”.

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ quy định “mẫu quyết định” để thực hiện thủ tục ban hành “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” khi ban hành “Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020”.

Về lâu dài, HoREA đề nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022-2023, để thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng đã được xác lập tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.

Lê Nguyễn