Bài 3: Hợp đồng BT dự án New City Thủ Thiêm phát sinh nhiều bất ổn?

Dự án tái cư New City thất bại thế nào?

New City Thủ Thiêm có nguồn gốc là dự án 1.330 căn hộ, thuộc khu tái định cư 12.500 căn hộ, của khu đô thị Thủ Thiêm. Đây là dự án duy nhất tại khu tái định cư Thủ Thiêm, có chủ trương giao đất không qua đấu giá. Tất nhiên, các bên liên quan tham gia dự án BT này đều hiểu rằng xây dựng căn hộ cho người nghèo có ý nghĩa to lớn trong việc thực hiện chiến lược chỉnh trang đô thị của TP Hồ Chí Minh. Vì thế, việc tuân thủ đúng các cam kết về: phương án thiết kế, khối lượng, dự toán ban đầu, thẩm định dự toán là rất cần thiết, để đảm bảo tính khả thi, tiến độ công trình và phù hợp với chức năng tái định cư của dự án New City Thủ Thiêm.

Quy mô và chất lượng cao cấp của dự án New City Thủ Thiêm cho thấy khả năng dự toán đầu tư dự án nhà ở xã hội này có "vấn đề"?

Nói như vậy để thấy rằng sự phối hợp giữa các bên liên quan gồm: Các cơ quan chức năng của thành phố và chủ đầu tư… là vô cùng quan trọng trong việc triển khai dự án đúng mục đích được giao đất. Nhưng bằng cách khó hiểu nào đó, một dự án tái định cư cho người nghèo bỗng dưng trở thành một khu căn hộ sang trọng vào loại bậc nhất của TP Hồ Chí Minh ?!

Điều này khiến dư luận bức xúc rằng, làm sao một dự án BĐS có quy mô 1.229 căn hộ, cao từ 25-29 tầng… có thể mọc lên mà lại sai với mục đích sử dụng cho tái định cư như ban đầu? Bằng cách nào, một dự án BT nhà ở tái định cư có quy mô lớn trên 1.000 căn hộ như New City Thủ Thiêm lại được giao cho Công ty Thuận Việt vừa “chân ướt, chân ráo” nhảy vào đầu tư dự án?   

Khi New City Thủ Thiêm được nghiệm thu, bàn giao thì chính quyền thành phố đã không “đủ tiền” để thanh toán cho đối tác theo hợp đồng BT là Công ty Thuận Việt. Bất ổn bắt đầu xuất hiện từ đây. TP Hồ Chí Minh đã không thể tiếp nhận “đơn hàng” đã đặt trước. Còn Công ty Thuận Việt thì quay cuồng trong “áp lực” thu hồi vốn đầu tư, với một phần lợi nhuận kỳ vọng, nên phải tổ chức “bán chui” căn hộ tái định cư với giá nhà ở thương mại. Hành vi “vượt mặt” của Công ty Thuận Việt cũng bị dư luận lên án và chính quyền TP Hồ Chí Minh xử phạt…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư các khu đất vàng, hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) khá phổ biến trong thời gian qua và bộc lộ những mặt hạn chế, do nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên có tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình và có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh, và lợi ích xã hội, có trường hợp có thể đã thiếu cơ chế thẩm định khách quan của bên thứ ba; và chưa có quy trình khung để thực hiện phương thức này.

Các hợp đồng BT có thể mang đến lợi “kép” như mong muốn của nhà thầu, kiêm nhà đầu tư. Cụ thể, khi nhận thầu thi công công trình (đầu B - Building: Xây dựng), thì dự án và tổng dự toán công trình thường cũng do nhà thầu là đơn vị đề xuất. Nếu không được kiểm soát kỹ thì có thể dẫn đến lãng phí hoặc làm đội giá thành công trình; Các khu đất đối ứng ở các địa điểm đắc địa và đã được tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh BĐS (đầu T-Transfer: Chuyển giao), thường cũng do nhà thầu, kiêm nhà đầu tư đề xuất các khu đất được thanh toán bù trừ… Đây cũng là vấn đề cần có cơ chế kiểm soát hiệu quả.

Dư luận vẫn đang chờ Công ty Thuận Việt cùng các bên liên quan làm rõ nguyên nhân thất bại của dự án nhà ở tái định cư này.

Chỉ định thầu sẽ giết chết cạnh tranh

HoREA cho biết, khi chỉ định nhà thầu, kiêm nhà đầu tư theo hình thức hợp đồng BT thì nhà thầu, kiêm nhà đầu tư này đã “tránh” được thủ tục “kép” hai lần khi lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình và lựa chọn chủ đầu tư dự án BĐS, nên đã làm triệt tiêu sự cạnh tranh, như sau: Được chỉ định làm nhà thầu xây lắp công trình BT mà bỏ qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế để lựa chọn nhà thầu không theo quy định của Luật Đấu thầu (đầu B: Xây dựng); Lại đồng thời được chỉ định nhà đầu tư dự án bất động sản các khu đất đối ứng mà không phải qua thủ tục đấu thầu công khai, rộng rãi trong nước, quốc tế đối với các dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu (đầu T: Chuyển giao).

Cho nên, chỉ định thầu sẽ giết chết cạnh tranh. Vì, việc thực hiện phổ biến hình thức chỉ định nhà thầu, kiêm nhà đầu tư dự án BT đã làm giảm đi tính minh bạch, công khai, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh; Tác động tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài; Có thể gây thiệt hại ngân sách nhà nước (vì dự toán công trình nếu không được thẩm định chặt chẽ có thể bị nhà thầu nâng cao hơn giá trị thực, đồng thời nguồn đất đối ứng trả cho nhà thầu cũng là tài sản công, cũng là tiền ngân sách); Và gây quan ngại cho xã hội.

Luật Đấu thầu quy định thực hiện đấu thầu quốc tế tại khoản 2 điều 15 đối với “Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất, trừ trường hợp hạn chế đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư” và vẫn cho phép chỉ định thầu đối với một số trường hợp theo điều 22 (như: trường hợp bất khả kháng; Hoặc do yêu cầu tương thích về công nghệ, bản quyền, sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ, hoặc thu xếp vốn...); Hoặc được lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt thì phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định theo điều 26 Luật Đấu thầu.

Trong “ứng xử” với các hợp đồng BT thời gian qua, có thể cơ quan nhà nước đã chưa sử dụng hết “quyền lực” của mình, trong đó, có việc nhà đầu tư chủ động đề xuất dự án; Đề xuất phương án thiết kế, khối lượng, lập dự toán, nhất là khâu thẩm định dự toán công trình BT; Xác định giá trị quỹ đất đối ứng. Tuy nhiên, quá trình thực hiện chủ trương đúng đắn này đã bộc lộ những mặt hạn chế, chưa minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng, hình thành nhóm lợi ích và chủ nghĩa tư bản thân hữu có thể làm thất thoát tài sản công, trước hết là quỹ đất công…

Trở lại với dự án New City Thủ Thiêm, dư luận vẫn đang chờ Công ty Thuận Việt cùng các bên liên quan làm rõ nguyên nhân thất bại của dự án nhà ở tái định cư này.