Bất động sản nghỉ dưỡng: Những rủi ro cho nhà đầu tư

Sự phát triển của ngành du lịch trong những năm gần đây đã thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng có nhiều cơ hội để phát triển, nó nổi lên như một xu hướng mới trong hoạt động đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân ít vốn. Tuy nhiên phần lớn nhà đầu tư vẫn đang chạy theo tâm lý đám đông, chưa đánh giá được hiệu quả cũng như những rủi ro tiềm ẩn. Để hạn chế được các nguy cơ thiệt hại về tài chính, trước khi bỏ tiền mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng các nhà đầu tư cần phải có những nhận định, đánh giá cơ bản về tính pháp lý, sản phẩm, năng lực của chủ đầu tư.

Góc nhìn dưới đây của tác giả có thể chưa mang đầy đủ tính phổ quát của vấn đề, trên phương diện đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, đối với mỗi thời điểm dịch chuyển của nền kinh tế. Tuy nhiên, ý kiến ít nhiều sẽ bổ sung thêm vào góc nhìn đa chiều cho các nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định. Cụ thể bao gồm:

Một là, năng lực của chủ đầu tư

Bất động sản nghỉ dưỡng là các bất động sản gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (Condotel), shophouse, minihotel… được các chủ đầu tư xây dựng bên trong các khu nghỉ dưỡng và được bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư cá nhân. Các nhà đầu tư cá nhân có thể tự mình đứng ra kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác cho chủ đầu tư thuê lại kinh doanh, sau đó hưởng phần lợi nhuận theo thỏa thuận.

Trên thực tế có không ít nhà đầu tư cá nhân đang nhầm lẫn, đánh đồng giữa đầu tư bất động sản nhà đất và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, họ thường mang tư duy kinh doanh bất động sản áp dụng cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Vì vậy, họ đã bỏ qua việc đánh giá năng lực của chủ đầu tư, phần vì thiếu các kênh thông tin chính xác từ phía chủ đầu tư, phần vì bị dẫn dắt bởi các nhà môi giới hướng tới các tiêu chí của bất động sản như: vị trí, hướng, số tầng, view... hoặc bị lôi cuốn theo các hình ảnh quảng cáo của dự án mà quên đi yếu tố “sự thành bại của các nhà đầu tư trong bất động sản nghỉ dưỡng, phụ thuộc phần lớn vào năng lực và tầm nhìn của chủ đầu tư dự án”, bởi chủ đầu tư chính là người đưa ra quyết định về chất lượng sản phẩm, phương án tổ chức kinh doanh, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành...

Nếu một dự án được xây dựng bởi chủ đầu tư không có kinh nghiệm quản lý điều hành, yếu về năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm kém thì dự án có thể bị kéo dài (Các dự án nghỉ dưỡng thường có thời gian hoạt động là 50 năm), mất đi khả năng cạnh tranh và giá trị của sản phẩm không thể tăng giá được. Đây là nguyên nhân làm cho dự án mất đi sức hút đối với du khách, hiệu quả kinh doanh thấp, tiềm ẩn rủi ro thiệt hại về kinh tế cho các nhà đầu tư trong tương lai. Chính vì vậy việc xem xét, đánh giá năng lực của chủ đầu tư là căn cứ quan trọng cho các nhà đầu tư, trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Chẳng hạn như, dự án đầu tư trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Hiền Lương thuộc huyện Đà Bắc tỉnh Hòa Bình được UBND tỉnh phê duyệt đầu tư cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hiền Lương (số chứng nhận doanh nghiệp: 5400497804 do Sở KHĐT tỉnh Hòa Bình cấp lần đầu ngày 03/10/2018), với mục tiêu trồng rừng tạo cảnh quan và môi trường trong sạch, trong lành, kết hợp nghỉ dưỡng cao cấp, chăm sóc người cao tuổi, góp phần phát triển du lịch địa phương, tạo công ăn việc làm và tăng thu ngân sách cho địa phương.

Mục tiêu của dự án thì rõ ràng là vậy, thế nhưng qua sự tô vẽ của các nhà môi giới dự án đã được khoác lên mình một “bộ áo mới” với các cái tên rất mỹ miều như: “Takara Hòa Bình Resort” chuẩn mực 5* - “Ban mai xứ Nhật” hay “Kho báu ngàn xanh”… Ghi nhận thực tế vào ngày 02/04/2022, dự án này vẫn chỉ là một bãi đất trống mới được san gạt làm đường tạm, hệ thống giao thông đường bộ chưa thể đi lại dễ dàng, thế nhưng dự án này đã được chào bán rầm rộ dưới dạng “phân lô bán nền” trên nhiều nền tảng mạng xã hội như facebook, zalo... Nếu các nhà đầu tư cá nhân chỉ nghe theo lời quảng cáo của các nhà môi giới, không thận trọng đánh giá năng lực cụ thể của chủ đầu tư, xuống tiền theo tâm lý đám đông thì có thể sẽ tự mình chuốc họa vào thân.

Hai là, rủi ro về mặt giá mua sản phẩm

Đầu tư trong thị trường BĐS nghỉ dưỡng có rất nhiều cơ hội để phát triển, nhưng cũng tồn tại không ít các rủi ro. Hiện có rất nhiều các dự án được chào bán rầm rộ nhưng chưa đi vào hoạt động, thậm chí nhiều dự án còn chưa xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, nên dẫn đến các nhà đầu tư cá nhân không thể lường trước được các rủi ro trong tương lai như tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, đơn vị quản lý vận hành... phần đông các nhà đầu tư cá nhân thường mua sản phẩm thông qua các sàn môi giới, thông qua các hình ảnh quảng cáo, kết hợp với sự đánh bóng về lợi nhuận thu được và kỳ vọng tăng giá bất động sản trong tương lai, khiến hầu hết các nhà đầu tư cá nhân khó khăn trong việc xác định giá trị thật của sản phẩm mình chuẩn bị đầu tư.

Theo thông lệ, nguồn thu chủ yếu phụ thuộc vào khách hàng, vì vậy nếu giá trị đầu tư cao hơn giá trị thực, thì tỷ suất lợi nhuận sẽ phải thấp đi. Thực tế nếu đầu tư nghiêm túc, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (hàng năm) đạt 10% được coi là một dự án thành công. Tuy nhiên hiện nay, nhiều dự án cam kết lợi nhuận trên 10%, thậm chí lên đến 20%. Đây là một con số không tưởng, hoặc nếu có trả được thì cũng là chiêu trò nâng giá bán của dự án, sau đó để một phần lợi nhuận quay về nhà đầu tư, giúp củng cố niềm tin, gia tăng sức hút cho dự án.

Ngoài việc thiếu thông tin minh bạch để xác định được giá trị thật BĐS nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư cá nhân còn bị chính chủ đầu tư thông qua các sàn môi giới tạo ra nhu cầu ảo, làm sốt thị trường để đẩy giá bán lên cao vượt giá trị thực. Chính điều này làm cho những nhà đầu tư cá nhân không có kinh nghiệm ảo tưởng về nhu cầu của thị trường, tưởng rằng mình đã mất đi một khoản tiền lớn do sự chậm trễ trong quyết định đầu tư.   

Trong khi đó, kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc phần lớn vào khách du lịch, khi lượng khách ít thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khoản lợi nhuận. Nếu đầu tư vượt giá trị thực, các nhà đầu tư không thể đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, bởi vì giá bán của bất động sản nghỉ dưỡng là giá được xác định trong tương lai, nhà đầu tư bỏ tiền mua để có thể thu được nguồn tiền thụ động trong tương lai. Mặt khác, so với các kênh đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, vàng, ngoại tệ hay thậm chí là đất nền thì tính thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng thấp hơn rất nhiều, không phù hợp cho các nhà đầu tư có tư tưởng lướt sóng. Vì vậy khi giá mua quá cao, vượt giá trị thật thì nguồn lợi nhuận thu về không thể bù đắp được chi phí vốn, nếu nhà đầu tư sử dụng nguồn tiền vay.

Ba là, tính pháp lý của dự án.

Cũng như các kênh đầu tư bất động sản nói chung, khi tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng yếu tố pháp lý của dự án. Nếu yếu tố pháp lý không rõ ràng, đầy đủ sẽ khiến sản phẩm mất đi tính cạnh tranh, đánh mất đi sức hấp dẫn bởi sự e ngại của các nhà đầu tư khác, điều này cũng đồng nghĩa sẽ bóp chết kỳ vọng tăng giá của bất động sản.

Mặt khác, khi dự án bất động sản nghỉ dưỡng không đầy đủ tính pháp lý sẽ dẫn đến nguy cơ bị kéo dài thời gian xây dựng, ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn lợi nhuận của các nhà đầu tư. Chính vì thế, trước khi quyết định đầu tư một bất động sản nghỉ dưỡng nào đó, nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ thông tin quy hoạch, mục tiêu dự án và tính pháp lý cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Bốn là, tính pháp lý của các cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Đa số các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đều cam kết chi trả mức lợi nhuận từ 10% -15%/năm trên tổng mức đầu tư, cá biệt có dự án cam kết chi trả từ 20-30%/năm. Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào các con số quảng bá này để đầu tư, có thể dẫn đến một sai lầm lớn. Hầu hết các dự án nghỉ dưỡng đều được bán với giá bán trong tương lai, nên cần phải có ít nhất từ 5 đến 6 năm đi vào hoạt động, dự án mới có thể đem lại kỳ vọng về lợi nhuận. Nguồn thu các năm đầu nếu bù đắp được chi phí vận hành, chi phí quảng bá thu hút du khách đã là một thành công. Vì vậy, cam kết giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư là một điều khá quan trọng và cần thiết khi thương thảo hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên ở nước ta, các cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng đang có rất nhiều sự lỏng lẻo, tính pháp lý rất thấp, chưa có các chế tài mạnh để xử lý trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết hoặc đơn phương chấm dứt cam kết. Đây là một rủi ro tiềm ẩn bất lợi cho những nhà đầu tư khi hợp tác với những chủ đầu tư nhỏ, không có kinh nghiệm, năng lực quản lý vận hành yếu kém.

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nước ta còn có rất nhiều tiềm năng và cơ hội cho các nhà đầu tư. Để có được sự lựa chọn chính xác, đem lại hiệu quả kinh tế, đòi hỏi các nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cần thận trọng đánh giá kỹ các yếu tố tác động rủi ro trước khi đưa ra quyết định đầu tư.