Bất động sản tăng giá – Hệ lụy khó lường

Thời gian gần đây, giá nhà đất ở nhiều địa phương trong cả nước liên tục tăng cao, không tuân theo quy luật của thị trường, ảnh hưởng tới tâm lý của người dân, làm cản trở sự phát triển kinh tế theo định hướng của Chính phủ; chi phí thuê đất tăng cao, tác động tiêu cực tới các ngành nghề sản xuất kinh doanh. Nhiều nguyên nhân đã được các chuyên gia phân tích chỉ ra, nhưng nổi bật đó là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước chưa cao, các bước thực hiện theo quy trình trong lĩnh vực bất động sản chưa rõ ràng, minh bạch, không có đầy đủ thông tin cho người dân. Những yếu tố này dẫn đến một thị trường cạnh tranh thiếu công bằng, trao cơ hội vào tay một số đối tượng thao túng, hưởng lợi từ thông tin thiếu chính xác, nới rộng khoảng cách giàu nghèo, tiềm ẩn bất ổn về trật tự - an toàn xã hội.

Trên thực tế giá bất động sản ở Việt Nam không hề rẻ, khi so sánh tương quan mức thu nhập bình quân đầu người với các quốc gia khác ở châu Âu, hay châu Úc. Tuy nhiên có cầu ắt có cung, điều này đã dẫn đến số đông người đổ tiền vào đầu tư, hoặc đầu cơ bất động sản nhằm bảo toàn giá trị tài sản tích lũy, hay kiếm lời từ hoạt động đầu cơ. Có nhiều nguyên nhân gây biến động thị trường bất động sản, trong đó có ảnh hưởng của văn hóa trọng nông và tư tưởng thừa kế, hay tâm lý đám đông. Nhưng cũng không thể phủ nhận một điều, đó là phần lớn những người giàu có tại Việt Nam trong thời gian vừa qua, đều có bóng dáng từ hoạt động kinh doanh đất đai, bất động sản. Họ giàu lên không phải bởi các bằng phát minh, sáng chế, thương hiệu nổi bật, hay cung cấp sản phẩm dịch vụ đặc biệt nào đó ra thị trường, như những doanh nhân nước ngoài… Đây chính là điểm tựa để đa số người dân tin rằng, đầu tư sở hữu bất động sản là một kênh kiếm lời nhanh chóng và dễ dàng.

Lợi dụng vào điểm tựa này, nhiều nhóm các nhà đầu tư đã tung tin sai sự thật, về quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án, thậm chí còn cắt ghép, trích dẫn các ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo chính quyền, để tạo dựng thông tin thiếu trung thực, tạo sóng đẩy giá bất động sản lên cao, nhằm tìm kiếm lợi ích. Đây chính là cái bẫy, lôi kéo người dân vào vòng xoáy đẩy giá bất động sản lên cao. Thậm chí, họ sẵn sàng mua bán đất ruộng, đất rừng, bất chấp các quy định của pháp luật. Từ đó, dẫn đến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, sử dụng lãng phí, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, thậm chí có thể gây ra những bất ổn xã hội tại địa phương.

Trong bối cảnh kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh covid 19, một số ngành nghề kinh doanh không giữ được tính hiệu quả, kết hợp với lãi suất huy động của các ngân hàng xuống thấp, là nguyên nhân thúc đẩy những nhà đầu tư dịch chuyển tiền vốn nhàn rỗi sang đầu cơ, tích trữ nhà cửa đất đai. Từ đó đẩy thị trường bất động sản tăng nóng, không theo đúng bản chất của nó. Khi các ngân hàng nới lỏng chính sách cho vay mua nhà cửa, đất đai, tài sản tích lũy của xã hội sẽ đổ dồn vào thị trường bất động sản, dễ sinh ra hiện tượng bong bóng của thị trường. Khi đỉnh của thị trường đã đạt, bong bóng vỡ, nợ xấu tăng cao, bắt buộc các ngân hàng phải thắt chặt hoạt động cho vay, gây khó khăn cho các cá nhân, doanh nghiệp. Hệ lụy tất yếu sẽ xảy ra là khủng hoảng kinh tế, rối loạn kinh tế vĩ mô, gây bất ổn cho xã hội.

Lấy ví dụ như năm 1990 tại Nhật Bản và năm 1997 tại Thái Lan, khi bong bóng bất động sản bị vỡ, đã đẩy nền kinh tế của hai quốc gia này vào tình trạng trì trệ kéo dài, mặc dù trước đó đang có tốc độ phát triển kinh tế rất cao. Để khắc phục hậu quả, các quốc gia này đều phải mất vài thập kỷ, mới lấy lại được sự ổn định của nền kinh tế.

Khi thị trường bất động sản tăng, chi phí cho giá thuê đất tăng theo, đẩy chi phí sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp lên, làm giảm sức cạnh tranh của sản phẩm dịch vụ, gia tăng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp, khó thúc đẩy đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Trên góc độ quản lý nhà nước khi giá hàng hóa tăng, sẽ làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế, cản trở sự phát triển hạ tầng, hiệu quả đầu tư của các dự án thấp, khó khăn trong kêu gọi đầu tư, kéo theo sự phát triển kinh tế của đất nước chậm lại. Mặt khác cũng đẩy chính sách phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, cho số đông người có thu nhập thấp càng khó thực thi.

Giá nhà đất tăng cao, làm cho một bộ phận người đang sở hữu nhà đất trở nên giàu có, đồng thời sẽ đẩy những cá nhân không sở hữu đất đai nghèo đi, giá trị tích lũy trước đó của họ bị xuống thấp, khó có cơ hội mua được nhà ở. Để tích lũy đủ tiền mua nhà đất, những người nghèo, người có thu nhập thấp càng phải hạn chế chi tiêu, dẫn đến chât lượng cuộc sống giảm. Điều này cũng khiến cho mức tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ ở phạm vi toàn xã hội giảm sút, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của doanh nghiệp và nền kinh tế.

Cũng có ý kiến cho rằng khi giá nhà đất tăng, sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nước, từ việc đánh thuế chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời, cũng là cơ sở để nhà nước xây dựng giá thu tiền sử dụng đất. Nhưng đánh giá khách quan thì điều này hoàn toàn không có lợi, vì thực tế rất khó xác định được giá trị thực trong các giao dịch, chuyển nhượng bất động sản giữa các bên. Đồng thời gián tiếp làm giảm sức cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước, với thị trường thế giới.

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nó có rất nhiều lỗ hổng để các tổ chức, cá nhân, nhà đầu tư trục lợi. Nhà đất là hàng hóa đặc biệt thiết yếu của thị trường này, giá của nó chủ yếu được quyết định bởi quan hệ cung cầu. Vì vậy khi tham gia thị trường này, chắc chắn sẽ có kẻ thắng người thua, nhưng khi tuân thủ luật chơi, đồng thời có các chính sách quản lý của nhà nước phù hợp, sẽ hạn chế được rất nhiều những tác động xấu, giảm ảnh hưởng cho nền kinh tế cũng như xã hội. Để hóa giải những cơn sốt đất, tăng giá bất bình thường trên thị trường, cần có các giải pháp sau:

Một là, chính quyền địa phương cần cung cấp đầy đủ các thông tin về chủ trương phát triển quy hoạch hạ tầng, kế hoạch sử dụng đất trên từng địa bàn, đảm bảo cho mọi người dân có thể tra cứu được các thông tin về đất đai, tránh gây ra hoang mang, mất ổn định trật tự xã hội tại địa phương. Đồng thời phải khẩn trương áp dụng công nghệ số trong lĩnh vực này, nhằm giúp người  dân tiếp cận với thông tin chính xác, minh bạch, hạn chế cơ hội thao túng thị trường và trục lợi cá nhân của các nhà đầu cơ.

Hai là, Nhà nước cần vận dụng hữu hiệu chính sách thuế, chống tình trạng đầu cơ, tạo ra những cơn sốt ảo nhằm tìm kiếm lợi ích. Theo đó, cần phải xây dựng khung thuế suất hợp lý, áp dụng với đối tượng mua bán, chuyển nhượng trong thời gian ngắn hạn từ 1 đến 2 năm; đánh thuế vào đối tượng sở hữu từ 2 bất động sản trở lên và đối tượng hưởng thừa kế tài sản là đất đai, nhà cửa. Khi các chính sách thuế được xây dựng hợp lý, nó sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết tăng, giảm giá trên thị trường bất động sản.

Ba là, chính quyền địa phương cần xây dựng biểu giá chi tiết cho từng địa bàn, để áp đặt tỷ lệ thuế suất phù hợp, khi chuyển nhượng. Trong cùng một địa bàn, những nơi được hưởng lợi từ hạ tầng do nhà nước đầu tư, thì giá tính thuế phải cao hơn những nơi không được hưởng. Đồng thời đề xuất Chính phủ cho giữ lại toàn bộ số tiền thu được, từ việc đánh thuế chuyển nhượng tài sản nhà đất tại địa phương, để có nguồn quỹ sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông phục vụ cho chính người dân địa phương đó.

Bốn là, sử dụng các công cụ hành chính trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kịp thời ngăn chặn tình trạng thao túng, đẩy giá đất lên cao bất thường tại địa phương, hoặc những yếu tố mua bán chuyển nhượng đất đai không phù hợp với các quy định pháp luật.

Thị trường nhà, đất đóng vai trò quan trọng trong bất cứ nền kinh tế nào, vì vậy cần phải minh bạch hóa các thông tin về quy hoạch và sử dụng đất. Đồng thời có những chính sách quản lý, điều tiết phù hợp, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Khi nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả, sẽ tạo động lực thúc đẩy sự phát triển bền vững cho cả một nền kinh tế, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, giúp ổn định an ninh chính trị - trật tự an toàn xã hội. Một vấn đề mà bất cứ quốc gia nào cũng cần phải ưu tiên giải quyết./.