Chủ nhật, 24/10/2021, 23:08

Phát triển thương hiệu Bất động sản

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' những chồng chéo, bất cập trong chuyển nhượng dự án

DNTH: Liên quan đến dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều vướng mắc, bất cập về trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' những chồng chéo, bất cập trong chuyển nhượng dự án

Nhiều luật chồng chéo trong chuyển nhượng dự án

Bộ Xây dựng cho biết Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung và bao quát về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, không phân biệt trường hợp dự án bất động sản được thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý phát triển đô thị hoặc các quy định pháp luật khác.

Tuy nhiên, quá trình áp dụng quy định cũng cho thấy có một số bất cấp do có sự chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Điều này dẫn đến sự lúng túng trong cách hiểu và áp dụng đối với các địa phương trong việc áp dụng quy định. Ví dụ như trong việc xác định trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật đất đai, trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có phải thực hiện chuyển nhượng một phần dự án hay không…

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trên thực tế, dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Cụ thể, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Sau khi Luật Đầu tư năm 2020 được ban hành đã có một số quy định mới khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Tại Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy địng chuyển nhượng dự án đầu tư; trong đó tại điểm d khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định “Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản”.

Còn tại khoản 2 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định: “Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện như sau: Đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư"...

Như vậy, theo các quy định mới của Luật Đầu tư năm 2020 thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định trong hai luật là Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án bất động sản không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76.

Tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có sự điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Nghị định số 76 cũng cần phải được sửa đổi, thay thế cho phù hợp.

Cơ quan này đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn.

Đồng thời bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao tài sản không hợp pháp.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng kiến nghị tách quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án thành một điều riêng (tại Điều 10 dự thảo về Luật kinh doanh bất động sản) để dễ dàng áp dụng. Các yêu cầu về hồ sơ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án về cơ bản được kế thừa theo quy định hiện hành nhưng có quy định rõ hơn trường hợp phải nộp bản sao và bản gốc giấy tờ pháp lý để phù hợp với quy định về cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ.

Bộ Xây dựng còn đề xuất tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau (Điều 11 và Điều 12 dự thảo) để điều chỉnh, tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện. Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng dự án, cơ bản dự thảo quy định kế thừa các quy định hiện hành.

Cơ quan này cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (tại Điều 13 dự thảo) theo hướng xác định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì thẩm định lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thời gian thực hiện thẩm định và nội dung lấy ý kiến thẩm định, làm cơ sở để các cơ quan chức năng ở trung ương và địa phương dễ dàng, thuận lợi trong thực hiện.

Copy Link

Theo Vietnamfinance

Cùng chuyên mục

Nhu cầu thực về căn hộ tầm trung giáp ranh Sài Gòn vẫn rất lớn

Nhu cầu thực về căn hộ tầm trung giáp ranh Sài Gòn vẫn rất lớn

DNTH: Bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ BĐS Nhà ở Colliers Việt Nam cho rằng, Bình Dương “vượt qua” Tp.HCM trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ. Cụ thể, nguồn cung tại căn hộ tại Bình Dương chiếm khoảng 54% tổng số căn mở bán tại Tp.HCM và các khu vực giáp ranh trong quý 1/2021.
CEO Đất Xanh Miền Bắc chỉ ra 5 yếu tố chi phối bức tranh ngành bất động sản hậu Covid

CEO Đất Xanh Miền Bắc chỉ ra 5 yếu tố chi phối bức tranh ngành bất...

DNTH: Kinh tế vĩ mô, thu hút vốn FDI, tăng trưởng du lịch, tốc độ đô thị hoá và tăng trưởng dân số, hệ thống chính sách là 5 yếu tố tác động rất lớn đến sự phát triển của các phân khúc bất động sản trong thời gian tới.
Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng hậu Covid-19?

Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng hậu Covid-19?

Dù Covid-19 đang đẩy nền kinh tế thế giới vào thời kỳ suy thoái sâu nhất kể từ những năm 1930, nhưng bất động sản vẫn đảo chiều tăng giá.
Shark Hưng tiết lộ chiêu "độc" bán bất động sản thời online

Shark Hưng tiết lộ chiêu "độc" bán bất động sản thời online

DNTH: Theo shark Phạm Thanh Hưng, Covid-19 có tác động xấu nhưng lại thúc đẩy công nghệ, mỗi đợt mở bán online của Cen Group thu về hàng chục nghìn lượt xem.
Bỏ cọc 500 triệu đồng cho lô đất 12 tỉ, thà mất nửa tỉ chứ không muốn ôm "cục nợ" vì đất "xì hơi"

Bỏ cọc 500 triệu đồng cho lô đất 12 tỉ, thà mất nửa tỉ chứ không...

DNTH: Sau mỗi cơn sốt đất đi qua ở các vùng quê, bên cạnh chuyện “trúng đậm” hàng trăm đến hàng tỉ đồng trong chớp nhoáng thì cũng không ít chuyện “cười ra nước mắt”. Không ít người đúng kiểu “bỏ của chạy lấy người”, thà mất nửa tỉ đồng chứ không muốn ôm “cục nợ” vì đất xì hơi.
Mua đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro

Mua đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro

Trào lưu mua đất vườn, ruộng làm nhà vườn sốt sùng sục ở Hà Nội, tuy nhiên người mua có thể gặp rủi ro khi mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ có thể bị phạt tới 40 triệu
Thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi vào quý IV?

Thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi vào quý IV?

Số liệu từ báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, tổng lượng sản phẩm nhà ở được bán trên toàn thị trường trong quý III đạt 73.933 sản phẩm. Trong đó, chiếm chủ yếu là căn hộ chung cư với 46.773 căn và 27.160 sản phẩm thấp tầng.
Nhận diện "thủ phạm" cản trở tăng trưởng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Nhận diện "thủ phạm" cản trở tăng trưởng bất động sản Thành phố...

DNTH: Kết cấu hạ tầng giao thông, kết nối của Thành phố Hồ Chí Minh đi các tỉnh trong vùng quá tải, thiếu đồng bộ đang là những rào cản cho việc phát triển các khu đô thị vệ tinh xung quanh thành phố...