Thứ hai, 24/01/2022, 18:14

Góc nhìn doanh nghiệp - doanh nhân Tư vấn

Cẩn trọng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến hiện nay, tuy nhiên hình thức này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

DĐDN đã có cuộc trò chuyện cùng Ths. Luật sư Hoàng Văn Hướng – Trưởng VPLS Hoàng Hưng, Đoàn luật sư TP Hà Nội để làm rõ hơn về vấn đề này.

Luật sư Hoàng Văn Hướng cho rằng, việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, bản chất là việc người nhận ủy quyền nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền xác lập, thực hiện việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền.

– Thưa ông, tại sao nhiều giao dịch mua bán nhà đất được lựa chọn mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định tại Luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục kê khai đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký này có thể kéo dài từ 20-30 ngày. Đối với việc mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, thủ tục mua bán nhanh gọn hơn rất nhiều, chỉ cần hai bên ký kết xong hợp đồng ủy quyền, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực là bên nhận ủy quyền có thể định đoạt tài sản cho người thứ ba.

Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật quy định các bên tham gia mua bán nhà đất phải chịu các loại thuế, phí, lệ phí sau đây: phí, thù lao công chứng công chứng (Thông tư số 257/2016/TT-BTC); thuế thu nhập cá nhân (Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014); lệ phí trước bạ (Nghị định 140/2016/NĐ-CP), lệ phí địa chính,… Việc mua bán qua hợp đồng ủy quyền sẽ tốn ít chi phí hơn phương thức truyền thống.

– Mặc dù “đỡ” được một khoản chi phí và thủ tục, nhưng thực tế, mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền cũng là phương thức chứa đựng rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là đối với người mua, thưa ông?

Đúng như vậy. Việc ủy quyền là một hình thức của đại diện (đại diện theo ủy quyền). Do đó, việc ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt trong các trường hợp sau: Theo thỏa thuận; Thời hạn ủy quyền đã hết; Công việc được ủy quyền đã hoàn thành; Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại; Người đại diện không còn đủ điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.

Lúc này, quyền sở hữu nhà đất vẫn thuộc về bên ủy quyền (bên bán), người được ủy quyền (bên mua) không còn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà đất nữa.

Trong trường hợp bên ủy quyền phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên thứ ba mà họ không thực hiện được nghĩa vụ đó thì bên thứ ba có quyền yêu cầu tòa án kê biên và bán đấu giá tài sản. Người mua (bên được ủy quyền) không được công nhận là chủ sở hữu tài sản và không được pháp luật bảo vệ hoàn toàn.

Như vậy người mua sẽ đối mặt với nguy cơ “trắng tay” trong giao dịch mua bán này nếu các trường hợp trên xảy ra.

– Vậy để tránh những rủi ro không đáng có, theo ông, khách hàng cần lưu ý những điều gì khi ký hợp đồng mua bán theo hình thức ủy quyền?

Thứ nhất, trường hợp mua bán theo hình thức lập hợp đồng nhằm để trốn việc nộp các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán. Đây là hành vi vi pháp luật, thậm chí các bên tham gia giao dịch còn phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế.

Thứ hai, các bên mua và bán phải xem xét, thỏa thuận kỹ lưỡng về nội dung và hình thức của hợp đồng ủy quyền phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành; các yếu tố dẫn đến hợp đồng ủy quyền đó vô hiệu, gây bất lợi cho người mua khi đã thực hiện việc đặt cọc cho người bán và đã thanh toán tiền mua nhà đất.

Thứ ba, các bên cần phải lưu ý đến thời hạn của hợp đồng ủy quyền và trường hợp bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Thời hạn ủy quyền được quy định do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Việc xác định rõ thời hạn ủy quyền sẽ tránh trường hợp hợp đồng hết hạn và người mua rơi vào cảnh trắng tay.

– Xin cảm ơn ông!

Theo Diễn đàn DN

Cùng chuyên mục

Ứng viên muốn nghe gì từ nhà tuyển dụng?

Ứng viên muốn nghe gì từ nhà tuyển dụng?

DN&TH; Tâm lý chung của các ứng viên khi tham gia buổi phỏng vấn là có rất nhiều thắc mắc muốn được giải đáp, nhưng có lẽ vì e ngại và áp lực khi đối diện với nhà tuyển dụng nên họ thường chọn cách im lặng. Để ứng viên hiểu rõ hơn về vị trí công việc, trên cương vị là người phỏng vấn bạn nên chủ động chia sẻ những thông tin cần thiết. Vậy bạn đã biết đâu là những điều mà các ứng viên quan tâm nhất chưa?
Không có hợp đồng, người lao động vẫn có thể được nhận hỗ trợ khi mất việc làm do Covid-19

Không có hợp đồng, người lao động vẫn có thể được nhận hỗ trợ...

Tôi là lao động tự do, không có hợp đồng lao động, nay vì ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên tôi bị mất việc làm. Vậy tôi có được hưởng hỗ trợ theo Nghị quyết 42/NQ-CP ngày 9/4/2020 của Chính phủ không? Nếu có thì tôi phải thực hiện những trình tự, thủ tục như thế nào để được hưởng? Bạn đọc T.N (Bắc Ninh).
Tỷ phú 95 tuổi: Đi gần hết đời người, tôi nhận ra bí mật của một cuộc đời sống lâu và hạnh phúc vốn “cực kỳ đơn giản”, gắn liền với 3 chữ KHÔNG

Tỷ phú 95 tuổi: Đi gần hết đời người, tôi nhận ra bí mật của...

Tỷ phú Charlie Munger thời trẻ đã trải qua rất nhiều thăng trầm của cuộc sống, có những lúc tưởng chừng không thể vượt qua. Dù vậy, Munger đã, đang và sống một cuộc đời hạnh phúc chỉ với bí quyết rất đơn giản.
Nhận diện thủ đoạn, mánh khóe của tín dụng đen

Nhận diện thủ đoạn, mánh khóe của tín dụng đen

Khi cần tiền, để vay được từ ngân hàng là điều không hề đơn giản. Theo đó, người vay phải có tài sản thế chấp, khoản vay phải được thẩm định, hợp đồng tín dụng phải được người có trách nhiệm phê duyệt… Với những người không hội đủ những điều kiện trên, con đường ngắn nhất để có tiền là tìm đến các tổ chức tín dụng được dán quảng cáo khắp phố cùng quê – thực chất, đây là hệ thống tín dụng đen đã đẩy nhiều gia đình đến tan cửa, nát nhà.
Thủ tục hành chính đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu qua Cổng thông tin một cửa quốc gia

Thủ tục hành chính đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu qua Cổng...

Nghị định số 85/2019/NĐ-CP vừa ban hành quy định rõ việc thực hiện thủ tục hành chính đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, quá cảnh; phương tiện vận tải xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh thông qua Cổng thông tin một cửa quốc gia.
Có nên dùng máy rửa bát Bosch không?

Có nên dùng máy rửa bát Bosch không?

Để phục vụ nhu cầu tìm hiểu thông tin của độc giả, chúng tôi đã có cuộc tìm hiểu nhanh về máy rửa bát là gì, ưu điểm của máy rửa bát ra sao, những điều tốt và không tốt khi sử dụng máy rửa bát như thế nào. Dưới đây, xin mời độc giả cùng chúng tôi tìm hiểu rõ hơn về Máy rửa bát- Máy sấy tốt.
Bí quyết giúp sếp xử lý khôn ngoan thói “bàn tán” của cấp dưới

Bí quyết giúp sếp xử lý khôn ngoan thói “bàn tán” của cấp dưới

Thói quen xấu của nhân viên chính là “bàn tán” những chuyện của sếp. Để xử lý một cách khôn ngoan thói “bàn tán” của cấp dưới, sếp nên tham khảo những bí quyết dưới đây.
 5 sai lầm doanh nghiệp nên tránh khi tuyển dụng

5 sai lầm doanh nghiệp nên tránh khi tuyển dụng

Tuyển dụng quá gấp gáp hay tìm kiếm ứng viên quá hoàn hảo là một trong các nguyên nhân khiến các doanh nghiệp nhỏ và vừa không tìm được nhân sự ưng ý và điều này khiến việc tìm ứng viên phù hợp trở nên càng khó khăn hơn.