Cơ hội cho thị trường Bất động sản với Luật đất đai mới

Những quy định mới về Luật Đất đai sửa đổi, các chủ trương, quyết định điều chỉnh giá đất của thành phố Hà Nội, đang tạo ra những cú hích mới trên thị trường bất động sản. Bài toán về cơ hội đầu tư, thách thức pháp lý và sự khan hiếm nguồn cung đặt ra những dấu hỏi lớn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua.

Tác động kép của Luật nút giao giữa cơ hội và thách thức

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024 được xem là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng cho giai đoạn chuyển mình sau thời gian dài đối mặt với nhiều khó khăn.

Một trong những điểm nhấn quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là sự thông qua của Quốc hội đối với 4 đạo luật quan trọng, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng. Những đạo luật này đã giúp tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, một số quy định mới, trong đó có những điều chỉnh về quy trình và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này, theo các chuyên gia, sẽ dẫn đến việc các dự án phải mất nhiều thời gian hơn để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó làm chậm quá trình cung ứng sản phẩm ra thị trường.

Tại Hà Nội, các Quyết định về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2024 như ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024; quy định về bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh này dù được kỳ vọng sẽ giúp đảm bảo công bằng trong quản lý đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời tăng thu ngân sách nhưng trên thực tế lại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng và có thể ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm. Từ đó làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản, đặc biệt các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người có thu nhập trung bình, nhất là người dân có nhu cầu mua ở thực.

Tham luận tại Diễn đàn thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2025, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS cho rằng, trong thời gian tới thị trường BĐS cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt còn tồn tại để vươn mình phát triển bền vững.

“Vấn đề tính tiền sử dụng đất, tôi cho rằng cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch BĐS; xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý. Bên cạnh đó cần có các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng”.

Trao đổi với Phóng viên tạp chí Doanh nghiệp và Thương hiệu nông thôn về các vấn đề trên, (Bà) Phạm Miền- Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BDS Việt Nam(VARS IRE) cho biết: “Những chủ trương này, có tác động rất tích cực tới thị trường. Những dự án thời gian qua bị ngưng trệ, tạm dừng triển khai do khó khăn trong việc xác định tiền sử dụng đất, khi có những quy định mới này sẽ gỡ nút thắt cho việc tính tiền sử dụng đất, điều đó sẽ giúp cho những dự án này được tái hoạt động trở lại, giúp cho thị trường có thêm những nguồn cung, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BDS. Bên cạnh đó, việc bảng giá đất mới đang được tính sát với giá thị trường, tuy nhiên thời gian qua giá thị trường đang được đẩy lên cao, vượt khá xa so với giá trị thực. Nếu căn cứ theo bảng tham chiếu này để xây dựng bảng giá đất thì giá đất sẽ đẩy lên cao. Chính vì vậy sẽ gây khó khăn cho đơn vị đầu tư phát triển dự án. Bởi chi phí phát triển dự án, nhất là các chi phí liên quan đất đai, vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí cấu thành phát triển dự án. Trong thời gian tới một số đơn vị cũng sẽ tạm lùi lại việc thực hiện dự án để tìm kiếm nguồn vốn mới từ ngân hàng hoặc từ các đơn vị hợp tác đầu tư để đảm bảo tài chính triển khai dự án. Yếu tố này sẽ làm giảm quá trình cung cấp nguồn cung cho thị trường.

Những sản phẩm đã được phân lô, tách thửa sẽ được giới đầu tư săn đón, với tiềm năng tăng giá từ 10-20% trong ngắn hạn, lượng giao dịch cũng giảm đi do khan hiếm nguồn cung và các nhà đầu tư cũng chờ đợi để nghe ngóng phản ứng của thị trường sau khi luật có hiệu lực, bà Miền nhấn mạnh.

Để đảm bảo lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ buộc phải tăng mức giá bán tại các dự án ở khu vực trung tâm hoặc các dự án vùng ven khu vực trung tâm. Đặc biệt là các dự án đại đô thị với hệ thống hạ tầng, tiện ích được đầu tư đồng bộ hiện đại. Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền chỉ có thể “trông chờ” vào các dự án ở khu vực vùng ven trung tâm xa hơn. Và cũng chỉ có ở khu vực này, doanh nghiệp mới có thể phát triển dự án “vừa túi tiền”.

Do đó, việc phát triển các dự án hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng sẽ là nền tảng đóng vai trò vô cùng quan trọng để mở rộng không gian đô thị, là cơ hội cho cả người có nhu cầu mua và doanh nghiệp phát triển dự án có tiềm lực tài chính trung bình trong bối cảnh Nhà nước chỉ “đứng ra” thu hồi đất với các dự án quy mô lớn.

Giá bất động sản “neo” cao, cơ hội nào cho người mua?

Theo dự báo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nhiệt thị trường”  BĐS năm 2025 tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành “tâm điểm" thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở mức cao. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Tại các huyện Thạch Thất; Quốc Oai, Hà Nội, giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua, một phần do sự phát triển hạ tầng khu vực, phần khác do tâm lý kỳ vọng của giới đầu tư vào tiềm năng của khu vực này. Tuy nhiên, việc giá bất động sản lên quá nhanh đã tạo ra một khoảng cách lớn giữa giá trị thực và khả năng chi trả của người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu thực, mua để ở lại không có khả năng mua.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Việc tìm hiểu rõ các thông tin pháp lý của dự án, so sánh giá cả trên thị trường, và đánh giá khả năng tài chính của bản thân là vô cùng quan trọng. Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân đối để có thể làm chủ được việc kiểm soát tài chính, do phải phụ thuộc vào ngân hàng. Trong quá khứ, khu vực Hoà Lạc vốn đã là thị trường xảy ra sốt đất nên thời điểm này nhà đầu tư cần chọn những sản phẩm ở khu vực có dư địa tăng giá thì việc đầu tư sẽ có lợi nhuận và an toàn hơn”, bà Phạm Miền- Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BDS Việt Nam cho biết thêm.

Theo khảo sát của phóng viên, những ngày cuối năm, giá đất nền khu vực trung tâm Hoà Lạc như các xã Thạch Hoà, Bình Yên, Tân Xã, Phú Cát vị trí đẹp có giá giao động từ 35-60 triệu/m2(DT từ 60-130m2); tại huyện Quốc Oai các xã Phú Mãn, Đông Xuân giá giao động từ 15-30tr/m2, khu vực Thị xã Sơn Tây các xã Cổ Đông, Sơn Đông, Kim Sơn giá đất nền vẫn còn khá hợp lý giao động từ 10-25tr/m2.

Thị trường bất động sản đang đứng trước những thách thức không nhỏ. Sự khan hiếm nguồn cung, cùng với việc giá cả liên tục đẩy cao đang đặt ra những bài toán khó cho cả nhà đầu tư và người mua. Việc theo dõi sát sao diễn biến thị trường và đưa ra những quyết định đầu tư thông minh là yếu tố then chốt để thành công trong bối cảnh hiện tại.