Đầu tư du lịch nghỉ dưỡng - Bài học từ Cocobay Đà Nẵng

Kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng có sự khác biệt khá nhiều so với loại hình du lịch truyền thống, bởi nó thiên về nghỉ dưỡng, phù hợp cho môi trường sinh hoạt của gia đình. Thay vì đi cả đoàn vài chục người, ăn uống tập trung ở nhà hàng, ngủ nghỉ ở các phòng khách sạn với chi phí tính theo giường, sinh hoạt theo tập thể, thì du lịch nghỉ dưỡng là một không gian riêng biệt, có thể tự nấu nướng trong không gian khép kín đó. Vì vậy, cái giá dành cho không gian riêng biệt, thường cao hơn loại hình du lịch truyền thống khá nhiều. Tuy nhiên ngoài sự khác biệt đó, còn có nhiều điểm chung như văn hóa vùng miền, độ tuổi, khí hậu của từng mùa, kéo theo xu hướng đi du lịch tập trung vào mùa Hạ là chính, của người dân miền Bắc.

Văn hóa đi du lịch vào mùa Hạ của người dân miền Bắc

Miền Bắc có khí hậu phân ra rõ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Đông. Trong đó, mùa Hạ có đặc thù là nắng nóng, những ngành nghề sản xuất có ảnh hưởng từ mùa vụ thường không phát huy hiệu quả tối đa dưới trời nóng gần 40oC vào mùa Hạ, nhất là sản xuất nông nghiệp, hay những nghề có thời gian làm việc hoàn toàn ngoài trời. Thêm vào đó, hàng năm học sinh, sinh viên thường được nghỉ hè vào cuối tháng 5. Đây cũng là thời điểm nghề nông nghiệp đã vào kỳ nghỉ ngơi, rất thuận lợi để người dân miền Bắc khởi động các chuyến du lịch biển, hoặc lên rừng, khám phá và mở rộng hiểu biết. Những mùa còn lại trong năm, các khu du lịch thường chỉ lác đác đôi ba khách, vắng lạnh đìu hiu, làm giảm đáng kể doanh thu của hoạt động kinh doanh du lịch.

Đặc trưng của người dân miền Bắc trong chi tiêu sinh hoạt là tiết kiệm, tích lũy tiền đầu tư cho thế hệ sau. Điểm chung đó thể hiện trong chi tiêu cho du lịch là đi theo từng nhóm người, tạo ra một không gian sinh hoạt tập thể trong thời gian của chuyến du lịch, giúp giảm thiểu chi phí. Cá biệt mới có một vài trường hợp chấp nhận đi riêng lẻ để có không gian nghỉ dưỡng riêng tư. Thói quen du lịch này còn xuất phát từ thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam chưa cao, dẫn đến mức chi tiêu bị giới hạn. Đây là một rào cản rất lớn, làm cho loại hình du lịch nghỉ dưỡng ở khu vực miền Bắc nước ta, chậm phát triển.

Bài học rút ra từ khi Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”

Dự án Cocobay Đà Nẵng, do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) làm chủ đầu tư, được khởi công vào ngày 5/6/2016, trên diện tích 513.326m2. Mục đích sử dụng đất là xây dựng các công trình nhà ở để bán và cho thuê các công trình khác, phục vụ cho kinh doanh du lịch và các dịch vụ có liên quan. Cocobay từng là dự án thu hút nhà đầu tư hàng đầu của Đà Nẵng, nhờ mức cam kết của chủ đầu tư, trả cho chủ sở hữu 12% lợi nhuận trong 8 năm liền và được xem là một trong những dự án thành công vang dội về mặt quảng cáo, với mỹ từ “tổ hợp giải trí hàng đầu Đông Nam Á”. Dự án càng được người mua quan tâm khi mời được siêu sao bóng đá thế giới Cristiano Ronaldo ký hợp đồng mua nhà, với câu nói “Cocobay, my home in Vietnam”.

Tuy nhiên tháng 2/2019, UBND TP. Đà Nẵng ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, của phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, với tổng diện tích điều chỉnh là 300.717m2. Theo quyết định này, khoảng 50% các công trình Condotel (không hình thành đơn vị ở), đã chuyển thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở), hoặc các căn biệt thự và nhà ở liền kề. Điều này cho thấy, chủ đầu tư đã nhìn ra hiệu quả kinh doanh từ loại hình du lịch nghỉ dưỡng chưa phù hợp ở thời điểm này, hoặc chí ít là có một loại hình kinh doanh khác trên chính diện tích dự án đó, mang lại hiệu quả cao hơn nhiều so với du lịch nghỉ dưỡng.

Cao trào được đẩy lên vào cuối năm 2019, khi Empire Group phát đi thông báo: “Từ ngày 1/1/2020, chủ đầu tư sẽ dừng chi trả thu nhập đã cam kết (theo phụ lục 6 của hợp đồng mua bán giữa Empire Group và chủ sở hữu), với lý do khó khăn về dòng tiền”. Động thái đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận đã cam kết (12% trong 8 năm), ngay lập tức vấp phải sự phản ứng dữ dội từ phía các chủ sở hữu. Liên tiếp các tháng sau đó, nhiều chủ sở hữu đã ôm nỗi lo tới các cửa để cầu cứu sự trợ giúp, với mong muốn tìm kiếm công bằng cho mình và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, rất nhiều chủ sở hữu đã chấp nhận rút lui, để bảo toàn phần vốn còn lại.

Thực chất đầu tư vào loại hình du lịch nghỉ dưỡng, là các chủ sở hữu góp vốn cho chủ đầu tư, để được định danh một tài sản có thời hạn, của riêng mình, rồi dựa vào chủ đầu tư mà tìm kiếm lợi nhuận. Với số tiền góp vốn đó, chủ đầu tư đã thu về cả gốc và lãi ngay sau khi chuyển nhượng. Trong khi đó, phương án kinh doanh và tài sản vẫn thuộc quyền định đoạt của chủ đầu tư, sau khi hết thời gian cam kết với chủ sở hữu. Số tiền đó nếu gửi vào ngân hàng, lãi suất theo năm có thể lên tới 10% năm, bởi chiến lược hút vốn của các ngân hàng. Có thể nói, đây là một hình thức kinh doanh đầy trí tuệ của chủ đầu tư Condotel.

Từ vụ việc đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cho các chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng ở Cocobay của Empire Group, cho thấy rủi ro luôn tiềm ẩn ở loại hình kinh doanh này, khi các chủ sở hữu tham gia góp vốn với chủ đầu tư, rồi kỳ vọng vào một kết quả kinh doanh mà ở đó, chủ đầu tư chi phối hoàn toàn, trong suốt quá trình tồn tại của bất động sản.

Soi chiếu từ dự án Cocobay với du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc

Đà nẵng là một tỉnh có tiềm năng rất lớn về du lịch, với khí hậu ôn hòa, nước biển trong xanh áp sát chân núi, mang đến sức hút vô cùng lớn cho các chủ đầu tư về du lịch. Nơi đây, khách du lịch trong nước và quốc tế nhộn nhịp quanh năm, phân khúc khách du lịch có mức chi tiêu bình quân cao trong ngày, chiếm đa số trong lượng khách hàng năm đến du lịch ở mảnh đất này. Tuy nhiên, nếu xét về lợi thế của bất động sản trong kinh doanh du lịch, thì loại hình kinh doanh truyền thống vẫn chiếm ưu thế, bởi nó tiết kiệm diện tích và tận dụng được không gian về chiều cao, chi phí ăn nghỉ phù hợp, thay vì diện tích rộng nhưng ít phòng nghỉ như bất động sản nghỉ dưỡng. Đó là chưa kể đến việc, “kinh doanh một mùa Hạ để nghỉ ngơi ba mùa còn lại”, như du lịch ở các tỉnh phía Bắc.

Thực chất, chi phí đầu tư các căn biệt thự nghỉ dưỡng hoàn toàn không cao, bởi kết cấu đơn thuần chỉ là nhà cấp 4. Tuy nhiên, giá bất động sản loại này đưa ra thị trường không hề rẻ, kéo theo thời gian thu hồi vốn của chủ sở hữu bị kéo dài. Thêm vào đó, số phòng ít là nguyên nhân doanh thu bình quân trong năm thấp, dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư không được như kỳ vọng của các chủ sở hữu. Đây là nguyên nhân mà nhiều chủ sở hữu sau khi rót vốn vào loại hình này, một thời gian ngắn đã vội vàng đăng tin bán lại biệt thự nghỉ dưỡng.

Thông qua công cụ tìm kiếm của Google, hàng loạt kết quả chuyển nhượng biệt thự nghỉ dưỡng xuất hiện. Một số ví dụ cụ thể khi tìm kiếm bằng các cụm từ:

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl”: Kết quả cho ra là 118.000 tin đã đăng tải như: Bán biệt thự biển nghỉ dưỡng Vinpeal Premium Phú Quốc; Chính chủ cần chuyển nhượng căn biệt thự Bãi Dài, Cam Ranh; Duy nhất, cần tiền chuyển nhượng Biệt thự nghĩ dưỡng Cửa Sót, Hà Tĩnh; Chuyển nhượng Biệt thự Vinpearl – Posts Nha Trang…

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Flamingo”: Kết quả trả về là 105.000 tin đã đăng tải như: Bán biệt thự chính chủ Skylake Flamingo Đại Lải; Bán nhà biệt thự, liền kề Flamingo Đại Lải Resort tại Thị xã Phúc Yên; Chính chủ nhượng lại BT Flamingo Đại Lải Resort; Bán biệt thự flamingo đại lải - Tháng 3 2021; Bán nhà biệt thự, liền kề tại Flamingo Cat Ba Beach Resort; 9,x tỷ bán biệt thự Flamingo Đại Lải mặt hồ,sổ đỏ lâu dài,bể bơi riêng.Lợi nhuận cam kết 70tr/tháng; Cần Bán nhà biệt thự, liền kề, Flamingo Cat Ba Beach Resort…

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Flc”: Kết quả trả về là 471.000 tin đã đăng tải như: Sang nhượng lại căn biệt thự BT9.05 dự án Crown Villa FLC Quy Nhơn; Bán nhà biệt thự, liền kề FLC Hạ Long tại Hồng Giang, Hạ Long; Bán sang nhượng căn hộ biệt thự trên cao FLC Grand Hotel Hạ Long; Bán nhanh 2 căn biệt thự nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn chung bể bơi; Bán biệt thự FLC Sầm Sơn Thanh Hóa, mặt đường Hồ Xuân Hương…

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Phú Long”: Kết quả tìm kiếm là 1.660.000 tin đã đăng tải như: Chuyển nhượng biệt thự Phú Long Dragon Parc 2 MT Nguyễn Hữu Thọ; Chuyển nhượng Dragon Village giá tốt CĐT Phú Long Quận 9; Nhượng lại căn biệt thự song lập phố kinh doanh, dự án Dragon Parc 1…

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Ceo group”: Kết quả tìm kiếm là 35.300 tin đã đăng tải như: Cần bán gấp nhà biệt thự, liền kề, Novotel Villas Kiên Giang; Bán nhà biệt thự, liền kề Best Western Premier Sonasea Phú Quốc; Chuyển Nhượng Sunny Garden City | 0942043796 Biệt Thự liền kề; Sang nhượng giá tốt căn shophouse paris villas lô góc 2 mặt tiền…

“Nhượng căn biệt thự nghỉ dưỡng Sun group”: Kết quả tìm kiếm là 35.300 tin đã đăng tải như: Tôi cần chuyển nhượng căn biệt thự Bãi Kem Phú Quốc của Sungroup; Bán nhà biệt thự, liền kề Premier Village Hạ Long tại Hạ Long; Bán nhà biệt thự, liền kề Sun World Ha Long Park tại Hạ Long; Bán biệt thự nghỉ dưỡng Sungroup Hạ Long cam kết lợi 9%/năm; Cần Bán nhà biệt thự, liền kề, Đường Bãi Cháy Quảng Ninh…

Ngoài ra, những tên tuổi còn lạ lẫm với làng bất động sản nghỉ dưỡng như Biệt thự Green Oasis Villas, Lương Sơn, Hòa Bình của Công ty Cổ phần Bất Động Sản Sinh Thái Green Oasis; Dự án Sunset Villas & Resort của Công ty CP Đầu tư Archi; Bán căn villas tại dự án Ivory Reosrt Hoà Bình… cũng xuất hiện nhiều vô kể trên kết quả tìm kiếm.

Điều đó cho thấy, thành công của chủ đầu tư ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay, đa phần phụ thuộc vào những lời quảng cáo “có cánh”, hoặc một điều khoản cam kết bằng “giấy trắng mực đen” như Empire Group, tại Cocobay Đà Nẵng. Để rồi các chủ sở hữu phải chấp nhận thua thiệt, lặng lẽ “sải dài bước chân” rút khỏi dự án trong thầm lặng, với mong muốn bảo toàn vốn đầu tư. Giải pháp cho loại hình đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay, là giảm giá thành sản phẩm, mang đến cho chủ sở hữu một tỷ lệ lợi nhuận phù hợp, thông qua phương án kinh doanh và nghiêm túc giữ chữ tín khi các bên đã ký kết hợp đồng hợp tác, mới mong có sự tăng trưởng cho loại hình kinh doanh này.