Dự án bất động sản ‘ăn theo’ tuyến đường sắt metro, giá trị như thế nào?

Giá căn hộ tuyến metro tăng mạnh

Mặc dù tuyến đường sắt metro Bến Thành - Suối Tiên tại TP.Hồ Chí Minh “lỡ hẹn” nhiều năm nhưng đã tạo ra một làn sóng bất động sản (BĐS) bao quanh.  Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, năm 2022, thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, nhất là việc tuyến đường sắt metro vận hành. Theo đó, sẽ có rất nhiều dự án BĐS dọc theo khu vực tuyến được metro hình thành nhờ sự thuận tiện trong việc di chuyển.

Có thể thấy, tại TP. Hồ Chí Minh, sau gần 10 năm kể từ thời điểm khởi công đến nay, mặc dù chưa đi vào hoạt động với nhiều lần “lỡ hẹn”, tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên (metro số 1) đã tạo ra một làn sóng đầu tư bất động sản bao quanh, từ những dự án nhà ở đến các trung tâm thương mại sầm uất. Từ năm 2016 đến nay, đã có hơn 30 dự án BĐS phát triển dọc tuyến metro này.

Một số dự án BĐS dọc tuyến metro số 1 là: Vinhomes Golden Rivers, Centennial Saigon (Quận 1); Vinhomes Central Park, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor… (quận Bình Thạnh); Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Nassim Thảo Điền, TDH Phúc Thịnh Đức, First Home Premium, Lavita Garden, Saigon Gateway… (TP.Thủ Đức).

Đáng chú ý, việc các dự án hạ tầng phát triển cũng thúc đẩy giá BĐS của các khu vực lân cận tăng cao. Cụ thể, giá mở bán các dự án bất động sản tại những quận có tuyến metro này đi qua trong giai đoạn 2012-2016 tăng mạnh từ khoảng 150-200% so với các khu vực khác. Đến nay, những dự án hiện hữu nằm dọc theo tuyến cũng tăng từ 15-50% so với giá bán ban đầu.

Theo ông Nguyễn Huy Cường, Giám đốc Vùng khu Đông của Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land, nguyên nhân tuyến metro số 1 vận hành sẽ giữ vai trò quan trọng trong hệ thống giao thông của TP. Hồ Chí Minh, gia tăng kết nối liên vùng, văn minh và hiện đại hơn. Đây là tiền đề cho sự phát triển dài hạn của toàn khu vực Đông Sài Gòn. Chính vì vậy, các dự án BĐS có vị trí xung quanh tuyến metro cũng sẽ hưởng lợi lớn về tiềm năng và tăng giá một cách mạnh mẽ.

Nghiên cứu thị trường của Colliers cho thấy, nhiều dự án đã tăng giá như Masteri Thảo Điền ở mức 50 - 60 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với giá thời điểm mở bán; Gateway Thảo Điền có giá giao dịch 65 - 75 triệu đồng/m2, tăng khoảng 14,5%; The Vista An Phú đang là 40 - 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 24% so với giá ban đầu... 

Còn đất mặt tiền đường Song hành giá đến gần 200 triệu đồng/m2. Dự án Metro Star nằm ngay mặt đường Xa lộ Hà Nội còn thiết kế cả một cầu đi bộ từ ga số 9 của tuyến metro số 1, băng qua Xa lộ Hà Nội để đi vào chung cư. Khu vực TP. Thủ Đức trước đây được xem là ngoại thành thì nay được quy hoạch thành phố phía Đông, giá đất cũng đã gần trên 150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của công ty CBRE,  việc hoàn thành tuyến metro số 1 và cầu Thủ Thiêm 2 sẽ thu hút rất nhiều gia đình trẻ, gia đình quy mô nhỏ, các nhà đầu tư, các nhà bán lẻ và những công ty thuê văn phòng về TP. Thủ Đức. Chính vì vậy, hầu hết các chủ đầu tư đã nhanh chóng sở hữu các quỹ đất gần các trạm metro từ vài năm trước, với hạng mục căn hộ luôn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

Dữ liệu của CBRE cho thấy, tốc độ tăng giá tại thành phố Thủ Đức, đặc biệt là quận 2 (cũ), bắt đầu tăng nhanh từ khi tuyến metro số 1 được đẩy mạnh xây dựng từ 2015, với số lượng căn bán ra tăng gấp bốn lần so với giai đoạn 2010-2014.

Từ năm 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại quận 2 (cũ) tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt hẳn mức tăng trung bình của toàn thị trường. Mặc dù vậy, thị trường căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Bởi từ năm 2018, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu.

Cơ hội ở các tuyến metro tiếp theo

CBRE dự kiến, giá bán sơ cấp của các dự án mới tại khu vực này sẽ tăng 20% trong những năm tới so với mặt bằng hiện tại, đặc biệt những dự án mới dọc theo tuyến metro sẽ có thể tăng 40%.

Nghiên cứu ở những thị trường lớn trên thế giới cho thấy, các sản phẩm nhà ở trong phạm vi gần, có thể đi bộ đến những trạm metro thường sẽ có giá bán cao hơn những sản phẩm nằm ngoài khu vực này, mức độ chênh giá thậm chí được ghi nhận từ trước khi công trình metro hoàn thành.

Ngoài ra, nhiều công BĐS cũng cho rằng, các dự án dân dụng tọa lạc gần hệ thống giao thông công cộng thông thường luôn có mức giá thuê và giá bán cao hơn các dự án khác, nguyên nhân chính là giá trị của sự tiện lợi. Tại các thị trường khác ở Châu Á, giá nhà của các dự án gần hệ thống giao thông công cộng thường cao hơn mặt bằng chung từ 6% đến 25%.

Nhìn sang các siêu đô thị tại Châu Á như: Bangkok, Manila hay Jakarta, sự hình thành cơ sở hạ tầng mới như hành lang vận tải và hệ thống metro đã mở ra những cánh cửa mới cho các thành phố này, thu hút vốn đầu tư và kích thích nhu cầu nhà ở cũng như các loại hình bất động sản khác.

Hiệu ứng tương tự cũng diễn ra khi các hệ thống metro được triển khai tại Châu Âu như: Anh, Phần Lan, Áo, Pháp… Theo đó, tuyến metro Helsinki (Phần Lan) hoạt động từ năm 1982 đã khiến giá căn hộ gần nhà ga tàu điện ngầm tăng 8%, bất động sản cách nhà ga tầm 500-750m, có nơi tăng đến 11%. Tại Pháp, giá BĐS tại các dự án bên tuyến đường sắt ở thành phố Nantes cũng tăng 25% nhờ tập trung nhiều văn phòng và trung tâm thương mại lớn.

Trở lại Việt Nam, với diễn biến giá BĐS ven tuyến metro số 1 tại TP. Hồ Chí Minh cũng như các thành phố khác trên thế giới, các chuyên gia bất động sản cho rằng, BĐS dọc các tuyến metro còn lại tại TP. Hồ Chí Minh vẫn là phân khúc đầy tiềm năng để đầu tư.

Ông Ben Gray Mrics, Giám đốc thị trường vốn của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, dù vậy giá BĐS ven tuyến Metro ở Việt Nam vẫn còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, với nền kinh tế phát triển tốt và chính trị ổn định sẽ giúp Việt Nam trở thành nơi an toàn để đầu tư và thu lợi nhuận chỉ sau vài năm. Đặc biệt, giá BĐS sẽ tăng mạnh khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động.

Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có 8 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 220km, tổng vốn đầu tư ước tính gần 25 tỷ USD. Không chỉ khu Đông mà các khu vực ven đô khác tại TP Hồ Chí Minh cũng đang trên đà đô thị hóa, tiềm năng về mô hình phát triển đô thị có định hướng giao thông công cộng, đơn cử như khu Tây thành phố nói chung và quận 12 nói riêng.

Theo đó, BĐS khu vực này có nhiều khởi sắc từ khi tuyến metro số 4 được phê duyệt triển khai. Chắc chắn, khi đưa vào hoạt động, tuyến metro này sẽ là đòn bẩy giúp BĐS nơi đây phát triển, tiềm năng tăng giá nhanh và các lợi ích về giao thông giao thương.

Tuyến metro số 4 có tổng chiều dài khoảng 36,2km với tổng mức đầu tư 4,57 tỷ USD, lộ trình từ Thạnh Xuân (quận 12) đến khu đô thị Hiệp Phước (Nhà Bè) qua 32 nhà ga, dừng đỗ đi qua các quận 1, 3, 4, 7, 12, Gò Vấp, Phú Nhuận và Nhà Bè. Khi metro số 4 đi vào hoạt động, cư dân từ các quận ven thành phố như Gò Vấp, quận 12 sẽ dễ dàng đi vào trung tâm với thời gian rút ngắn hơn nhiều so với hiện nay (dưới 15 phút). Đây là những điểm nhấn thu hút dân cư và nhân lực chất lượng cao mua nhà tại khu vực gần tuyến metro này thay vì tập trung vào trung tâm đông đúc, thiếu không gian xanh.

Liền kề trạm Depot metro số 4 là khu căn hộ resort Picity High Park, dự án quy mô lớn nhất và trọng điểm nhất của quận 12 và khu vực phía Tây thành phố hiện nay. Dự án có quỹ đất 8,6 ha với 6 tòa tháp cao 15-18 tầng, gồm 2.446 căn hộ (135 căn Shophouse và 2.311 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ). Có thể nói, đây chắc chắn sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” cho bất cứ nhà đầu tư nào nếu sở hữu trong thời điểm này.

Copy Link