Kỳ án 10 năm tranh chấp 1 hợp đồng thuê đất

Vụ kiện được đánh giá thuộc dạng hi hữu, lần đầu tiên tại TP HCM.

Bộ TN&MT khẳng định đất đủ điều kiện để cho thuê

Ngày 5/1/2009, phía nguyên đơn (chùa Ấn Độ giáo) và bị đơn là Cty TNHH An Vượng ký hợp đồng thuê nhà đất số 122 Pasteur (diện tích hơn 1200m2). Tuy nhiên, 07 năm sau, ngày 10/8/2016, nguyên đơn làm đơn khởi kiện, yêu cầu TAND Quận 1 tuyên hợp đồng trên vô hiệu. Nguyên đơn cho rằng hợp đồng trên vi phạm Luật Đất đai, đưa ra căn cứ chung chung “đất sử dụng vào mục đích tôn giáo thì không được cho thuê”. 

Theo tìm hiểu, khu đất trên được nguyên đơn quản lý từ năm 1983, vốn là nhà của một người ngoại quốc đã về nước, nằm sát bên chùa Ấn Độ giáo, trên đất này không có bất kỳ công trình tôn giáo nào. Từ 1983 khu đất này được nguyên đơn cho thuê nhiều lần, tới năm 2009 thì ký hợp đồng cho Cty An Vượng thuê. Tuy nhiên từ năm 2009 đến nay nguyên đơn chưa giao đất cho bên thuê sử dụng một ngày nào, hơn 10 năm nay nhà đất này vẫn đóng cửa bỏ không.  

Tại phiên xử, các yêu cầu của nguyên đơn đã bị bị đơn phản bác. Theo bị đơn, khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai 2003 quy định “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền cho thuê đất đó”. Tuy nhiên bị đơn cho rằng quy định này chỉ áp dụng với đất của cơ sở tôn giáo được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất. Nếu không thuộc trường hợp này thì vẫn được cho thuê.

Theo bị đơn, Khoản 3 Điều 10 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thể quy định trên. Theo đó, đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê… “Trước đó, nguyên đơn đã cho một người khác thuê nhà đất này trong 10 năm. Hợp đồng thuê được UBND TP HCM đồng ý bằng Văn bản số 458/UB-PC ngày 30/1/2004. Như vậy đất đó rõ ràng đã được sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp”, bị đơn nói.

Để đảm bảo việc hai bên ký hợp đồng này đúng quy định pháp luật, UBND TP HCM cũng đã hai lần chỉ đạo các Sở, Ban ngành rà soát kiểm tra (Văn bản số 1420/VP-ĐTMT ngày 7/10/2009 và Văn bản 2510/VP-ĐTMT ngày 21/3/2015 của Văn phòng UBND TP). Ngày 8/10/2015 UBND TP HCM cũng đã ra Quyết định 4997/QĐ-UBND công nhận mục đích sử dụng thửa đất 122 Pasteur là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Vẫn theo bị đơn, để “chắc ăn”, trước khi ký hợp đồng thuê, DN này đã gửi công văn tới Bộ TN&MT, hỏi chùa Ấn Độ giáo có được phép cho thuê khu nhà đất trên? Tổng cục Quản lý Đất đai sau đó đã liên tiếp có hai Công văn số 332/TCQLĐĐ-CSPC ngày 16/12/2008, và Công văn số 370/TCQLĐĐ-CSPC ngày 22/12/2008, khẳng định việc chùa Ấn Độ giáo cho An Vượng thuê nhà đất như nội dung trong hợp đồng là “hoàn toàn phù hợp quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành”.

Ai mới là bên vi phạm hợp đồng?

Về việc thực hiện hợp đồng, bị đơn “tố ngược” chính nguyên đơn là bên vi phạm. Theo hợp đồng, sau khi ký kết, Cty An Vượng sẽ thanh toán tiền thuê 10 năm đầu, đồng thời bên cho thuê phải bàn giao mặt bằng. Bên thuê đã tạm ứng tiền nhiều lần, bằng gần đủ số tiền thuê 10 năm, nhưng nguyên đơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng. “Sau khi đã nhận tạm ứng số tiền lớn, đại diện nguyên đơn luôn tìm mọi cách trốn tránh hợp đồng”, bị đơn “tố”.

Bị đơn trình bày: “Sau khi ký hợp đồng thuê, chúng tôi là bên phải thực hiện các nghĩa vụ như bồi thường di dời một số cơ sở đang thuê trên đất số 122 Pasteur, phải thực hiện các thủ tục theo quy định để nhà nước cấp sổ đỏ cho nguyên đơn. Chúng tôi mất rất nhiều công sức, mồ hôi, tiền bạc. Thậm chí, phải làm đơn gửi cả Thủ tướng Chính phủ. Sau khi Thủ tướng có chỉ đạo, UBND TP HCM có nhiều lần họp với các ban ngành và sau đó giao Sở TN&MT giải quyết, cấp sổ đỏ. Đó là một chặng đường rất dài, đến lúc sổ đỏ được cấp thì nguyên đơn lại quay ngược sang kiện đòi hợp đồng vô hiệu”.

Với các chứng cứ trên, bị đơn đề nghị tòa bác yêu cầu tuyên Hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn; tuyên “Hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất” ký ngày 5/01/2009 giữa hai bên phù hợp quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, có đầy đủ giá trị pháp lý để buộc các bên tham gia hợp đồng nghiêm túc thực hiện. Bị đơn cũng đề nghị Tòa tuyên nguyên đơn phải bàn giao ngay mặt bằng thửa đất số 122 Pasteur cho bên thuê. 

Sau hai ngày diễn ra phiên xử, TAND Quận 1 quyết định tạm ngưng phiên tòa, sẽ mở lại phiên xử vào ngày 21/9/2020 tới đây.

Trao đổi với PV bên hành lang phiên xử, đại diện bị đơn cho biết: “Bản thân chúng tôi cũng rất khốn khổ khi vướng phải vụ kiện này. Đây là sự việc liên quan cơ sở tôn giáo, không ai muốn kiện tụng tranh chấp với một đối tượng đặc biệt như vậy, sợ bị dư luận hiểu nhầm nên thiệt thòi gần 10 năm nay mà chúng tôi cũng nhẫn nhịn không muốn đi kiện, mà chấp nhận trở thành bị đơn. Tuy nhiên khi sự việc đã được chùa Ấn Độ giáo đưa ra tòa, thì chúng tôi cũng quyết theo đuổi đến cùng, đề nghị cơ quan tố tụng đúng quy định pháp luật xử lý”. 

Phòng Công chứng khẳng định “thực hiện đúng pháp luật về công chứng”

Tại phiên xử, đại diện Phòng công chứng số 4 trình bày không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Và khẳng định khi công chứng hợp đồng thuê giữa hai bên đã thực hiện đúng pháp luật về công chứng.

Thời điểm ký hợp đồng công chứng, hai bên trực tiếp đến phòng công chứng nghe công chứng viên phổ biến, ký tên và lăn tay. Việc hợp đồng và công chứng ghi hai ngày khác nhau vì phía công chứng sau khi tiếp nhận hồ sơ, nhận thấy có nhiều vấn đề cần làm rõ về nghiệp vụ, về quản lý sử dụng đất đai nên đã gửi công văn đến nhiều nơi để hỏi như Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT, các sở ban ngành của TP HCM.  

Đại diện Phòng công chứng số 4 khẳng định thời điểm ký hợp đồng công chứng, đại diện nguyên đơn là ông Mouttaya rất am hiểu pháp luật, cung cấp tất cả hồ sơ. Thậm chí, khi phía công chứng phân vân về hồ sơ, chính nguyên đơn đã gửi văn bản hỏi nhiều nơi và cung cấp trả lời cho phòng công chứng chứ không phải “không am hiểu pháp luật nên không biết đã ký hợp đồng trái pháp luật như nguyên đơn trình bày”.

Nguyên đơn từ chối trả lời câu hỏi “tiền đã nhận đi đâu?”

Tại phiên xử, nguyên đơn trình bày Ban quản trị chùa có 2 người, gồm ông Mouttaya và ông Trần Văn Quang. Trước khi cho An Vượng thuê, ban quản trị đã họp và thống nhất cho thuê, còn khi gửi đơn khởi kiện hủy hợp đồng thì chỉ duy nhất ông Mouttaya ký đơn. Theo nguyên đơn, ông Mouttaya là trụ trì chùa nên có quyền quyết định thay mặt nhà chùa làm đơn khởi kiện. Sự việc kiện tụng kéo dài nhiều năm nên tất cả mọi người trong chùa đều biết và không có ý kiến gì. Số tiền cho thuê đất được sử dụng theo quy chế nhà chùa và “không có nghĩa vụ cung cấp trong phiên tòa”. Phía nguyên đơn cũng không cho biết tiền hoàn trả cho nguyên đơn sẽ lấy ở đâu. Còn phía bị đơn cho rằng nguyên đơn đánh tháo hợp đồng là để cho một doanh nghiệp khác thuê lại với giá cao hơn.

Theo Pháp luật Việt Nam