Làm đến đâu vướng đến đó, doanh nghiệp khó để “mặn mà” với NOXH

NOXH ra đời nhằm giải quyết vấn đề an sinh cho người thu nhập trung bình, thấp trong đô thị. Thế nhưng sau nhiều năm triển khai, số lượng NOXH được hoàn thành và tới tay đúng đối tượng vẫn như muối bỏ bể, số lượng doanh nghiệp muốn làm và thực sự đã làm NOXH vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Mới đây, theo Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NOXH từ năm 2015 đến hết năm 2023" chỉ ra rằng, việc phát triển trên cả nước còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu, nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai, việc triển khai đề án xây một triệu căn nhà xã hội chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu.

Theo đánh giá của Đoàn Giám sát quốc hội, mục tiêu phát triển NOXH đặt ra cao nhưng nguồn lực để thực hiện mục tiêu chưa đáp ứng tính khả thi, hiệu lực, hiệu quả khi áp dụng trong thực tiễn.

Đoàn giám sát Quốc hội cho rằng Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm trước Chính phủ về kết quả phát triển NOXH chưa đạt chỉ tiêu.

Bởi Bộ này chưa đảm bảo vai trò xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về NOXH để cập nhật trên Cổng thông tin điện tử, khiến việc phát triển, xét duyệt đối tượng gặp khó khăn, chưa minh bạch trong quản lý.

Trước tình trạng trên, nhiều đại biểu bày tỏ băn khoăn trước tình trạng nhiều mục tiêu về phát triển NOXH trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 chưa đạt được.

Để xảy ra tình trạng trên, Bộ Xây dựng cũng từng thừa nhận hạn chế về tiếp cận vốn, quỹ đất cũng như các chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn doanh nghiệp khi lãi suất vay vốn vẫn neo cao, trong khi thời gian thu hồi dài, lợi nhuận thấp.

Hàng loạt rào cản trong thực hiện NOXH

Trong năm 2024, Tp.HCM ghi nhận chỉ có duy nhất một dự án NOXH được động thổ xây dựng vào cuối tháng 8/2024 là Dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, Tp.HCM.

Dự án được xây dựng với quy mô với quy mô 5ha, giai đoạn 1 triển khai 2,3 ha, bao gồm: 4 block chung cư NOXH cao 18 tầng và 2 block thương mại dịch vụ.

Dự án triển khai từ nay đến năm 2026 sẽ hoàn thành, dự kiến cung cấp ra thị trường 1.445 căn hộ NOXH theo hình thức cho thuê 49 năm, với diện tích trung bình từ 45m2 đến 50m2, phù hợp với nhu cầu của người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Chia sẻ với báo chí vào thời điểm dự án chính thức được động thổ, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành (chủ đầu tư dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên) cho biết doanh nghiệp đã mất tới 5 năm để hoàn thiện phần pháp lý để dự án có thể đưa vào triển khai.

5 năm, 50 con dấu khác nhau, đó là các thủ tục mà ông Lê Hữu Nghĩa đã phải thực hiện để triển khai dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên trong khi đó tỉ lợi nhuận ở một dự án NOXH là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Cũng nêu thế khó của doanh nghiệp khi đầu tư vào NOXH, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup Nguyễn Việt Quang cho biết số lượng thủ tục thực hiện dự án NOXH đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại.

Theo đại diện Tập đoàn VinGroup, ngoài các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch; chấp thuận chủ trương đầu tư; đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư… thì dự án NOXH phát sinh thêm hàng loạt thủ tục khác như xác nhận đối tượng được mua, thuê NOXH; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê NOXH...

"Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án NOXH từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng 2 năm", ông Nguyễn Việt Quang cho biết thêm.

Hay như tại CTCP Tư Vấn - Thương Mại – Dịch Vụ - Địa ốc Hoàng Quân (HQC) – thương hiệu hàng đầu phía Nam về đầu tư và phát triển NOXH. Đến nay, công ty đã cung cấp ra thị trường hơn 35.000 sản phẩm NOXH, nhà ở cho công nhân.

Trước lời kêu gọi của Chính phủ về việc xây 1 triệu căn NOXH, trong giai đoạn 2023 – 2030, Địa ốc Hoàng Quân đặt mục tiêu và sẽ tập trung nguồn lực để triển khai cung cấp 50.000 căn hộ cho thị trường bất động sản Việt Nam, tạo nơi an cư cho hàng chục nghìn hộ gia đình.

Dù là một doanh nghiệp có đầy kinh nghiệm trong việc triển khai xây dựng NOXH, chia sẻ với cổ đông tại Đại hội đồng thường niên, ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân cũng phải thừa nhận làm NOXH đem lại lợi nhuận rất thấp.

Chưa kể, việc tiếp cận vốn còn mắc cả ở phía người mua. Đơn cử tại Tây Ninh, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân cho biết hiện doanh nghiệp có 900 căn NOXH đủ điều kiện mở bán nhưng người dân tiếp cận vốn rất khó khăn.

"Khi tìm hiểu thì được biết cán bộ tín dụng vẫn e ngại, sợ cứ cho vay dự án NOXH là bị thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vào cuộc…", ông Tuấn chia sẻ.

Doanh nghiệp sẵn sàng phụng sự người dân nhưng nhà nước cần tạo thêm cơ chế

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết mặc dù nhà nước rất quyết liệt thúc đẩy việc phát triển NOXH nhưng thủ tục hành chính phức tạp đã khiến nhiều doanh nghiệp "chùn bước".

"Quy định phức tạp, thiếu hướng dẫn chi tiết, trong khi thủ tục lại rườm rà và tốn rất nhiều thời gian đã làm nản lòng các doanh nghiệp có ý định dấn thân vào phát triển NOXH", ông Quê nêu.

Một trong những khó khăn thường trực mà doanh nghiệp phải đối diện là vấn đề giải phóng mặt bằng vừa tốn kém chi phí, thời gian thực hiện còn thường xuyên kéo dài lâu hơn dự kiến.

Bên cạnh đó, ông Quê cho biết khâu phê duyệt chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư cũng thường bị "ngâm" từ nhiều năm, khiến tổng thời gian để thực hiện dự án từ lúc lên kế hoạch đến khi hoàn thành có thể lên tới cả chục năm ròng.

Điều này khiến chủ đầu tư bị đội vốn, hao hụt tài chính lẫn nhân lực, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của công ty trong suốt những năm dự án bị đình trệ chưa thể thực hiện.

Chưa kể nhiều dự án khi hoàn thành lại tiếp tục gặp khó trong việc về tay của đối tượng mua nhà do quy trình mở bán rất phức tạp.

Vì "làm tới đâu lại vướng tới đó" nên các nhà đầu tư, thậm chí nhiều địa phương tỏ ra không mặn mà với việc phát triển các dự án NOXH.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cho biết một trong những khó khăn của doanh nghiệp khi làm NOXH là vấn đề quỹ đất, khi không có quỹ đất sạch thì doanh nghiệp rất khó triển khai dự án.

Trong khi đó, thủ tục để xin bàn giao đất từ các địa phương lại thường xuyên bị kéo dài, gây khó cho chủ đầu tư. Lấy ví dụ thực tế tại doanh nghiệp, nhiều dự án được doanh nghiệp xin chủ trương đầu tư mà thời gian chờ phê duyệt lên tới hàng chục năm.

"Thủ tục đất đai, duyệt giá, duyệt đối tượng mua nhà và vốn là những nút thắt rất lớn với đầu tư NOXH hiện nay. Thủ tục pháp lý phát sinh từ đất quá phức tạp, mất thời gian", ông Toàn nói.

Ngoài ra, theo Chủ tịch BĐS Lan Hưng, vấn đề vốn cũng rất nan giải bởi hiện nay đa phần các doanh nghiệp bất động sản đều cần nguồn vốn lớn để phát triển dự án sau giai đoạn thị trường "đóng băng", thế nhưng việc tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp lại gặp vướng mắc.

"Gói 120.000 tỷ đồng không đáng được bao nhiêu, giải ngân chỉ như hạt cát", ông Toàn nói.

Từ đó, ông Toàn nêu kiến nghị hạ chuẩn cho vay đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đẩy nhanh tiến độ giải ngân, đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ sẽ thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc NOXH.

Nêu quan điểm về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn đầu tư Savills chia sẻ việc thúc đẩy doanh nghiệp phát triển NOXH là trách nhiệm của Chính phủ.

Hiện nay, ông Khương cho biết đã có nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng dành quỹ đất sạch, nguồn vốn, chấp nhận giảm lợi nhuận để xây NOXH phục vụ người dân với tinh thần phụng sự xã hội. Do đó, để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân, đảm bảo an sinh xã hội, vị chuyên gia cho rằng Nhà nước cần có thêm nhiều cơ chế ủng hộ để doanh nghiệp nhiệt tình tham gia.

Trong đó gồm 3 nhóm vấn đề chính là tài chính, thứ hai là liên quan đến pháp lý và vấn đề thứ ba là liên quan đến quỹ đất.

"Chỉ khi nút thắt chính sách được tháo gỡ, cơ chế được khơi thông, thì doanh nghiệp mới tự tin để thực hiện. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương cũng phải thúc đẩy nhanh thủ tục, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung của người dân, doanh nghiệp. Muốn sớm có NOXH thì phải cấp phép, phê duyệt sớm mới giải quyết được bài toán nguồn cung", ông Khương nhấn mạnh.

Cần tăng thu nhập của người lao động

Chia sẻ về vấn đề các điểm nghẽn trong việc triển khai xây dựng NOXH, trao đổi cùng Người Đưa Tin, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng bài toán vốn là một trong những vướng mắc chính.

Vị chuyên gia cho biết, bài toán vốn cho NOXH đang rất được Chính phủ quan tâm, hiện thực hóa qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất thị trường.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng hiện vẫn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc NOXH. Trong khi đó với nguồn vốn sẵn có, dù chủ trương tốt, chính sách hướng tới doanh nghiệp và người dân nhưng trên thực tế, việc tiếp cận vốn vẫn gặp nhiều khó khăn khi thủ tục phức tạp, thủ tục xét duyệt qua nhiều ban bệ, tốn rất nhiều thời gian của doanh nghiệp xây nhà cũng như người dân có nhu cầu mua nhà.

TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần quyết liệt tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển NOXH, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm rồi lại thay thế bằng các gói mới như hiện nay, sẽ gây thiếu nhất quán.

Theo đó, ông Lực đề xuất thành lập Quỹ phát triển NOXH với các nguồn tiền như thu quỹ, vốn góp từ các tổ chức tài chính, phát hành trái phiếu Chính phủ, nguồn vốn ODA.

Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh "Chính phủ cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khâu quy hoạch, thủ tục xét duyệt và quỹ đất, gắn quy hoạch, đánh giá phát triển NOXH với quy hoạch, đánh giá kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của địa phương. Chính phủ cần có cơ chế, giải pháp cụ thể để rút ngắn các khâu từ lập, phê duyệt dự án, thủ tục đầu tư xây dựng, giao đất, cho thuê đất, khâu giải phóng mặt bằng".

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phân khúc nhà ở giá rẻ bị bỏ qua cho tới 2009 mới được quan tâm đưa vào Chương trình của Chính phủ khi thị trường bất động sản đã rơi vào trì trệ khiến việc thực hiện trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

"Nhà ở giá rẻ cho nhóm người có thu nhập thấp, người nghèo luôn tạo áp lực lớn trong định hướng phát triển nhà ở. Đây là phân khúc an sinh xã hội về nhà ở cần được giải quyết thấu đáo trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra khá mạnh ở nhiều địa phương", ông Võ nhấn mạnh.

Theo đó, ông Võ cho rằng khung pháp luật Việt Nam đang đặt nhà đầu tư NOXH vào vị trí trung tâm, mà đáng ra phải đặt người có nhu cầu tiếp cận NOXH vào trung tâm.

Bên cạnh đó, ông Võ cho rằng sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc NOXH là một trở ngại rất lớn cho phát triển NOXH .

Nêu hiện trạng có nhiều dự án NOXH sau khi được bàn giao cho người dân, chỉ vài năm mua đi bán lại sang tay thì giá trị đã tiệm cận với mức giá nhà ở thương mại trên thị trường, dẫn tới tình trạng người dân thu nhập thấp, thu nhập trung bình chỉ có thể tiếp tục công cuộc lùng sục những dự án NOXH mới xây dựng có giá rẻ để mua.

Như vậy tạo nên một vòng luẩn quẩn "xây bao nhiêu cũng không đủ, công cuộc xây nhà giá rẻ như một cuộc chiến không hồi kết", vị chuyên gia nêu.

Vì vậy, ông Võ cho rằng việc điều tiết hài hòa thị trường bất động sản, quản lý tốt giá cả thị trường, kiểm soát chặt đà tăng của giá nhà và công khai, minh bạch thông tin bất động sản sẽ là giải pháp căn cơ có thể giải quyết được bài toán NOXH .

Song về phía chủ đầu tư, ông Võ cho rằng Nhà nước nên cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian hoàn tất pháp lý để triển khai dự án NOXH sẽ ngay lập tức thu hút được đầu tư.

Ngoài ra, ông Võ cũng nêu quan điểm bên cạnh việc tập trung phát triển NOXH cũng cần cải cách chế độ tiền lương, cải thiện thu nhập của người lao động, giúp bản thân họ chủ động tiến gần hơn với giấc mơ an cư.