Luật thay đổi, doanh nghiệp bất động sản không đủ năng lực khó "vượt sóng"

Doanh nghiệp bất động sản sẽ được sàng lọc

Từ ngày 1/8, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở… chính thức có hiệu lực. Theo các chuyên gia, đây là một trong những cột mốc quan trong cho thị trường bất động sản vì luật ảnh hưởng trực tiếp toàn bộ doanh nghiệp và khách hàng.

Ngoài hàng loạt các điều khoản, quy định về mua bán, kinh doanh được thắt chặt, minh bạch về thông tin. Các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng kỳ vọng vào cuộc đua gỡ vướng dự án khi bộ luật này đi vào thực tiễn.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Dũng, CEO Vượng Cát Group nhận định: "Các điều khoản về Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều đã được nghiên cứu sâu kỹ và áp dụng vào từng trường hợp cụ thể. Theo đó, tính minh bạch và chuẩn chỉnh sẽ rất cao, các quy định chặt chẽ hơn sẽ tác động đến những chủ đầu tư, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản làm ăn không chuẩn chỉnh".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động kinh doanh, môi giới bất động sản.

Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

VARS đánh giá, thực tế trong thời gian qua không ít những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản làm ăn "chụp giựt" dự án chưa chuẩn chỉnh về pháp lý, hoàn thiện theo các quy định của pháp luật nhưng đã cho chạy bán hàng.

Chính vì vậy, thời gian vừa qua khi cơ quan nhà nước mạnh tay "siết" lại thì hàng loạt doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh "đứng hình".

Đặc biệt, Luật Đất đai mới quy định rõ ràng về việc tính tiền sử dụng đất, tính mức giá đất sẽ cao hơn nhiều so với thời điểm trước. Điều này, đồng nghĩa với việc người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Nếu trong thời gian tới, các doanh nghiệp không chuẩn bị đủ tiềm lực về kinh tế, không có chiến lược rõ ràng thì việc bị đào thải khỏi thị trường bất động sản là rất dễ.

Doanh nghiệp bất động sản phải có năng lực

Đánh giá về tác động của các luật mới, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Trần Anh (Trần Anh Group) cho rằng: "Luật mới chính thức có hiệu lực sẽ giúp định hình, sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư. Nếu trước đây, các chủ đầu tư bỏ qua nhiều giai đoạn thì bây giờ buộc phải chậm lại, chuẩn chỉnh trong các khâu về pháp lý và chuẩn bị được tiềm lực tài chính vững mạnh mới có đủ nặng lực để phát triển dự án".

Trong khi đó, chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho biết: "Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Từ đây, nhiều điểm nghẽn về hành lang pháp lý có thể mở ra, giúp doanh nghiệp tìm được "hướng đi đúng" để có thực hiện hoàn chỉnh các thủ tục của dự án".

"Chúng ta có thể nhìn thấy thị trường bất động sản đi xuống trong 2 năm qua, các doanh nghiệp hầu như đều vướng về pháp lý nên không thể chào sân các dự án mới, việc này khiến nguồn cung bị hạn chế. Tuy nhiên, vẫn có nhiều chủ đầu tư phát triển được dự án như Nhà Khang Điền; Phú Đông; Nam Long… Bởi vì đây là những doanh nghiệp thực hiện pháp lý khá là chuẩn chỉnh trong thời điểm hiện tại và tiềm lực về kinh tế, tiềm lực nội tại bên trong doanh nghiệp lớn nên họ có thể ra được dự án dù ở thời điểm khó khăn", ông Ngô Quang Phúc cho hay.

Viện dẫn đơn cử một quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Ông Ngô Quang Phúc cho rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể tự do huy động vốn như thời gian trước, mà sẽ được quản lý chặt chẽ. Điều này cũng sẽ góp phần phân loại, sàng lọc năng lực chủ đầu tư. 

"Nếu trước đây, chủ đầu tư bất động sản có thể thông qua nhiều hình thức để có thể huy động nhiều hơn 5% vốn thì nay không thể thực hiện được. Số tiền 5% trong tương quan tổng thể để phát triển một dự án là rất ít, đòi hỏi khả năng tự thân tài chính của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thật sự có tiềm lực, có khả năng tài chính, dòng tiền đảm bảo… thì mới có thể phát triển sản phẩm bất động sản", ông Phúc đánh giá.