Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào

Các khách mời tham gia hội thảo gồm: Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường; TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ; TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ; GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA); Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam; PGS.TS Nguyễn Huy Nga – Nguyên Cục trưởng Cục Y tế Dự phòng - Bộ Y tế; Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing; Ông Tomita Takahisa – Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Onsen Fuji... 

Phát biểu khai mạc hội thảo, nhà báo Phùng Công Sưởng – Tổng Biên tập Báo Tiền Phong cho biết: Năm 2026 đánh dấu một giai đoạn có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam sau một chu kỳ điều chỉnh mạnh và kéo dài, thị trường đang từng bước đi qua giai đoạn “thanh lọc” để hướng tới trạng thái ổn định hơn, thực chất hơn và bền vững hơn. 

Trong bối cảnh đó, những câu hỏi được đặt ra là: thị trường bất động sản năm 2026 vận động ra sao, đâu là những điểm sáng, đâu là thách thức, và dòng tiền đầu tư sẽ tìm đến những phân khúc nào trong giai đoạn tới?

Nhìn nhận về xu hướng dòng tiền trong chu kỳ mới, nhà báo Phùng Công Sưởng chỉ ra sự phân hóa rõ nét đang diễn ra giữa các phân khúc và khu vực.

Cụ thể, những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó về thanh khoản. Trong khi đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, đáp ứng nhu cầu thực và gắn với hạ tầng đồng bộ vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực. Điều này phản ánh xu hướng thị trường đang dần quay trở lại đúng vai trò phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng có sự thay đổi rõ rệt. Dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn. Bên cạnh nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn của các tổ chức, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư dài hạn đang từng bước quay trở lại thị trường với cách tiếp cận bài bản và chuyên nghiệp hơn.

Tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đã chia sẻ về những chính sách tác động đến thị trường bất động sản năm 2026. 

Ông Hà Quang Hưng cho biết, năm 2025 đã khép lại với những tín hiệu lạc quan từ kinh tế vĩ mô. Dù bối cảnh quốc tế phức tạp, bất ổn địa chính trị và biến động mạnh của thị trường tài chính – tiền tệ toàn cầu, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì đà phục hồi tích cực với tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, cao hơn đáng kể so năm 2024 (mức 7,09%).

Trong lĩnh vực bất động sản, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, thị trường từng bước ổn định trở lại; nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường có sự cải thiện rõ rệt.

Một điểm nhấn đặc biệt trong năm 2025 là bước chuyển mình về thể chế trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Việc hoàn thành vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (đạt trên 102% kế hoạch năm) không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết cung - cầu và ổn định thị trường và tạo nền tảng cho giai đoạn 2026 – 2030. 

Sáu nhóm chính sách định hình thị trường năm 2026

Để tạo đà trong năm 2026, ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, trong năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Nổi bật có 6 nhóm chính sách sẽ tác động trực tiếp đến thị trường. Cụ thể:

1. Đột phá thể chế nhà ở xã hội: Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các Nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt hệ thống, chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm. Điều này giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá rẻ.

2. Tháo gỡ về đầu tư xây dựng và quy hoạch: Việc sửa đổi Luật Xây dựng (Luật số 135/2025/QH15) và các quy định về quy hoạch đô thị đã giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành. Nhóm chính sách này giúp giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; nâng cao tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư bất động sản.

3.  Hoàn thiện thể chế đất đai gắn với phát triển thị trường bất động sản: Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục là nội dung then chốt, có tác động trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án bất động sản. Năm 2025 chứng kiến sự ra đời của nhiều chính sách nhằm giải phóng nguồn lực đất đai, tiêu biểu như Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP3. Các quy định này tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, giúp tái khởi động các dự án tồn đọng và gia tăng nguồn cung thực chất.

4. Khơi thông dòng vốn và tín dụng: Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia, tạo kênh vốn trung - dài hạn cho nhà ở xã hội. Đồng thời, Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

5. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền: Các Nghị định 140 và 144/2025/NĐ-CP đã phân định rõ thẩm quyền địa phương, giúp rút ngắn quy trình hành chính và nâng cao tính chủ động của các địa phương trong quản lý.

6. Minh bạch hóa thị trường: Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng tính công khai, hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

Triển vọng 2026: "Sôi động trong sự thận trọng"

Ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Đồng thời, các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin thị trường.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.