Novaland tổn thất từ vụ“biến” đất tái định cư thành đất thương mại

 Dự án không qua đấu giá

Theo thông báo số 1483 của Thanh tra Chính phủ về giải quyết khiếu nại về Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã chỉ rõ sai phạm của Thành phố Hồ Chí Minh về việc: Năm 2008 UBND thành phố chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha đất của Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (tên gọi trước đó là Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 - Sau đây gọi tắt là công ty Thế kỷ 21) tại dự án Khu du lịch văn hoá giải trí thuộc phường Bình Khánh, quận 2 sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi bằng 30,2 ha đất sạch thuộc 90 ha Khu tái định cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú.

Nhưng sau đó, thành phố lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Theo tìm hiểu của Doanh nghiệp và Thương hiệu nông thôn, ngày 12/4/2004, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 1578/QĐ-UB về thu hồi và tạm giao đất cho Công ty Thế kỷ 21 để tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng tại phường Bình Khánh, Bình Trưng Tây, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức).

Tháng 7/2008, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ký cấp giấy chứng nhận đầu tư số 41104000589 cho Công ty Thế kỷ 21 thực hiện dự án khu dân cư và thương mại quốc tế Thế kỷ 21 tại phường Bình Khánh và Bình Trưng Tây, Quận 2 với diện tích 44,66 ha, tổng vốn đầu tư 1.529 tỷ đồng (tương đương 95,6 triệu USD).

Về quy mô dự án gồm 2 khu, trong đó có khu tái định cư 32,14 ha tại phường Bình Khánh và An Phú, sau khi xây xong sẽ bán lại cho thành phố với giá thành không tính lợi nhuận. Công ty Thế kỷ 21 được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm bằng 25% lợi nhuận thu được, miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hoá nhập khẩu.

Đến tháng 2/2009, ông Nguyễn Thành Tài, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ký Quyết định số 684/QĐ-UBND ngày 21/2/2009 với nội dung: Khu dân cư Nam Rạch Chiếc tại phường An Phú do Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và UBND Quận 2 làm chủ đầu tư với quy mô hơn 90 ha và được chia thành 3 dự án; trong đó, dự án 1 quy mô 30,1 ha tại phường An Phú giao cho Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư xây dựng khu dân cư cao tầng, du lịch, văn hoá, giải trí. Đổi lại, Công ty cổ phần Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 sẽ đầu tư xây dựng khu tái định cư 30,2 ha với quy mô 4.200 căn hộ tại phường Bình Khánh.

Về chủ trương hoán đổi khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh với 30,1 ha phường An Phú, Quận 2, tại văn bản số 14179/STNMT-QLĐ ngày 30/12/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh nêu rõ: Để đáp ứng nhu cầu tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, từ năm 2007, ông Lê Hoàng Quân, Chủ tịch UBND thành phố chủ trương cho Công ty Thế kỷ 21 hoán đổi và chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc để đầu tư chung cư tái định cư tại phường Bình Khánh.

Sau đó, ngày 31/5/2010, UBND Thành phố Hồ Chí Minh, ban hành Quyết định số 2405/QĐ-UBND về giao đất cho Công ty Thế kỷ 21 để đầu tư xây dựng khu nhà ở tái định cư tại phường Bình Khánh, Quận 2.

Ngày 24/3/2016, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 1392/QĐ-UBND về duyệt phương án giá đất theo thị trường đối với khu đất hơn 30,2ha tại phường Bình Khánh, Quận 2 và khu đất 30.1ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Quận 2 để giải quyết hoán đổi cho Công ty Thế kỷ 21, trong đó xác định nghĩa vụ tài chính công ty phải thực hiện sau khi hoán đổi là hơn 52,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngày 28/12/2018, UBND Thành phố  Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 6002/QĐ-UBND về thu hồi, hủy bỏ Quyết định số 1392/QĐ-UBND.

Song song với đó, ngày 18/4/2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 1812/QĐ-UBND về chấp thuận cho Công ty Thế kỷ 21 sử dụng đất tại phường An Phú, Quận 2 để đầu tư dự án khu dân cư và du lịch - văn hóa - giải trí (thuộc khu dân cư Nam Rạch Chiếc).

Ngày 27/12/2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh phát hành Công văn số 8053/UBND-ĐT (khẩn) gửi Cục Thuế về việc xử lý tạm nộp tiền sử dụng đất đối với khu đất do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova làm chủ đầu tư hoặc liên doanh, liên kết (trong đó có dự án Lakeview City, phường An Phú, Quận 2) tạm nộp 80 tỷ đồng. Thực hiện công văn này ngày 29/12/2017, Cục thuế phát hành thông báo tạm nộp tiền sử dụng đất số 18938/TB-CT với số tiền sử dụng đất phải nộp là 80 tỷ đồng; cùng ngày, công ty đã thực hiện nộp đủ số tiền nêu trên.

Cũng trong năm 2017, Thế kỷ 21 và Novaland đã xây dựng 960 căn nhà thấp tầng và bán ra thị trường; Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cũng có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Cần lưu ý thêm, sáng kiến “tạm nộp” tiền sử dụng đất là do ông Nguyễn Thành Phong khi đương chức Chủ tịch thành phố nghĩ ra, Novaland là doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều từ sáng kiến này nhưng không có trong quy định pháp luật nào.

Đến ngày 29/12/2020, UBND Thành phố Hồ Chí Minh mới ban hành Quyết định số 4777/QĐ-UBND về phê duyệt phương án giá đất đối với khu hơn 30,1 ha thuộc dự án khu dân cư và du lịch - văn hóa - giải trí (thuộc khu dân cư Nam Rạch Chiếc), phường An Phú, Quận 2 để Công ty Thế kỷ 21 thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tổng số tiền mà Công ty Thế kỷ 21 phải nộp là hơn 5.175,9 tỷ đồng (trong đó hơn 511,9 tỷ đồng là tiền thuê đất và hơn 4.664 tỷ đồng là tiền sử dụng đất). 

Thu hồi quyết định đầu tư dự án 30,2 ha Bình Khánh

Quay trở lại với dự án 30,2 ha Bình Khánh, Quận 2, trong khi Công ty Thế kỷ 21 vẫn chưa hoàn tất việc đầu tư 4.200 căn hộ tái định cư như chủ trương ban đầu của UBND thành phố thì ngày 26/7/2017, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ký Quyết định số 3990/QĐ-UBND về việc chấp thuận cho Công ty Thế kỷ 21 được điều chỉnh tên nhà đầu tư, mục tiêu dự án, quy mô, diện tích mặt đất sử dụng, tổng vốn đầu tư và vốn góp thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án, thời gian hoạt động dự án và tên gọi dự án khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh, Quận 2.

Theo đó, dự án này không phải xây dựng 4.200 căn hộ tái định cư mà thay vào đó là xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ và căn hộ bán. 

Mặt khác, quyết định này cũng cho phép Công ty Thế kỷ 21 không phải dành 20% quỹ đất như quy định hoặc quỹ nhà trong dự án để làm nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, các công trình hạ tầng xã hội của dự án sẽ do nhà nước đầu tư, hoặc doanh nghiệp ứng vốn đầu tư, nhà nước sẽ mua lại. Quyết định nói trên cũng nêu rõ, tổng vốn đầu tư của dự án là 9.099 tỷ đồng, thời gian hoạt động của dự án là 50 năm. 

Như vậy, Công ty Thế kỷ 21 đang thực hiện 2 dự án gồm dự án khu dân cư tái định cư 30,2 ha tại phường Bình Khánh, Quận 2 với tổng mức đầu tư 4.333 tỷ đồng và dự án khu dân cư và du lịch, văn hoá giải trí 30,1 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú với tổng mức đầu tư 5.574 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2015, Công ty này đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng dự án; đóng cọc đại trà giai đoạn 1, xây dựng cải tạo nhà mẫu, các công trình tạm; đã thi công xong phần cọc móng các block chung cư và hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1, đồng thời xây dựng xong 506 căn hộ chung cư D07 dự án 30,2 ha tại phường Bình Khánh, Quận 2.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2016 của Tập đoàn Novaland cho thấy, tập đoàn này đã mua 99,91% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng là cổ đông của Công ty Thế kỷ 21, qua đó sở hữu 50% vốn của Công ty Thế kỷ 21 với giá phí lần 1 là 1.306 tỷ đồng. 

Đến tháng 4/2016, Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng mua thêm 32,46% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty Thế kỷ 21 với giá 2.648 tỷ đồng, qua đó Tập đoàn Novaland nắm giữ quyền kiểm soát.

Tiếp đến, Tập đoàn Novaland mua thêm 16,51% lợi ích vốn chủ sở hữu để nắm giữ 98,97% vốn chủ sở hữu của Công ty Thế kỷ 21, “biến” công ty này trở thành công ty con của mình. 

Điều này đồng nghĩa với việc Tập đoàn Novaland là chủ đầu tư dự án khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở thương mại mà không thông qua đấu giá như Thông báo số 1483 của Thanh tra Chính phủ đã nêu.  

Sau đó Tập đoàn Novaland đã giới thiệu dự án ra thị trường với tên gọi Water Bay với loại hình căn hộ hạng sang.

Theo xác nhận của người đứng đầu doanh nghiệp này (năm 2020), Novaland là nhà đầu tư thứ cấp và đã bỏ ra số tiền hơn 6000 tỷ đồng để thâu tóm dự án 30,2 ha Bình Khánh nhưng hiện nay không thể triển khai. 

Tuy nhiên, ngày 3/7/2020, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã cho ý kiến, thành phố sẽ thu hồi Quyết định số 3990/QĐ-UBND ngày 26/7/2107 đã chấp thuận chủ trương cho Công ty Thế kỷ 21 và các văn bản khác liên quan; Công ty Thế kỷ 21 được quyền tham gia đấu giá khu đất 30,2 ha và tài sản trên đất tại phường Bình Khánh.

Thành phố sẽ thanh toán cho Công ty Thế kỷ 21 các chi phí đầu tư hợp lý của các công trình, hạng mục công trình đã đầu tư xây dựng của dự án khu 30,2 ha Bình Khánh theo hợp đồng số 04/2012/HĐ-BQL-KH ngày 11/6/2012 và các phụ lục hợp đồng (kể cả khoản lãi vay phát sinh) sau khi thành phố hoàn tất việc đấu giá khu đất 30,2 ha Bình Khánh. 

Các sở ban ngành liên quan của thành phố sẽ phối hợp với Công ty Thế kỷ 21 để đánh giá, thuê kiểm toán và tổ chức thẩm định các chi phí đầu tư hợp lý tài sản để thực hiện thanh toán cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp Công ty Thế kỷ 21 tham gia và trúng đấu giá khu đất 30,2 ha thì công ty phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất của dự án theo giá trúng đấu giá và thành phố không phải thanh toán các chi phí đầu tư hợp lý của các công trình, hạng mục công trình đã đầu tư xây dựng của dự án khu 30,2 ha Bình Khánh theo hợp đồng số 04/2012/HĐ-BQL-KH ngày 11/6/2012 và các phụ lục hợp đồng (kể cả khoản lãi vay phát sinh)./.