'Siết' thuế cho thuê nhà: Cân nhắc việc nâng ngưỡng chịu thuế phù hợp

Áp dụng thu thuế cho thuê nhà từ 1/8

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng).

Thông tư chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8 sắp tới. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu có nhà cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì người cho thuê sẽ phải chuẩn bị tinh thần để nộp thuế.

HoREA đề xuất nâng mức chịu thuế cho thuê nhà lên 200 triệu đồng/năm, và chưa thực hiện trong năm 2021, để chia sẻ khó khăn với người dân ảnh hưởng dịch Covid-19. 

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cách tính thuế GTGT, thuế TNCN đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm là chưa công bằng giữa các đối tượng có nhà cho thuê. Hạn mức đánh thuế quá thấp sẽ không khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê. Hiệp hội này đề nghị Bộ Tài chính xem xét thay đổi cách tính thuế.

"Trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế GTGT, thuế TNCN. Mức thu này sẽ hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê”, HoREA đề xuất.

Lý giải mức chịu thuế đề xuất là 200 triệu đồng/năm, theo HoREA, hiện tại các quận ven trung tâm TP.HCM giá căn hộ trung cấp có 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 75 m2 đã khoảng 3,5-4 tỉ đồng. Nhưng giá cho thuê chỉ 12-15 triệu đồng/tháng nếu chủ nhà đầu tư đủ nội thất. Với mức này, doanh thu cho thuê nhà 1 năm khoảng 144-180 triệu đồng. Để thu hồi vốn gốc phải mất 19-24 năm.

“Trong lúc chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Nên dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm”, HoREA lý giải.

Đừng để người thuê “gánh” thêm chi phí

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Lao Động, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính) cho biết, trong nền kinh tế thị trường, bất cứ khoản kinh doanh nào có nguồn thu đều phải chịu thuế. Đó là nguồn thu ngân sách quan trọng để chính quyền có thể trang trải cho mọi hoạt động như an sinh xã hội, phát triển hạ tầng. Quy định liên quan tới thu thuế từ nguồn kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê đã là quy định bắt buộc đã có trước đó.

“Việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản như tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay,... là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai”.

Bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế.

Ông Thịnh nói rằng, thực tế có những cá nhân có nhà, căn hộ cho thuê, nhưng cũng có những người đi vay tiền ngân hàng đầu tư để kinh doanh nhà ở, văn phòng. Vậy nên về vấn đề thu thuế của chủ nhà có căn hộ cho thuê, chủ nhà vay ngân hàng để mua là hình thức đầu tư và trong đầu tư có thắng có thua. Song về bản chất họ vẫn có hoạt động kinh doanh là cho thuê.

Cũng theo ông Thịnh, tình hình dịch bệnh kéo dài từ năm ngoái đến nay khiến thị trường cho thuê căn hộ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Giá cho thuê tuy đã giảm 10-30% nhưng nhà trống vẫn còn rất nhiều. Nếu áp dụng thuế cho thuê vào thời điểm hiện tại, chủ nhà sẽ không dám đẩy phần thuế này cho người thuê cuối để giữ khách. Nhưng khi thị trường cho thuê căn hộ khởi sắc trở lại, có thể họ sẽ cân nhắc cộng thêm phần thuế này vào giá cho thuê.

Cùng quan điểm, chuyên gia thuế TS Nguyễn Ngọc Tú cho rằng, việc đánh thuế có thể khiến người đi thuê gặp khó khăn vì chủ nhà đẩy chi phí thuế sang người đi thuê. Tình trạng dẫn tới không thực hiện việc thu thuế, và dẫn tới không đạt được tính chất điều tiết của chính sách thuế. Ông Tú nói thêm, dù dịch Covid-19 đang phức tạp, kinh doanh còn gặp nhiều khó khăn nhưng việc kiểm soát, truy thu thuế cần được thực hiện một cách chặt chẽ hơn. Chính quyền địa phương nên tổ chức vận động, tuyên truyền chủ hộ kinh doanh đăng ký tạm trú, thường trú cho khách thuê.

Cũng trao đổi về vấn đề này với báo chí, bà Tạ Thị Phương Lan, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp nhỏ và vừa và Hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết, hiểu được những khó khăn của cả người cho thuê nhà và người thuê nhà, nên chính sách thuế đã được xây dựng với mức thuế của cá nhân thấp hơn nhiều so với doanh nghiệp.

Cụ thể, thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5%, trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế thu nhập cá nhân là 5%, trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ chi phí).

Tuy nhiên, bà Lan cũng khẳng định, Tổng cục Thuế sẽ lắng nghe, tiếp thu các ý kiến để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Theo luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP.Hà Nội), để tránh các trường hợp trốn thuế, cơ quan chức năng cần hướng dẫn các cá nhân, hộ gia đình cho thuê lập hồ sơ để đăng ký nộp thuế, kê khai thuế đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, có thể vận động các cá nhân, doanh nghiệp thuê nhà, căn hộ cung cấp thông tin hợp đồng để có căn cứ so sánh, đối chiếu, phát hiện người trốn thuế.