Tái cấu trúc vĩ mô thị trường Bất động sản trong trạng thái"kép"

 Vận động trạng thái "kép" trong Bất động sản 

Chiều ngày 15/4/2026 đã tổ chức báo cáo thị trường Bất động sản quý I/2026 và Toạ đàm: “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây không phải là dấu hiệu suy giảm, mà chính là giai đoạn “thay da đổi thịt” cần thiết để thị trường trưởng thành hơn. 

Ông Đính cho biết, Số liệu kinh tế vĩ mô quý 1/2026 cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ với GDP đạt 7,83% – mức cao nhất trong hơn một thập kỷ. Đây là nền tảng quan trọng giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng ồ ạt, dòng tiền hiện nay đang có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những điểm đáng chú ý nhất là sự phân hóa rõ rệt trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh, thì số doanh nghiệp thành lập mới lại bùng nổ cả về số lượng lẫn quy mô vốn. Điều này phản ánh một thực tế rằng thị trường đang tự “làm sạch” chính mình: loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực tài chính và quản trị, đồng thời mở cửa cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, bài bản hơn. 

TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận rằng, áp lực lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao trong thời gian qua cũng góp phần tạo nên sự thanh lọc này. Khi chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế. Điều này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá – vốn là nguyên nhân gây bất ổn trong nhiều chu kỳ trước. 

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, thị trường hiện nay không dành cho những cuộc chơi “lướt sóng” ngắn hạn, mà đang hướng tới giá trị dài hạn. Những doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần, trong khi các đơn vị yếu sẽ dần bị đào thải. Đây là quá trình tuy khắc nghiệt nhưng cần thiết để tạo lập một nền tảng phát triển lành mạnh. 

Nguồn cung nhà ở tăng 2,5 lần so với chu kỳ 

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường. 

Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý IV/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. 

Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy, thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần, do quý I có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, song kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn, nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc.