TOD và cuộc tái cấu trúc thị trường Bất động sản vùng TP.HCM

Trong bối cảnh TP.HCM đặt mục tiêu trở thành siêu đô thị ngang tầm các thành phố lớn trong khu vực châu Á, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được xem là chiến lược trọng tâm, tạo nền tảng để mở rộng không gian đô thị và là động lực trực tiếp cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam, các chuyên gia cho rằng TOD sẽ tạo ra thay đổi sâu sắc trong cách thức hình thành đô thị, phân bố dân cư và cấu trúc thị trường.

TS. Huỳnh Thanh Điền khẳng định TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch mà là phương thức phát triển đô thị dựa trên “động lực giao thông”. Khi tuyến metro hay các trục giao thông chính được hình thành, dòng chảy dân cư, lao động, thương mại và vốn đầu tư sẽ phát triển dọc theo những hành lang này. Điều đó có nghĩa là những khu vực xung quanh ga metro, các nút giao liên vùng và các trục chính sẽ trở thành tâm điểm phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai.

Ông nhấn mạnh doanh nghiệp bất động sản cần tư duy theo hướng “bán lối sống”, chú trọng kiến tạo không gian sống đầy đủ tiện ích thay vì chạy theo các cơn “sóng” ngắn hạn. Mô hình TOD đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ hạ tầng, dễ dàng tiếp cận giao thông, đồng thời đòi hỏi tích hợp tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian xanh… Doanh nghiệp nào đi trước trong việc tạo lập hệ sinh thái sống sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Phân tích từ góc nhìn quốc tế, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân chỉ ra rằng TOD chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi các chính sách mang tính điều hướng của chính quyền. Singapore là ví dụ điển hình khi xây dựng mạng lưới metro phủ khắp đất nước, đồng thời áp dụng chính sách hạn chế phương tiện cá nhân bằng thuế phí cao và yêu cầu giấy phép sở hữu. Nhờ đó, người dân buộc phải sử dụng metro như phương tiện di chuyển chính, khiến giá bất động sản gần ga metro luôn cao hơn khoảng 30%.

Ngược lại, Dubai phát triển metro nhưng không hạn chế xe cá nhân, dẫn tới việc metro chủ yếu phục vụ người lao động nước ngoài và không tạo được tác động mạnh tới cấu trúc đô thị. Bài học rút ra là để TOD thành công, TP.HCM phải triển khai chính sách đồng bộ, trong đó có việc từng bước hạn chế phương tiện cá nhân, ưu tiên giao thông xanh và phát triển đô thị thông minh.

Tại tọa đàm, nhiều chuyên gia nhận định rằng tầng lớp trung lưu đang tăng trưởng nhanh tại TP.HCM, trở thành lực lượng tiêu thụ chính của các dự án bất động sản gắn với TOD. Đây là nhóm khách hàng chú trọng tiện ích, dịch vụ, không gian xanh và khả năng di chuyển thuận tiện, triển vọng lớn cho các đô thị vệ tinh trong tương lai. Trong khi đó, bất động sản cao cấp và siêu sang vẫn là mũi nhọn chủ đạo tại khu vực trung tâm, đáp ứng nhu cầu của giới giàu trong nước và chuyên gia quốc tế.

Doanh nghiệp bất động sản cũng đưa ra góc nhìn thực tế về hành vi của nhà đầu tư. Ông Dương Long Thành cho rằng nhà đầu tư hiện rất thông thái, ưu tiên những khu vực bám theo vành đai, metro và các tuyến kết nối chính, nơi có tiềm năng tăng giá lâu dài. Ngoài ra, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các dự án có hệ sinh thái đầy đủ, đảm bảo dòng tiền cho thuê tối thiểu và khả năng khai thác thực tế.

Ông Phạm Lâm cho rằng TP.HCM đang thiếu nguồn cung bất động sản hạng sang, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu của chuyên gia quốc tế và tầng lớp giàu ngày càng tăng. Tuy nhiên, xu hướng mới cho thấy người dân sẵn sàng chấp nhận sinh sống xa trung tâm hơn nếu được đảm bảo môi trường sống tốt, tiện ích đầy đủ và kết nối giao thông nhanh chóng. Do đó, các khu đô thị TOD sẽ là lựa chọn chủ đạo của cư dân trong 5-10 năm tới.

Nhìn tổng thể, mô hình TOD không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là chiến lược then chốt để TP.HCM và Vùng động lực phía Nam giải quyết các vấn đề đô thị hiện hữu như quá tải giao thông, thiếu không gian xanh và sự tập trung dân cư tại lõi trung tâm. Khi TOD được triển khai đồng bộ, đi kèm với sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp và chính sách điều hướng của Nhà nước, thị trường bất động sản vùng phía Nam sẽ bước vào giai đoạn phát triển mới với chất lượng cao, tính bền vững lớn và khả năng cạnh tranh quốc tế.