Ba điểm mới liên quan đến đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 có ba điểm mới liên quan đến đất nông nghiệp, như: Mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Nâng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Khoản 1, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là không quá 3ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (TW) thuộc khu vực Đông Nam Bộ (ĐNB) và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Không quá 2ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc TW khác. 

Khoản 2, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 

Khoản 3, Điều 176, Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30ha đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng.

Theo quy định mới, cá nhân được phép nhận chuyển quyền sử dụng không quá 45ha mỗi loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đối với tỉnh, thành phố trực thuộc TW thuộc khu vực ĐNB và khu vực ĐBSCL.

Đất trồng cây lâu năm, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng không quá 150ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 450ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng không quá 450ha. Luật cũng quy định rõ đất rừng sản xuất được chuyển quyền sử dụng đất là rừng trồng. Rừng sản xuất theo quy định hiện hành gồm hai loại là rừng tự nhiên và rừng trồng. Như vậy, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không thuộc đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc nâng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nhằm tạo điều kiện tập trung ruộng đất, thuận lợi cho việc công nghiệp hóa, hiện đại hóa sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, phân cấp quyền cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Không làm nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Luật Đất đai 2024 quy định người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể, tại khoản 8 và khoản 1, Điều 45, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, muốn được nhận chuyển nhượng đất lúa, cần thoả mãn điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 124 và điểm b, khoản 4, Điều 127 của Luật Đất đai.

Mặt khác, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Điều 47 của Luật này quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, Luật quy định các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mặt khác, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

Quy định mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thời điểm hiện tại, khi Luật Đất đai 2024 chưa có hiệu lực, giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn thực hiện theo khoản 3, Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, quy định: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

Nhưng, theo Luật Đất đai 2024, giá đất chính là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Theo đó, từ ngày 01/01/2025, giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ được áp dụng theo Điều 249 của Luật quy định: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm”.

Mặt khác,  giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tiếp tục thực hiện theo các khoản 1, 2, Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Cụ thể, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

Diện tích đất tính thuế được quy định như sau: “Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung”.

Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.