Cạm bẫy đất công: Từ “món ăn yêu thích” đến nỗi ám ảnh của doanh nghiệp

KHÁI NIỆM ĐẤT CÔNG

Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống luật của Việt Nam từ trước đến nay không có định nghĩa thế nào đất công hay ngược lại, thế nào không phải là đất công. Để xác định thế nào là đất công, thực tế trong áp dụng pháp luật nhiều năm trở lại đây, đất công đang được hiểu dưới các góc nhìn:

Thứ nhất, về chủ thể đang quản lý, sử dụng đất: Phải là các các cơ quan quản lý nhà nước hay các doanh nghiệp có vốn sở hữu của nhà nước.

Thứ hai, xét đến mục đích sử dụng đất: Đất phải đang được sử dụng vào mục đích công ích hay công cộng.

Thứ ba, xét đến nguồn gốc đất: Đất công là loại đất chưa được sử dụng, chưa được giao đất, chưa cho thuê đất (theo hình thức trả tiền làm một lần trong suốt thời gian thuê) đối với bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào mà có nguồn vốn từ nguồn dân doanh.

Để được xếp vào nhóm đất công, không cần phải đáp ứng tất cả các tiêu chí nêu trên mà thực tế chỉ cần đáp ứng một trong các phân loại, tiêu chí thì cũng được xem là đất công. Đồng thời đối với một số tài sản cụ thể nên hiểu theo nghĩa rộng, “đất công” là bao gồm cả nhà và đất chứ không nên hiểu theo nghĩa chỉ duy có phần đất.

TỪ “MÓN ĂN ƯU THÍCH” ĐẾN… THIẾU MẶN MÀ

Nhiều năm về trước, hầu hết các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản đều mong muốn có đất công trong dự án và họ khá hứng khởi vì điều này, coi đây là “điểm cộng yêu thích” cho dự án.

Có thể giải thích điều này ở các khía cạnh, thứ nhất, quản lý đất công thời trước không chặt chẽ, không có quá nhiều các quy định và quá nhiều ràng buộc, trách nhiệm cũng như trở ngại nếu so với thời điểm bây giờ. Đặc biệt, trước đó, khi có đất công trong dự án thì đồng nghĩa với việc sẽ giản đơn hơn trong công tác bồi thường, hỗ trợ hay tái định định cư. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ dễ dàng có được quỹ đất để phát triển dự án, và giá trị đất công thời ấy thông thường được tính rẻ hơn so với “đất không phải là đất công”.

Tuy nhiên đến nay, không ít nhà đầu tư cảm thấy thiếu mặn mà với đất công. Nguyên nhân đó là, việc trực tiếp tham gia đầu tư để phát triển các dự án có đất công rất phức tạp.

(Ảnh minh họa).

Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 và hàng loạt các văn bản luật như Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá, Luật Quản lý, Sử dụng tài sản công, Nghị định 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 về quy định sắp xếp lại, xử lý tài sản công cũng như hàng loạt các văn bản luật và quy định pháp luật khác có liên quan ra đời, cơ quan Nhà nước mà đặc biệt trong ngành thanh tra, kiểm tra ở các cấp trung ương và địa phương cũng đã nhanh chóng vào cuộc nhằm thanh tra, kiểm tra việc áp dụng pháp luật liên quan đến đất công.

Nên có thể nói ngay rằng, trong hiện tại, các dự án bất động sản có liên quan đến đất công vì bản chất lo ngại việc thất thoát tiền của Nhà nước nên về mặt quy trình, thủ tục đầu tư sẽ phức tạp hơn so với các dự án không có đất công. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư sẽ phải tốn nhiều hơn về thời gian, công sức và chi phí.

Thực tế, các dự án này cũng dễ hay thường phát sinh các hoạt động thanh tra, kiểm tra kể cả tái kiểm tra, tái thanh tra và chính những điều này vô hình chung gây nên áp lực và sự lo lắng nhất định cho chính chủ đầu tư, cho các đối tác, khách hàng hay kể cả cho ngân hàng hay các tổ chức tín dụng cấp vốn có liên quan đến dự án. Một số ngân hàng còn đưa ra tiêu chí đánh giá dự án có đất công có mức độ rủi ro cao hơn so với các dự án không có đất công.

Xét trong hiện tại, có một số địa phương hiện nay tạm ngưng việc cấp chủ trương nhằm công nhận chủ đầu tư đối với các dự án vướng đất công hay đề nghị chủ đầu tư tạm thời loại bỏ đất công ra khỏi dự án trước khi xem xét để cấp thủ tục công nhận chủ đầu tư. Hay như hiện nay, nhiều địa phương chậm và không thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi dự án có đất công chưa thực hiện thủ tục định giá và đấu giá.

SỰ KHÁC BIỆT CỦA DỰ ÁN CÓ ĐẤT CÔNG

Dưới góc độ quy định của pháp luật, các dự án có đất công phải tuân thủ theo các quy trình hay thủ tục riêng về đầu tư. Và nhóm dự án có đất công đang mang tính khác biệt.

Ví như về thủ tục đầu tư, dự án có đất công phải qua khâu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu; liên quan đến giá đất phải qua các bước định giá đất và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất; thủ tục về giao đất, cho thuê đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến đất công cũng có nhiều khác biệt so với đất không phải là đất công.

Ngoài ra, một số địa phương, UBND cấp tỉnh của các địa phương này đã ban hành sẵn các quy định về cơ chế, chính sách nhằm quản lý và khai thác đất công tại địa phương. Do đó, đối với các địa phương này, nếu dự án có liên quan đến đất công, nhà đầu tư cũng cần phải thực hiện theo các hướng dẫn mang tính riêng biệt phù hợp với pháp luật của địa phương ấy.

Nói chung, theo nguyên tắc luật trong dự án, nếu có vướng phải 1m2 hay 2m2 đất là đất công thì về nguyên tắc đối với 1m2 hay 2m2 này cũng phải thực hiện thủ tục đấu giá. Điều này dù biết là bất cập hay không thực tế nhưng vẫn phải tuân thủ vì là quy định của luật.

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VỪA CÓ ĐẤT CÔNG VỪA CÓ ĐẤT KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT CÔNG

Một số dự án bất động sản hiện nay đang có tình trạng vừa có đất công lại vừa có đất không phải là đất công, tức các phần đất đan xen, lẫn lộn vào nhau. Theo khảo sát, đa phần các dự này đều vướng phải quỹ đất 5% do UBND cấp xã quản lý tại các địa phương hay dự án có các quỹ đất liên quan đến kênh rạch, bờ đất, các bãi bồi đắp tự nhiên. Tùy từng dự án, mà tỷ lệ đất công chiếm một tỷ lệ nhỏ dưới 5% hay dưới 10% hay cá biệt có một số dự án tỷ lệ đất công này chiếm trên 25% tổng diện tích đất dự án.

Trong trường hợp có đất công đan xen này, thật khó để nói được là chủ đầu tư nên làm gì. Tuy nhiên, về quy định chung của luật, trong dự án có vướng đất công thì chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định riêng về đất công. Ví như chủ đầu tư cần chủ động đề xuất cơ quan Nhà nước thực hiện các biện pháp đấu giá để theo đó có thể nhanh chóng thực hiện được các thủ tục tiếp theo liên quan đến phần diện tích đất công này như giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng có liên quan trên đất.

Xét về khía cạnh quy định pháp luật, hiện chưa có các hướng dẫn cụ thể về thực trạng đất công đan xen, xen kẹt hay phân tán trong dự án thuộc các quỹ đất khác của của chủ đầu tư nên rất khó để tôi có thể đề cập việc nên và không nên làm gì. 

Xét về khía cạnh quy định pháp luật, hiện chưa có các hướng dẫn cụ thể về thực trạng đất công đan xen, xen kẹt hay phân tán trong dự án thuộc các quỹ đất khác của của chủ đầu tư nên rất khó để tôi có thể đề cập việc nên và không nên làm gì. Ví như tỷ lệ đất như thế nào thì mới phải đấu giá, tỷ lệ đất như thế nào thì không cần phải đấu giá mà có thể chỉ thực hiện hoán đổi đất hay tỷ lệ như thế nào thì giao luôn cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chỉ cần nộp tiền để quy đổi.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần chủ động đề xuất các giải pháp, kiến nghị hay các khó khăn có liên quan đến phần đất công này với các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành như: UBND cấp quận, huyện; Sở Tài Nguyên và Môi trường; UBND cấp tỉnh, thành phố; Bộ Tài Nguyên và Môi trường hay Tổng cục Quản lý đất đai để có các hướng dẫn kịp thời.

VƯỚNG MẮC TỪ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VỚI ĐẤT CÔNG

Giao đất hay cho thuê đất thì một bên chủ thể phải là cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay, cơ quan nhà nước vận dụng sai quy định pháp luật dẫn đến các sai phạm liên quan đến đất công là điều không tránh khỏi. Các chủ đầu tư dự án nên cùng thường xuyên trao đổi, tìm hiểu quy định pháp luật để cùng vận dụng với các cơ quan quản lý nhà nước chứ không nên phó thác toàn bộ cho các cơ quan này trong quá trình thực hiện các thủ tục về giao đất hay thuê đất.

Quy định pháp luật về giao đất hay cho thuê đất thì có rất nhiều, trong đó có liên quan đến đất công. Tuy nhiên, chủ đầu tư nên có các hiểu biết sâu rộng và lưu tâm để tuân thủ phần các quy định liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất trong Luật Đất Đai năm 2013 cũng như nên nắm rõ các quy định về phân loại và áp dụng pháp luật trong các trường hợp cụ thể có liên quan đến giao đất, cho thuê đất tại khoản 15, Điều 2 trong Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/ 01/ 2017.

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐẤT CÔNG BỊ THANH TRA

Đối với các dự án bất động sản mà có đất công hiện đang bị thanh tra, kiểm tra, khách hàng đã mua sản phẩm này và kể cả chủ đầu tư phát triển các dự án này đều bị ảnh hưởng.

Mức độ ảnh hưởng thì sẽ tùy từng dự án và các sai phạm (nếu có) liên quan đến quản lý, sử dụng đất công của từng dự án cụ thể. Đa phần các sai phạm liên quan đến quản lý và sử dụng đất công, chúng phát sinh từ việc không tuân thủ các yêu cầu, thủ tục và quy định về: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, về định giá tài sản, về đấu giá tài sản, giao đất, cho thuê đất hay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất công không tuân thủ đầy đủ các quy trình và thủ tục.

Ví như liên quan đến việc định giá tài sản đất, có dự án vướng phần đất công trước đây bị định giá không phù hợp hay chỉ là tạm nộp tiền sử dụng đất, nay do không thống nhất được về giá đất (trong đó có đất công) nên dẫn đến chủ đầu tư chưa thể hoàn tất được nghĩa vụ tài chính dẫn đến việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua. Có trường hợp, sau khi có kết luận thanh tra, kiểm tra số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung là cao hơn so với thực tế trước đó mà chủ đầu tư do không hạch toán hay lường trước được về giá đất. Bởi vậy, chủ đầu tư đề nghị cư dân cùng hỗ trợ để nộp thêm phần chênh lệch này nhưng đa phần là các cư dân từ chối nên phát sinh đến tranh chấp.

Có trường hợp các sai phạm liên quan đến đất công được cho là nghiêm trọng, bị buộc phải thu hồi lại và đưa ra đấu giá. Chắc chắn các chủ đầu tư và khách hàng của họ khi vướng phải tình trạng này sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi rất lớn.

(Nguồn: Tuổi trẻ)

CẠM BẪY ĐẤT CÔNG

Cạm bẫy liên quan đến đất công thường phát sinh do sự không am hiểu đầy đủ các quy định pháp luật thuộc về bản chất và các quy định pháp luật khác rất chặc chẽ và phức tạp có liên quan đến loại đất này. Về vấn đề này, trước tiên, chủ đầu tư không thể phó thác toàn bộ cho cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến đất công thuộc dự án được. Đây là sai lầm khá phổ biến của các chủ đầu tư trong các giai đoạn trước đây và nay có nhiều các chủ đầu tư phải trả giá về sai lầm này.

Áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư và phát triển dự án, trong đó có liên quan đến đất công thông thường sẽ không chặt chẽ như việc áp dụng pháp luật trong hoạt động thanh tra, kiểm tra các dự án có sử dụng hay liên quan đến đất công. Do đó, thường các dự án khi bị thanh tra, kiểm tra liên quan đến đất công, hầu hết đều phát sinh các sai phạm không lớn thì nhỏ.

Đối với các dự án có đất công, chủ đầu tư thật sự không thể nóng vội để đốt cháy giai đoạn. Nếu càng nóng vội, càng đốt cháy giai đoạn mà bỏ qua các bước và thủ tục luật định cần thiết thì khi ấy chủ đầu tư lại tự mình tạo ra các rủi ro pháp lý nguy hiểm cho chính mình.

Liên quan đến đất công thuộc dự án, đây là một sự liên quan phức tạp hàm chứa nhiều rủi ro nên các chủ đầu tư cần xem xét và cân nhắc thận trọng, cần xem xét toàn bộ quá trình hình thành, quản lý và sử dụng đất công cũng như các quy trình và thủ tục pháp lý, quy định pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư tuyệt đối tránh lối tư duy và áp dụng pháp luật hời hợi, theo chủ quan, chỉ áp dụng theo kinh nghiệm trường đời hay chỉ tin tưởng và dựa vào “các mối quan hệ”.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng - Giám đốc Công ty Luật Legal United Law

Theo Retimes