Chung cư không được cấp "sổ hồng", vì sao nên nỗi?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay trên địa bàn TP.HCM có hàng trăm dự án chung cư chưa được cấp sổ hồng cho các căn hộ đã bán cho khách hàng, khiến tình trạng kiện tụng xảy ra thường xuyên và kéo dài, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án.Phía các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà, do chưa làm được "sổ hồng" cho người mua nhà.

Theo ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home), nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do nhiều dự án xây dựng sai thiết kế, vi phạm các quy định trong xây dựng, dẫn đến  công trình không được nghiệm thu, một số chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ, dự án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng để thực hiện các khoản vay mà không hoàn trả đúng theo thời hạn, dẫn đến căn hộ bị đưa vào nhóm nợ xấu và bị ngân hàng cầm giữ, không có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện hoàn công.

Một nguyên nhân khác là hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với cư  dân không phù hợp với pháp luật hoặc tính sai diện tích căn hộ giữa bản vẽ hoàn công và hợp đồng mua bán căn hộ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp. Một số khác lại xây dựng không đúng với bản vẽ thiết kế và quy định pháp luật. Nhiều dự án quản lý lỏng lẻo, tạo điều kiện cho người dân tự ý cải tạo, sửa đổi cấu trúc căn hộ như tự ý chia nhỏ căn hộ, cơi nới, thay đổi công năng, diện tích làm thay đổi hiện trạng thiết kế ban đầu. 

Với một số dự án nhà ở xã hội liên quan đến Nghị định 100, nhiều chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ đầu tư  tự ý chuyển nhượng, mua bán bằng giấy tay, vi bằng, công chứng gây xáo trộn danh sách cư dân đủ điều kiện mua căn hộ nhà ở xã hội. Một nguyên nhân nữa là nhiều dự án chưa hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính hoặc chưa bàn giao quỹ nhà tầng 1, quỹ nhà 20%, quỹ nhà 30% theo chính sách của địa phương. 

Song một trong những vướng mắc chung khiến hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng không được cấp sổ hồng là do diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Điển hình như dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ (Gateway Thảo Điền) của Sơn Kim Land, do có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng nghìn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp sổ hồng. 

Theo Sơn Kim Land, tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ và đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua nhà. Sơn Kim Land đã hoàn thành nghĩa vụ nộp trên 120 tỷ đồng tiền sử dụng đất dự án vào ngân sách nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khối nhà A và B. Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng... Nhưng đến nay, tất cả khách hàng mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng gây bức xúc rất lớn cho các cư dân.

Từ vướng mắc nêu trên, mới đây HoREA đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chấp thuận cho dự án Gateway Thảo Điền, quận 2 của Sơn Kim Land và các dự án tương tự trên địa bàn thành phố, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính đầy đủ doanh thu trên toàn bộ diện tích tầng hầm, thẩm định tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách nhà nước, thì được cấp sổ hồng công nhận quyền sở hữu toàn bộ diện tích tầng hầm cho các chủ sở hữu nhà chung cư (theo quy định của Luật Nhà ở) và chủ đầu tư không phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đồng thời, đề nghị tách bạch vướng mắc về việc có hay không có phát sinh tiền sử dụng đất, đối với các dự án nhà chung cư cao tầng, mà diện tích tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa nhà, giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước. Đồng thời, giải quyết cấp sổ hồng cho người mua căn hộ của dự án đã hoàn thành đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà.

Liên quan đến khách hàng là người nước ngoài mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại nhưng chưa được cấp sổ hồng, HoREA cho rằng Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, có thể mua và sở hữu một căn nhà (căn hộ) tại các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp sổ hồng và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ. Do vậy, đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các cơ quan chức năng, thực hiện việc cấp sổ hồng cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà trên địa bàn TP.HCM.

Với các trường hợp chủ đầu tư  vi phạm, ông Thành cho biết, hiện luật đã áp dụng một số mức phạt như Khoản 8c Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, phạt tiền từ 250-300 triệu đồng đối với trường hợp chủ đầu tư tính sai diện tích riêng, diện tích sở hữu căn hộ và phải xác lập lại giá trị diện tích theo đúng thực tế giá mua, giá bán. Thậm chí, xác định lại diện tích căn hộ đúng với hợp đồng mua bán. 

Để khắc phục tình trạng trên, ông Thành cho rằng các cơ quan chức năng phải có biện pháp chế tài, dựa vào Nghị định 139/2017, Nghị định 99/2016, Nghị định 100/2016 và Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản để làm cơ sở giải quyết. Trong trường hợp các vi phạm của chủ đầu tư không được khắc phục, ảnh hưởng đến đa số quyền lợi người mua nhà thì cơ quan chức năng  phải cấp giấy chủ quyền cho các căn hộ đã hoàn  tất thủ tục tài chính và các thủ tục khác theo đúng hợp đồng mua bán.

Theo DNSG