Hệ lụy phân lô bán nền nhìn từ Đà Nẵng

Một dự án lấn cửa sông Hàn Đà Nẵng để phân lô bán nền.

Việc quy hoạch đô thị, chia lô, chuyển mục đích, thu tiền sử dụng đất, rồi tái đầu tư xây dựng hạ tầng là một guồng quay, một vòng lặp kéo dài không dứt. Thế nhưng, đất đai lại là nguồn lực hữu hạn, không thể sản xuất hay nhào nặn ra tùy thích, cho nên phải đến ngày cạn kiệt.

Trong một báo cáo gần đây tại buổi Hội thảo xem xét và sửa đổi ý tưởng Quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2045, thành phố này hiện chỉ còn khoảng 14% diện tích để phát triển đô thị. Thực ra, 14% ấy là đất xây dựng tương đối khó do gần sông nước, hay ngập lụt...

Ngoài việc khoác lên mình tấm áo đô thị hào nhoáng, hiệu quả đánh đổi từ việc sử dụng quá mức tài nguyên đất đai cũng là chuyện đáng bàn. Phân tích những hệ lụy từ chính sách phát triển đất đai của Đà Nẵng để tìm ra những bài học cho việc phát triển các địa phương khác là việc nên làm. Một số tác động tiêu cực từ việc phát triển dự án phân lô bán nền quá mức có thể nhận thấy như sau:

Quy hoạch đô thị với tầm nhìn ngắn hạn nên dễ bị lỗi thời: Nhiều khu quy hoạch hạ tầng đô thị những năm 2000 trước đây, lòng đường chỉ có mặt cắt 3,5m hoặc 3,75m cho đến nay lưu thông rất khó khăn. Nhiều đường phố có bề rộng lòng đường 5,5m cũng đã trở nên khó khăn di chuyển do số lượng cư dân có ô tô tăng vọt. Rất nhiều tuyến phố quá tải, tình trạng kẹt xe diễn ra liên tục mặc dù đây là các tuyến phố mới quy hoạch. Đến khi nhận ra sai lầm rất khó để chỉnh sửa.

Cho phép phát triển quá mức dự án đất nền để ở, không mang lại nhiều giá trị dài hạn cho nhà nước: Hầu hết các dự án đô thị phát triển theo hình thức phân lô bán nền đều chuyển đất từ các mục đích khác nhau sang loại đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Khi Nhà nước giao sẽ thu khoản chênh lệch tiền sử dụng đất để bổ sung vào ngân sách một lần và gần như nguồn thu bổ sung sau khi giao đất rất thấp.

Trong khi đó, nếu quy hoạch làm đất thương mại dịch vụ hoặc sản xuất kinh doanh với thời hạn sử dụng 50 năm (được gia hạn thêm 20 năm tùy khu vực) thì mức tiền thu được so với đất ở là từ 60-80%. Khi sử dụng loại đất này, các nhà đầu tư thường phải sớm tiến hành xây dựng, vận hành và khai thác, từ đó mang lại nhiều giá trị cho ngân sách nhà nước thông qua việc đóng thuế, phí từ hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời giúp giải quyết công ăn việc làm, mang lại nhiều giá trị cho xã hội.

Phát triển ồ ạt dự án đất nền để ở làm cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai: Đối với trường hợp Đà Nẵng, số liệu khảo sát cho thấy đã có hơn 80% quỹ đất thuận tiện làm khu đô thị, khu dân cư đã được khai thác, chia lô. Quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm và ở những vị trí bất lợi, xa trung tâm. Chắc chắn, nguồn thu từ tiền sử dụng đất sẽ cạn dần trong tương lai.

Phát triển dự án đất nền để ở không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất: Hiện nay, sau khi chia lô thì các chủ sở hữu thường xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình với loại hình nhà ở thấp tầng nên hệ số sử dụng đất khá thấp. Thay vì phát triển chia lô ồ ạt, hãy tính toán, phát triển loại hình căn hộ chung cư cao tầng, để dành quỹ đất phát triển công trình công cộng, công viên cây xanh...

Đất ở chuyển sang thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh gây xung đột và quá tải hạ tầng đô thị: Hiện nay, giá đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng có thời hạn 50 năm, bằng khoảng 60-80% giá đất ở, có thời hạn sử dụng lâu dài. Do vậy, phần lớn nhà đầu tư chuyển sang đầu tư đất ở vì sự yên tâm, linh hoạt, tính hiệu quả, giá trị tài sản không quá lớn do thường được chia lô rất nhỏ so với đất thương mại dịch vụ. Nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng, các công trình dịch vụ thương mại,... để khai thác giá trị dòng tiền. Điều này đã gây nên xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực.

Phát triển dự án đất nền để ở, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nguồn lực xã hội: Hiện nay, nhiều khu đô thị phân lô bán nền xong rồi để đó, nhiều nền đất đang nằm trong tình trạng bỏ hoang, không xây dựng nhà cửa. Đất đai không đưa vào sử dụng, hạ tầng xuống cấp đã gây nên nhiều tổn thất cho xã hội, nguồn vốn đầu tư bị chôn vùi, tốn kém nhiều chi phí cho việc bảo quản, duy trì hạ tầng.

Tóm lại, phát triển dự án phân lô bán nền quá mức chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về mặt kinh tế, về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội. Đất đai là nguồn vốn, là của để dành cho ngân sách và quỹ phát triển cho nhiều thời kỳ sau. Khi khai thác sử dụng cần mang lại nguồn thu ổn định và xứng đáng để phát triển xã hội văn minh hơn.

Theo https://cafeland.vn/phan-tich/he-luy-phan-lo-ban-nen-nhin-tu-da-nang-87917.html