Nhà ở xã hội và câu chuyện “muốn” nhưng “chưa” được

Người dân, doanh nghiệp “muốn”nhưng “chưa” được

Theo các báo cáo nghiên cứu xã hội học, giai doạn 2021 – 2030 nhu cầu của cả nước cần thêm 3,4 triệu căn NƠXH (trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 là 1,24 triệu căn; 2026 – 2030 là 1,16 triệu căn). Căn cứ theo Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030 được chia thành giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành xây dựng 428.000 căn và 2026 – 2030 hoàn thành xây dựng 643.200 căn.

Tuy nhiên, trên thực tế lũy kế từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch 2021 – 2025; khởi công 133 dự án với quy mô 110.217 căn 415 dự án được chấp thuận đầu tư, quy mô 412.240 căn. Mục tiêu xây dựng 130.000 căn NƠXH trong năm 2024 bị “vỡ” kế hoạch, khi cả nước chỉ hoàn thành xây dựng được trên 20.000 căn.

Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho NƠXH mới đạt 1,44% (với 1.727 tỷ đồng được giải ngân. Do nguồn cung thực tế vẫn khan hiếm, việc phê duyệt các điều kiện tiếp cận của người dân vẫn còn vướng mắc, lãi suất cao, thời gian vay ngắn... Một số địa phương như Hải Phòng, Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế được ghi nhận là “điểm sáng” trong việc phát triển NƠXH với tỷ lệ hấp thụ lần lượt đạt 71%, 100%, 84%.

Qua khảo sát thực tế, nhiều doanh nghiệp rất “muốn” làm NƠXH, vừa để đóng góp một phần cho cộng đồng, vừa để tận dụng các chính sách ưu đãi và đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn và ổn định của phân khúc này. Tuy nhiên, các nơi có cầu và sức mua lớn nhất thì doanh nghiệp rất “khó” làm bởi quy trình thủ tục, pháp lý thực tế phức tạp và không “mặn mà” làm khi giá bán, lợi nhuận bị khống chế quá thấp trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay) liên tục tăng.

Ngoài ra, với việc quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, dù có làm cũng không thể “đủ” để đáp ứng đòi hỏi nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nếu phát triển tại các quỹ đất dành cho NƠXH nằm ở ngoại ô hoặc các khu vực có hạ tầng chưa phát triển thì doanh nghiệp lại khó bán bởi không thu hút được người mua.

Trong khi đó, đối với người dân do số lượng dự án NƠXH triển khai, mở bán ở các đô thị rất hạn chế, phần lớn nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị. Tiêu chuẩn mua NƠXH khắt khe, quá trình xét duyệt hồ sơ còn phức tạp; việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập còn “tắc”... Đáng quan ngại, còn tồn tại điểm “đen” trong công tác quản lý, đó là một số trường hợp NƠXH bị chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự.

Cùng với việc người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay; lãi suất vay tăng cao và thời gian vay ngắn; giá mua NƠXH thực tế vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người trong khi giá thuê quá cao và người dân không chịu di chuyển xa... đã khiến cho mong muốn hoàn thành Đề án về NƠXH chưa đạt được kết quả như kỳ vọng.

... và những điểm sáng về chính sách

Luật Nhà ở 2023 với nhiều quy định mới, được xem là “điểm sáng” trong đầu tư phát triển NƠXH đã chính thức có hiệu lực đi vào thực thi trong thực tế từ ngày 1/8/2024, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều “nút thắt” dành cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Cụ thể, đối với chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại;

Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở, trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Cho phép doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê lại nhà lưu trú công nhân, để bố trí cho công nhân của mình thuê lại. Bổ sung thêm trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp tham gia phát triển NƠXH.

Đồn thời, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án...

Đối với người dân, căn cứ theo những quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã “nới rộng” các điều kiện về nhà ở như: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án đầu tư xây dựng NƠXH đó; chưa được mua/thuê/thuê mua NƠXH; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, TP nơi có dự án xây dựng NƠXH.

Nghị định 100/2024.NĐ-CP cũng nới rộng hơn quy định về diện tích tối thiểu nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình để được xem xét mua NƠXH từ 10m2 sàn/người trước đây lên 15m2 sàn/người. Đồng thời, với việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng, sẽ giúp đối tượng được tiếp cận với NƠXH được tăng lên. Đặc biệt, Nghị định cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính khi loạt bỏ quy định về việc xác nhận của UBND cấp xã liên quan đến nơi cư trú, thực trạng nhà ở và hỗ trợ về đất ở... của cá nhân khi mua, thuê NƠXH.

Nhìn nhận một cách thực tế, để Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2025 thực sự có cơ hội về đích, Nhà nước cần tiến dần hơn về phía “chủ trì” thay vì chỉ là cơ quan ban hành các cơ chế, chính sách và theo dõi, giám sát như hiện tại.