Dự án 16 năm “giậm chân tại chỗ”

Ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề nan giải khiến nhiều dự án ì ạch, thậm chí đội vốn, gây khó cho nhà đầu tư. Những bê bối xoay quanh việc GPMB tại dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai, Hà Nội) hiện nay lại tiếp tục khiến người dân điêu đứng, đi không đành, ở cũng không xong.

Nằm trong danh sách những dự án ôm “đất vàng” bỏ hoang gây lãng phí, ảnh hưởng tới đời sống người dân, dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt từng được kỳ vọng là môi trường sống lý tưởng cho người dân với quy mô hơn 35ha. Dự án này được UBND TP.Hà Nội phê duyệt thu hồi 351.618m2 đất thuộc các phường Thịnh Liệt, Hoàng Văn Thụ, Tương Mai (quận Hoàng Mai, TP.Hà Nội) từ tháng 8/2004 và dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Tuy nhiên cho đến hiện nay, dự án vẫn giậm chân tại chỗ, ách tắc ở khâu GPMB gây ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Bà Nguyễn Thị Hảo (người dân sống tại Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt) là một minh chứng. “Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt không triển khai, người dân phải sống chung với rác thải hôi thối, ăn uống mất vệ sinh gây ảnh hưởng đến sức khỏe, an ninh không đảm bảo, nhiều người không chịu được đã phải chuyển đi rồi”, bà Hảo chia sẻ.

Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt sau nhiều năm có quyết định GPMB những vẫn chỉ "giậm chân tại chỗ".

Cùng chung nỗi bức xúc, Anh Nguyễn Văn Tôn (người dân sinh sống cạnh Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt) giãi bày: “Chúng tôi khổ sở vì môi trường xung quanh bị ô nhiễm, đường đi xuống cấp, hệ thống cơ sở hạ tầng không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt”.

Ái ngại vì đến vừa rồi chính quyền mới có động thái giải quyết những kiến nghị của người dân, bà Nguyên Thị Tâm (người dân tại Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt) xót xa: “Nhiều người đứng lên đấu tranh giữ đất đến nay đã mất rồi, mãi đến vừa rồi cơ quan chức năng mới đến kê khai, phòng địa chính thành phố vào đo đất, mong là được bình yên”.

Theo ghi nhận của PV, hầu hết người dân nằm trong khu vực đất dự án đều sẵn sàng bàn giao đất, ủng hộ thi công nhưng việc chậm giải phóng mặt bằng, không thống nhất giá đền bù cũng như bất cập trong bố trí tái định cư lại khiến họ vô cùng quan ngại và bức xúc. Được biết, mặc dù chủ đầu tư (CĐT) dự án cũng đã sẵn sàng nguồn lực để phối hợp với chính quyền đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, giải cứu dự án “treo” có tuổi thọ hàng chục năm này nhưng cuối cùng vẫn bị mắc kẹt ở khâu GPMB, không thể thi công.

Nguồn cơn bê bối

Tắc nghẽn ở khâu GPMB khiến CĐT lao đao, doanh nghiệp bất động sản bị chôn vốn, dự án đình trệ, người dân bỏ đất hoang hóa, nhà nước thất thu các khoản tiền sử dụng đất, thuê đất...

Trao đổi về vấn đề này, GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng bộ Xây dựng - bày tỏ: “Việc giải phóng mặt bằng các dự án vẫn là chuyện kém nhất. Một trong hai lý do chính khiến xảy ra tình trạng chậm giải ngân đầu tư công vừa rồi là chậm bàn giao mặt bằng. Chúng ta làm chuyện giải phóng mặt bằng chưa tốt, nhiều dự án ở dạng giải tỏa treo (có nghĩa là từ khi bắt đầu giải phóng mặt bằng đến 3 - 4 năm chưa chắc đã xong). Có những dự án mãi “giậm chân tại chỗ”, không tiến triển được khiến người dân bị thu hồi đất bức xúc, áp lực, CĐT cũng không nhận được đất vì phải đủ đất mới triển khai được. Từ đó mới dẫn đến tình trạng đất không được sử dụng, các bên đều phải gác hết công việc lại.

Lý giải về những thiệt hại khi công tác GPMB gặp trục trặc, ĐBQH Dương Trung Quốc phân tích: “GPMB không đúng thời hạn sẽ khiến tiến độ của các dự án bị chậm trễ, các công trình không sử dụng được, vốn đọng kéo dài khiến tiền lãi bị đội lên rất nhiều, có những dự án phải đền bù gấp đôi, gấp ba lần dự tính. Trong vấn đề này, CĐT sẽ là người nắm rõ nhất những thiệt hại, vì vậy, cần phải trao trách nhiệm lớn hơn cho CĐT để họ có thể tính ra ngay hiệu quả kinh tế. Tất nhiên, chúng ta cũng cần có những khung pháp lý để kiểm soát những trường hợp tiêu cực”.

ĐBQH Dương Trung Quốc.

Về lý thuyết, đền bù sẽ làm cho đời sống người dân được cải thiện tốt hơn nhưng thực tế có phải như vậy? Các nhà đầu tư thì cứ nghĩ làm thế nào càng ít chi phí GPMB thì càng tốt. Tuy nhiên, nếu có vấn đề bức xúc xảy ra thì Nhà nước phải giải quyết.

“Có thể tính ra ngay số tiền tổn hại do việc không GPMB đúng thời gian. Cho dù số tiền đề bù cho người dân có cao một chút thì nó cũng nhỏ hơn rất nhiều so với những tổn hại mà CĐT phải chịu nếu công trình bị kéo dài”, ông Quốc nhấn mạnh.

Bày tỏ sự lo lắng trước thực trạng trên, ĐBQH Dương Trung Quốc quan ngại: “Cần phải lưu ý tính toán cho mục tiêu cuối cùng, làm sao cho dự án được thực hiện đúng quy định và tiến độ. Bài toán cuối cùng là bài toán dương chứ không phải chúng ta giữ những nguyên tắc đó rồi lại thành bài toán âm”.

“Nếu như chúng ta nhìn nhận vấn đề đền bù cho dân cũng là chia sẻ những lợi ích đó cho người dân thì dù phí đền bù có nhiều hơn một chút cũng vẫn nhỏ hơn rất nhiều so với tổn hại khi tiến độ của các công trình bị kéo dài. Cho nên, tính toán của chúng ta tưởng rất kinh tế nhưng thực ra là rất phi kinh tế.

Chưa kể đến việc các dự án khi không GPMB đúng thời hạn sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công, dẫn tới các công trình không sử dụng được, nguồn vốn bị đọng lại kéo dài, lãi do việc chậm trễ bị đội lên rất nhiều. Trong đó, có những dự án phải đền bù vượt lên rất nhiều, thậm chí gấp đôi, gấp ba lần dự tính, đó là lý do để chủ đầu tư tính toán với Nhà nước vì đây là vấn đề phải đối mặt với người dân. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải trao trách nhiệm lớn hơn cho các chủ đầu tư để họ có thể tính ra ngay hiệu quả kinh tế, tất nhiên, chúng ta vẫn cần phải có những khung pháp lý để kiểm soát những trường hợp tiêu cực”, ĐBQH Dương Trung Quốc cho hay.

Về lý thuyết, đền bù sẽ làm cho đời sống người dân được cải thiện tốt hơn nhưng thực tế có phải như vậy? Khi mắc lại ở khâu GPMB thì cả CĐT và người dân trong vùng quy hoạch đều rơi vào cảnh khốn đốn, người vỡ bài toán kinh tế, người “án binh bất động” vì suy cho cùng cũng không còn đường lui. Bày tỏ sự lo lắng trước thực trạng trên, ĐBQH Dương Trung Quốc quan ngại: “Cần phải lưu ý tính toán cho mục tiêu cuối cùng, làm sao cho dự án được thực hiện đúng quy định và tiến độ. Bài toán cuối cùng là bài toán dương chứ không phải chúng ta giữ những nguyên tắc đó rồi lại thành bài toán âm”.

GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận: “Khâu GPMB ở nhiều dự án vẫn là bài toán nan giải. Tình trạng chậm giải ngân đầu tư công nguyên nhân một phần cũng là vì chậm bàn giao mặt bằng. GPMB chưa tốt xuất phát từ nguyên nhân bồi thường cho dân không thỏa đáng, không đảm bảo được lợi ích của người dân khiến họ phản đối, cương quyết không bàn giao đất, gây ách tắc trong toàn bộ quá trình GPMB. Người dân có đất trong phạm vi chỉ giới thu hồi cũng cần có nhận thức, không phải cứ muốn giá nào, muốn quyền lợi gì là được đáp ứng giá đó, quyền lợi đó, vì theo luật, mức giá đền bù là do Nhà nước định giá”.

Gỡ nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng

Bất cập trong công tác GPMB khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản bị chôn vốn, người dân bỏ đất hoang hóa, Nhà nước thất thu. Thế nhưng, tìm lời giải cho bài toán này không hề đơn giản. PV tạp chí ĐS&PL đã có cuộc trao đổi với luật sư Nghiêm Quang Vinh (đoàn luật sư TP.Hà Nội).

Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Giám đốc công ty luật Nghiêm Quang (đoàn Luật sư TP.Hà Nội).

Thưa luật sư, xin ông hãy cho biết những nguyên nhân nào ở khâu GPMB khiến các dự án xây dựng bị “treo” vô thời hạn?

Trong luật pháp hiện hành, giá đền bù GPMB với giá thực tế cách xa nhau. Định giá đất có sự khác nhau giữa các địa phương, do đó việc đền bù GPMB cũng có sự chênh lệch. Việc quyết định giá đất cho các đơn vị đền bù có những chỗ chưa hợp lý, dẫn đến thất thoát ngân sách. Vì vậy hiện nay các địa phương rất băn khoăn trong việc quyết định giá đền bù. Khi giá đền bù cách xa nhau, quyền lợi của người có đất không được đảm bảo, nó gây ra mâu thuẫn giữa người có đất và cơ quan thu hồi đất cho dự án.

Hiện nay, cơ quan thu hồi đất là địa phương, các doanh nghiệp phải nhờ địa phương để thu hồi đất cho mình. Bởi vậy nếu các địa phương chần chừ trong vấn đề đó thì dẫn đến tình trạng kéo dài và tài chính của bản thân các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng không đủ khả năng để thực hiện công tác đền bù. Do vậy, bài toán của nhà đầu tư với việc đền bù GPMB phải được tính toán rất kỹ.

Theo ông, không giải phóng được mặt bằng sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến người dân và chủ đầu tư?

Khi có dự án, nghĩa là đất quy hoạch thì người dân vô cùng thiệt thòi, không sửa nhà, không xây mới được. Còn về phía chủ đầu tư, khi thời gian đền bù thu hồi đất quá lâu kéo dài từ 4-5 năm thì bài toán kinh tế không còn nữa, các giá trị đã khác đi, các tham số cũng khác đi thì lỗ, lãi cũng thay đổi. Thậm chí, có những trường hợp phải hủy các dự án “treo” đó đi để trả lại cho người dân tình trạng đất ban đầu.

Ông đánh giá thế nào về việc người dân bức xúc, không thỏa đáng ở một số dự án khi được biết đến khoản tiền đền bù mình sẽ nhận được?

Khi vận động người dân trong vùng quy hoạch sẽ có hai trường hợp, một là người dân ủng hộ, nhận tiền đền bù từ chủ đầu tư; hai là chây ỳ không chịu nhận tiền đền bù. Vì thời gian thu hồi đất kéo dài, giá đất của Nhà nước thay đổi, người nhận tiền đền bù sau có thể nhận được số tiền gấp 2, gấp 3 lần so với người nhận tiền đền bù trước. Việc này càng khiến dự án khó giải quyết. Chưa kể những người nhận tiền đền bù chênh lệch sẽ dẫn đến mâu thuẫn giữa người dân với nhau, giữa người dân với chủ đầu tư, doanh nghiệp.

Đơn giá khác nhau rõ ràng là do Nhà nước thay đổi, người hưởng trước là giá cũ, người hưởng sau là giá mới. Chênh lệch giá lớn sẽ dẫn đến mâu thuẫn và ấm ức giữa người nhận tiền đền bù với nhau.

Đôi khi, về phía chủ đầu tư dự án còn quá lề mề trong việc giao đất tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Các dự án muốn làm được thì phải có khu tái định cư. Trong khi đó, việc đền bù GPMB, tái định cư là do chính quyền địa phương thực hiện. Do đó, chủ đầu tư không chủ động được công việc. Theo tôi, trừ các công trình an ninh, quốc phòng, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng tái định cư, còn lại thì nên giao cho chủ đầu tư để họ chủ động.

Có thể thấy, khi để chính quyền địa phương GPMB thì tự nhiên lại “quàng” vào chính quyền địa phương một trách nhiệm. Để đơn giản hóa công tác GPMB thì nhà nước nên giao việc này cho chủ đầu tư, vì vấn đề giải phóng mặt bằng cần phải tính toán rất kỹ lưỡng, mất nhiều thời gian và dễ phát sinh tiêu cực.

Theo ông cần phải làm gì để giải quyết những vấn đề bất cập liên quan đến công tác GPMB?

Quan trọng nhất là xác định được giá thị trường của đất đai, khi đã xác định được rồi thì doanh nghiệp, chủ đầu tư nên chủ động thương lượng đền bù chứ không nên thông qua một cơ quan nữa là địa phương.

Các chủ đầu tư có thể thỏa thuận trực tiếp với người dân về vấn đề giá cả, như thế có thể chủ động đạt hiệu quả thực hiện dự án.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!

Đ.T - H.Y

Theo NĐT

https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-cho-nhung-du-an-treo-a487764.html