Minh bạch hóa "sức khỏe doanh nghiệp" địa ốc

89.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành trong 6 tháng đầu năm 2019, tăng 34% so với cùng kỳ. Dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 10% GDP, vượt mục tiêu so với năm 2020. Những con số này là tín hiệu đáng mừng, minh chứng cho sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm nay. Các doanh nghiệp địa ốc đã có cuộc đua phát hành trái phiếu đầy cạnh tranh không chỉ là sự gia tăng về quy mô của những đợt phát hành mà mức lãi suất cũng lên cao đột biến. Trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7 - 8%, thì trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản chào bán có lãi suất từ 11 - 13%, thậm chí có những đợt phát hành gần 14,5%.

Trước làn sóng này, đã có không ít lo ngại về tính rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp, bởi lãi suất cao hơn so với lãi vay ngân hàng, trong khi điều kiện dễ dàng hơn, thủ tục đơn giản, không cần tài sản đảm bảo.

Do đó, Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đã đề nghị Bộ Tài chính và các bộ, ngành liên quan lưu ý các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp khi đây không phải là kênh cần khuyến khích hiện nay, đang cần dẫn vốn đúng mục tiêu, liều lượng phù hợp.

Trước đó vào đầu tháng 7, tại cuộc họp của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhiều chuyên gia kinh tế là thành viên cũng đề nghị Chính phủ có đánh giá sát hơn về thị trường bất động sản, trong đó có việc các doanh nghiệp huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao hơn lãi suất của ngân hàng có thể tác động tới các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô.

“Điểm tựa” mới cho doanh nghiệp bất động sản

Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định: “Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần đây đã có sự bùng nổ theo hướng ngày càng có nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ hơn, quy mô thị trường và lãi suất tăng lên. Có tới 7% nhà đầu tư riêng lẻ tham gia vào thị trường này đã khẳng định sức hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp so với gửi tiết kiệm, đầu tư trực tiếp hay các loại hình đầu tư khác".

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ của làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc trong thời gian qua với lãi suất huy động cao, trong đó, nguyên nhân chính xuất phát từ nhu cầu vốn để phát triển dự án của các doanh nghiệp trong bối cảnh ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản. Hơn 80% nhu cầu vốn của doanh nghiệp trước đây chủ yếu dựa vào ngân hàng và khách hàng, nên trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng có sự trầm lắng mà các doanh nghiệp địa ốc muốn có dòng vốn lớn sử dụng trong dài hạn để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án theo kế hoạch nên lãi suất huy động được đẩy lên cao để thu hút các nhà đầu tư.

Theo vị chuyên gia này, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành điểm tựa mới cho doanh nghiệp địa ốc. Nhu cầu phát hành trái phiếu dài hạn của các doanh nghiệp đang tăng cao và trở thành những đợt sóng ngầm. Theo đó, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ sẽ giúp thị trường vốn cho doanh nghiệp trở nên cân đối hơn, đồng thời mở rộng hoạt động huy động vốn xã hội, đa dạng hóa các cơ hội kinh doanh của các nhà đầu tư và giảm sức ép huy động vốn từ ngân hàng. Đây là một hướng phát triển nên khuyến khích, nhằm “chia lửa” cho tín dụng ngân hàng.

Lãi suất cao và những rủi ro báo trước

Theo nhận định của TS. Nguyễn Minh Phong, việc đưa ra mức lãi suất hấp dẫn một mặt giúp các doanh nghiệp địa ốc nhanh chóng có được nguồn vốn lớn nhưng lãi cao thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, tỷ lệ thành công còn tùy thuộc vào năng lực và uy tín của doanh nghiệp chứ không phải doanh nghiệp nào phát hành cũng có kết quả tốt.

“Sự phát triển bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đa phần hướng tới khách hàng cá nhân. Điều đáng nói là đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay chưa có đủ điều kiện, công cụ, thông tin chính thống để đánh giá được uy tín, năng lực của doanh nghiệp phát hành, về chất lượng tài sản đảm bảo, khả năng sinh lời, khả năng thu hồi vốn”…

Theo vị chuyên gia này, sự thành công trong các đợt phát hành trái phiếu thời gian qua là do các nhà đầu tư đang chỉ chú trọng vào lãi suất cao và kỳ vọng vào thời gian thu hồi vốn nhanh chứ chưa để ý nhiều đến chất lượng tài sản đảm bảo.

“Mua trái phiếu doanh nghiệp khác với với gửi tiết kiệm và mua trái phiếu chính phủ. Nếu như mua trái phiếu chính phủ được bảo lãnh bởi uy tín và khả năng trả nợ của chính phủ, còn gửi lãi tiết kiệm còn được đảm bảo bởi khả năng trả nợ của cơ quan tái bảo hiểm tiền tệ cũng như là uy tín của ngân hàng thì rõ ràng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ tùy thuộc vào kết quả kinh doanh, khả năng quản lý kinh doanh của doanh nghiệp, nên độ rủi ro là rất cao.

Khi doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, mất thanh khoản, trái phiếu đến hạn không thanh toán được, thì các nhà đầu tư sẽ phải “ăn quả đắng” nếu như tài sản đảm bảo trước đó không rõ ràng”.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, cái khó cho các nhà đầu tư hiện nay là thị trường đang thiếu các tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp nên nhà đầu tư rất khó để thẩm định năng lực thực sự của đơn vị phát hành trái phiếu.

Thêm nữa, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định, hiện trên thị trường còn xuất hiện một số trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không sử dụng để phát triển dự án mà lại dùng để đầu tư vào chính kênh này, mang dáng dấp của một “ma trận” có tính chất bắc cầu, đan xen. Hiện tượng này đang tạo ra một tình huống là dùng lãi suất của người này trả cho người khác, nếu thị trường đi xuống, ắt sẽ dẫn đến vỡ nợ cả dây chuyền. Rõ ràng đây là một kẽ hở, khiến cho hoạt động tính dụng có thể trở nên mất kiểm soát, mất trần, mất phương tiện đảm bảo an toàn và có thể tạo ra tình trạng tín dụng đen.

Do vậy, nếu nhà đầu tư không phân tích kỹ thì rất dễ thua lỗ khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, dù đây là nhu cầu chính đáng.

Trái phiếu uy tín và trái chủ thông thái

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong đánh giá, trái phiếu doanh nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng, tuy nhiên, quy mô thị trường này so với nền kinh tế Việt Nam hiện tại vẫn chưa đáng kể so với các thị trường trong khu vực. Do đó cần phải có những biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường này thông qua việc kiểm soát, ngăn chặn và giảm thiểu những rủi ro có thể xảy đến.

“Tôi cho rằng không nên thả nổi thị trường nhưng cũng không nên siết chặt mà nên khuyến khích phát triển trong một định hướng và theo đó, những yêu cầu về mặt luật pháp cũng cần phải rõ ràng hơn, theo tính chất phải quy định quy mô huy động, định hướng sử dụng, định hướng lãi suất, trần lãi suất và cuối cùng là việc xử lý các tranh chấp xảy ra đặc biệt là khi doanh nghiệp chưa có khả năng trả nợ.

Cơ sở pháp lý của chúng ta hiện nay đang khuyến khích nhưng đang xuất hiện những tình huống có thể vượt quá sự kiểm soát nếu như lãi suất bị đẩy lên quá cao, nếu như quy mô huy động quá mức và nếu như doanh nghiệp đó huy động vốn nhưng không sử dụng vốn đó cho hoạt động của mình mà lại sử dụng làm việc khác… Tất cả những kẽ hở đó cần phải rà xét lại”.

Theo vị chuyên gia này, thị trường trái phiếu sẽ là nơi minh bạch hóa “sức khỏe” của các doanh nghiệp địa ốc, do đó, muốn làm chủ cuộc chơi này, bản thân các chủ doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải tự chứng minh uy tín, năng lực của mình:

“Trước tiên là chú ý đến thời điểm phát hành để đảm bảo khi huy động vốn thì phải sử dụng ngay, tránh trường hợp vốn chết nhưng vẫn phải trả lãi.

Thứ hai, cần phải có phương án thật kỹ, cân nhắc trước khả năng hoàn vốn, đưa ra mức lãi suất phù hợp tránh trường hợp cứ vay lấy được, về sau mất tín nhiệm, trái phiếu sẽ bị bán tháo, dẫn đến vỡ nợ.

Thứ ba, cần đảm bảo tuân thủ pháp lý cả về mức lãi suất huy động cũng như thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình, tránh trường hợp chây ì, dẫn đến những tranh chấp, kiện cáo, khiếu nại hoặc tạo ra sự đổ vỡ không lành mạnh trên thị trường”.

Còn đối với các trái chủ - nhà đầu tư, muốn thành công ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, trước hết họ phải là những nhà đầu tư thông thái, không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất hấp dẫn và vội vã rót tiền.

“Việc lựa chọn đơn vị doanh nghiệp phát hành trái phiếu để quyết định rót tiền là việc cực kỳ quan trọng, thứ hai phải phân tích khả năng tài chính của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đánh giá khả năng trả nợ và để đặc biệt là cần cân nhắc trái phiếu nào có mức lãi suất phù hợp, thời gian phù hợp, lĩnh vực kinh doanh cũng như uy tín của doanh nghiệp cũng cần phải đảm bảo.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nên có sự tìm hiểu về lịch sử sử dụng vốn, huy động vốn và hoạt động của doanh nghiệp phát hành trái phiếu xem họ có tiền lệ xấu nào chưa, thứ hai, phải tìm hiểu xem mục đích huy động vốn của họ là gì, có thật hay chỉ là bánh vẽ… rồi mới quyết định có đầu tư hay không", TS. Nguyễn Minh Phong cho hay

 

Theo Reatimes