Cocobay Đà Nẵng 'vỡ trận': Pháp lý về Condotel sẽ dẫn đến rủi ro cho khách hàng

Đến nay, về mặt pháp lý, loại hình bất động sản như căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) pháp luật chưa quy định cụ thể, do đó sẽ khó khăn trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng). Đây là vấn đề như đã đề cập, là bởi thực tiễn luôn đi trước so với việc ra đời các quy định của luật pháp, do đó các khung pháp lý đang được hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh các sản phẩm bất động sản này. Nhiều bộ ngành đang tích cực đề xuất hoàn thiện, bổ sung các quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó đã có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, kinh doanh các loại hình căn hộ Condotel đang là đòi hỏi rất cấp thiết, thế nhưng vẫn chưa có văn bản chính thức nào ban hành, do vậy về pháp lý chưa có một hành lang pháp lý cụ thể cho sản phẩm bất động sản này.

Trong khi đó, các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch căn hộ Condotel vì luật chưa xác định nên chưa có văn bản nào quy định về hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu. Trong nhiều trường hợp, nếu giao dịch giữa nhà đầu tư với khách hàng được thiết theo hướng bảo vệ triệt để chủ đầu tư, không có điều khoản bảo vệ cho các khách hàng mua căn hộ, nếu Chủ đầu tư bẻ kèo, không thực hiện cam kết thì rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Nhiều trường hợp căn hộ hiện chưa hoàn thành, có trường hợp tài sản căn hộ lại đang bị thế chấp ngân hàng, và các căn hộ kiểu Condotel không phải là sản phẩm như chung cư nên chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu, do đó quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc Chủ đầu tư, nhiều khách hàng bỏ ra rất nhiều tiền nhưng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý.

Cocobay Đà Nẵng 'vỡ trận' khiến tâm lý khách hàng đầu tư vào loại hình condotel hiện rất bất an

Do đó, khi có sự “bẻ kèo” của Chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với Chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với khách hàng, khi đó nếu khách hàng kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải khi nào cũng đứng về phía họ. Điều rủi ro rất lớn là tiền đã bỏ ra rất nhiều nhưng chưa có bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu của họ, nên khách hàng luôn là nạn nhân cho các rủi ro pháp lý.

Có ý kiến cam kết của Chủ đầu tư cho rằng có thể có phương án chuyển căn hộ Condotel sang chung cư để có giấy chứng nhận cho khách hàng, cam kết này khó thực hiện được, vì khi xây dựng các công trình phải theo quy hoạch được cấp phép, giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công cho mỗi loại công trình xây dựng phải khác nhau, không thể nói muốn biến từ loại hình này sang loại hình kia một cách dễ dàng được. Ở ta, có hiện tượng hay chạy theo cơ chế, chính sách để sửa đổi, điều chỉnh lại những cái đã sai, những điều chưa phù hợp, luật pháp và quy định nhiều khi chạy vòng vòng theo nhu cầu của các Chủ đầu tư các công trình, tuy nhiên chúng tôi cho rằng điều đó tạo ra các tiền lệ khiến sự nghiêm minh của pháp luật không còn, tính thượng tôn bị suy yếu.

Hiện nay, về pháp lý chúng tôi cho rằng Quốc hội cần sớm ban hành sửa đổi Luật để đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn về căn hộ Condotel, nhằm đảm bảo các sản phẩm bất động sản này được ghi nhận bằng luật để các nhà đầu tư mua căn hộ được bảo vệ quyền lợi. Bên cạnh đó, nếu các khách hàng giao dịch về việ mua các căn hộ kiểu Condotel thì cần có sự thẩm định nội dung hợp đồng, cam kết của Chủ đầu tư, điều khoản nội dung chế tài xử lý khi Chủ đầu tư vi phạm, để đảm bảo quyền lợi khi mua các sản phẩm này.

Để chắc chắn hơn, các nhà đầu tư nhỏ cần cẩn trọng, xem xét đến việc đầu tư đến các sản phẩm chưa rõ pháp lý này theo các hình thức khác, qua đó bảo toàn được nguồn vốn nếu các Chủ đầu tư không tuân thủ thỏa thuận. Nếu các sản phẩm chưa thực sự rõ ràng về pháp lý, thì tốt nên cần cân nhắc khi giao dịch, điều này cũng tạo ra sức ép để các doanh nghiệp khi kinh doanh các sản phẩm bất động sản, thì phải đảm bảo các sản phẩm đó đã có khung pháp lý điều chỉnh, còn như hiện nay vẫn theo kiểu thực tiễn đòi hỏi đi trước, các Chủ đầu tư chạy trước về mục đích đầu tư, sau đó mới chạy đi tìm pháp luật để bảo chứng cho hoạt động đầu tư đó, chúng ta đang làm ngược, pháp luật nhiều khi đi phục vụ cho nhu cầu số ít các Chủ đầu tư mà chưa lường hết việc phải bảo vệ cho số đông các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia mua các sản phẩm Condotel. Điều đó nếu vẫn tiếp diễn sẽ gây ra rất nhiều rủi ro.

Luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng)

https://tbck.vn/cocobay-da-nang-vo-tran-phap-ly-ve-condotel-se-dan-den-rui-ro-cho-khach-hang-54136.html