Giá căn hộ tại Hà Nội tăng liên tục, nhưng chưa phải là "đỉnh"?

Nhà giá rẻ "tuyệt chủng"

Báo cáo mới đây của OneHousing cho biết, thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Tuy nhiên, giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì)...

Theo OneHousing, 48% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong năm tới đến từ khu Đông. Khu vực phía Tây gần như không còn dự án mới. Điều đó cho thấy chủ trương phát triển của Hà Nội là tịnh tiến về phía Đông. Khu vực "bên kia sông Hồng" sẽ được thừa hưởng về mặt hạ tầng kết nối, về chất lượng và điều kiện sống.

Trong năm 2025, khu Tây chỉ chiếm 29% thị phần căn hộ sơ cấp do số lượng dự án mới hạn chế, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án ra hàng đợt cuối. Trong khi đó, khu Bắc sẽ nổi lên và đóng góp 19% thị phần nhờ một đại đô thị đang triển khai chủ yếu là phân khúc hạng sang.

Mặc dù nguồn cung chung cư có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, các chủ đầu tư liên tục ra hàng mới trong quý 3, quý 4/2024, tuy nhiên giá vẫn không giảm do nguồn cung mở mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định, giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng "sốc tạm thời" nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới chỉ là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo chuyên gia, thị trường căn hộ Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP. HCM. Trong 2-3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

Nếu cách đây 2 năm, giá căn hộ của thị trường Hà Nội thấp hơn so với TP. HCM khoảng 30 đến 50% thì đến nay, ở một số phân khúc đã tiệm cận được 80% đến 90%.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp, thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, trong thời gian tới, thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt - yếu tố tăng giá mới, không dành cho số đông.

Đánh giá về căn hộ chung cư tại Hà Nội, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 3/2024 giá tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Đến nay, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá dự án mới, tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Cũng theo Bộ Xây dựng, bất cập trong cơ cấu sản phẩm bất động sản vẫn là hạn chế lớn của thị trường hiện nay và cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng lên thời gian qua.

Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán.

Giá chung cư có thể sẽ còn tăng trong giai đoạn tiếp theo

Nhận định về giá chung cư thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng, đến quý I/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn củng cố về nguồn tiền, hoàn thiện pháp lý. Từ quý II đến quý IV/2025 thị trường sẽ khởi sắc và đi vào quỹ đạo phát triển ổn định trong năm 2026. Với xu thế này, giá chung cư có thể sẽ còn tăng trong giai đoạn tiếp theo.

Vấn đề giá chung cư hiện nay nằm ở chi phí đất đai đầu vào dự báo sẽ tăng khi áp dụng quy định xác định giá đất mới. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng có xu hướng tăng, nhu cầu thật về mua nhà ở lớn, trong khi nguồn cung thị trường không dễ tăng trở lại trong thời gian ngắn.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải "cơn khát" thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với năm 2024. Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi.

Bởi theo vị chuyên gia, giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...

Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc... Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản giảm.

Báo cáo của CBRE cũng dự báo, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Tính đến cuối quý III/2024, Hà Nội đã có 4 quý liên tiếp giá chung cư tăng nhanh, đạt 26% theo năm.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, cũng cho biết, trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế. Theo đó, nguồn cung đã giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng Giám đốc MIKGroup, cũng cho biết, gần 5 năm qua, các dự án có quy mô lớn đã tạo ra giá trị gia tăng lớn. Có những dự án 4 năm trước, giá chung cư chỉ dao động khoảng 40 triệu đồng/m2, đến nay đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Các vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán.

Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục lên cao hơn nữa. Thời gian tới, các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới, mang lại giá trị thực sự cho xã hội.